Đề xuất trên vừa được UBND TP.HCM gửi Thủ tướng Chính phủ, Bộ Nông nghiệp và Môi trường trong công văn góp ý dự thảo Luật Đất đai sửa đổi.

UBND TP.HCM cho biết, hiện nay việc giải quyết các thủ tục đất đai của doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa chưa được pháp luật đất đai và pháp luật khác quy định cụ thể, thống nhất, nhiều quy định còn chồng chéo, mâu thuẫn...

Điều này dẫn tới việc giải quyết các thủ tục đất đai về gia hạn sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất của doanh nghiệp cổ phần hóa còn nhiều khó khăn, khiến nhiều khu đất chưa sử dụng hiệu quả do không phù hợp với quy hoạch, chưa khai thác hết tiềm năng đất đai.

UBND TP.HCM cho biết hầu như các doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa trong khoảng thời gian từ 2007 – 2021 chưa có phương án sử dụng đất được duyệt. Ảnh: Lê Toàn

Cụ thể, với quy định lập phương án sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước, trước năm 2007, chưa có quy định về việc doanh nghiệp lập phương án sử dụng đất cổ phần hóa doanh nghiệp Nhà nước.

Sau đó, Chính phủ ban hành Nghị định số 109/2007/NĐ-CP mới bắt đầu quy định về lập phương án sử dụng đất khi cổ phần hóa, nhưng mãi đến Nghị định số 140/2020/NĐ-CP mới giao Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn.

Đến ngày 12/5/2021, Bộ Bộ Tài nguyên và Môi trường mới ban hành Thông tư số 03/2021/TT-BTNMT hướng dẫn nội dung chi tiết phương án sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp Nhà nước; lập và phê duyệt phương án sử dụng đất.

Do đó, hầu như các doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa trong khoảng thời gian từ Nghị định số 109/2007/NĐ-CP đến trước Thông tư số 03/2021/TT- BTNMT chưa có phương án sử dụng đất được duyệt.

Trong khi đó, theo Nghị quyết số 82/2019/QH14 của Quốc hội, doanh nghiệp sau cổ phần hóa phải thực hiện đúng phương án sử dụng đất đã được phê duyệt trong phương án cổ phần hóa doanh nghiệp. Theo UBND Thành phố, việc chưa có phương án sử dụng đất được duyệt khi thực hiện các quy định, chỉ đạo nêu trên gặp khó khăn, vướng mắc khi giải quyết thủ tục đất đai.

Đối với quy định chuyển mục đích sử dụng đất của doanh nghiệp cổ phần hóa từ doanh nghiệp nhà nước, UBND Thành phố cho biết hiện có nhiều nhận định khác nhau về cho phép doanh nghiệp cổ phần hóa từ doanh nghiệp nhà nước được quyền chuyển mục đích sử dụng đất. Trong khi đó, Luật Đất đai năm 2024 và các Nghị định cũng không quy định cụ thể nên không thể đưa đất vào khai thác theo đúng quy hoạch được.

Một thực tế là các khu đất nêu trên không còn phù hợp với quy hoạch để sử dụng cho mục đích tại thời điểm cổ phần hóa, trường hợp chuyển mục đích theo quy hoạch thì khác phương án sử dụng đất hoặc không có phương án và có ý kiến cho rằng đây là đất công sản thì cần phải thu hồi để bán đấu giá.

Tuy nhiên, việc sử dụng hoặc chuyển mục đích là căn cứ vào quy hoạch chứ không phải theo đối tượng sử dụng do nhà nước sẽ thu tiền sử dụng đất theo quy hoạch được duyệt và giá thị trường tại thời điểm giao đất, cho thuê đất.

Với những vướng mắc trên, Thành phố nhận thấy, cần phải quy định cụ thể để xử lý các vướng mắc như đã được quy định tại Luật Đất đai 2003.

Cụ thể, theo quy định tại khoản 2, 3 Điều 59 Luật Đất đai năm 2003, các doanh nghiệp Nhà nước đã cổ phần hóa được xử lý như sau:

“Doanh nghiệp nhà nước được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất, tiền nhận chuyển nhượng đã trả có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì số tiền đó được ghi vào giá trị vốn của Nhà nước tại doanh nghiệp; doanh nghiệp có trách nhiệm bảo toàn quỹ đất.

Khi cổ phần hoá doanh nghiệp nhà nước đối với các trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này mà doanh nghiệp cổ phần hoá lựa chọn hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất thì phải xác định lại giá trị quyền sử dụng đất đó sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường”.

UBND Thành phố cho rằng để đảm bảo thực hiện, cần phải quy định cụ thể vào Luật Đất đai sửa đổi, bổ sung nội dung này nhằm tạo hành lang pháp lý cho cán bộ, công chức trong giải quyết thủ tục đất đai.

Đồng thời xử lý được các tồn tại, vướng mắc do các doanh nghiệp đã được bàn giao tài sản cố định và khu đất đang quản lý, sử dụng của doanh nghiệp không phù hợp quy hoạch (chủ yếu các khu đất là nhà xưởng, kho bãi... đã được quy hoạch là thương mại, dịch vụ khu dân cư...)

Do vậy, đối với các khu đất do các doanh nghiệp nhà nước và doanh nghiệp đã cổ phần hóa, UBND Thành phố đề xuất giải quyết theo hai hướng.

Thứ nhất, đối với các khu đất có giá trị cao (lợi thế vị trí, thương mại,...) và khu đất doanh nghiệp đang quản lý sử dụng nhưng không đưa vào cổ phần hóa thì Nhà nước đưa vào danh mục thu hồi đất để bán đấu giá.

Thứ hai, đối với các doanh nghiệp đã cổ phần hoá và đang quản lý sử dụng đất từ (từ Nghị định số 109/2007/NĐ-CP đến trước Thông tư số 03/2021/TT-BTNMT chưa có phương án sử dụng đất được duyệt) thì được lựa chọn hình thức giao đất, cho thuê đất và thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của luật này.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM nhận định, việc bổ sung quy định này vào Luật Đất đai sửa đổi nhằm giúp giải quyết dứt điểm các tồn đọng, vướng mắc về sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất của các doanh nghiệp cổ phần hóa từ doanh nghiệp nhà nước trong giai đoạn lịch sử 2007 - 2021.

Đồng thời tạo nguồn thu cho ngân sách, thông qua cơ chế truy thu nghĩa vụ tài chính, hạn chế tình trạng “xí phần đất công” không thông qua đấu giá, đấu thầu và ổn định tình trạng pháp lý, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của doanh nghiệp cổ phần hóa từ doanh nghiệp nhà nước đã và đang sử dụng đất phù hợp quy hoạch.