Một trong những biểu hiện rõ nhất, là từ đầu năm đến nay, tín dụng kinh doanh bất động sản tăng cao gấp đôi so với tốc độ tăng trưởng tín dụng bình quân chung toàn hệ thống. Riêng 6 tháng đầu năm, tín dụng toàn hệ thống tăng khoảng 10%, trong đó tín dụng kinh doanh bất động sản ước tăng 20%.

Báo cáo tài chính quý II/2025 của một loạt ngân hàng như Techcombank, HDBank, SHB, MB… cũng cho thấy, cho vay kinh doanh bất động sản của những ngân hàng này tăng 20-35% so với cuối năm ngoái.

Đến thời điểm này, tín dụng bất động sản đã đạt mức kỷ lục (khoảng 3,2 triệu tỷ đồng). Không khó để lý giải vì sao, ngân hàng lại ồ ạt đổ vốn vào bất động sản. Như Thống đốc NHNN đã nói, tín dụng bất động sản tăng mạnh nửa đầu năm nay là phù hợp với định hướng tháo gỡ cho thị trường bất động sản. Bởi, khi dự án được gỡ vướng về pháp lý, thì tất yếu nhu cầu vốn để triển khai cũng tăng.         

Dưới góc nhìn độc lập, giới phân tích nhận định, trong bối cảnh sản xuất, tiêu dùng gặp nhiều khó khăn, thì động lực tăng trưởng chính là hạ tầng và bất động sản. Ngoài ra, khi cho vay bất động sản, tỷ lệ tổn thất thực tế rất thấp (do tài sản đảm bảo có tính thanh khoản cao). Đây là lý do khiến hai lĩnh vực này hút mạnh dòng vốn.

Dù tín dụng bất động sản tăng nhanh, song điều đáng mừng là theo NHNN, cho vay lĩnh vực này vẫn đảm bảo các chỉ số an toàn. Minh chứng là tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn hiện vẫn dưới ngưỡng 30%. Nhà điều hành cũng liên tục chỉ đạo các tổ chức tín dụng cân đối vốn theo kỳ hạn, đảm bảo an toàn hệ thống.

Dù vậy, cơ cấu tín dụng bất động sản và cơ cấu vốn của thị trường bất động sản gần đây đang tồn tại một số điểm bất hợp lý.

Thứ nhất, về cơ cấu tín dụng, dư nợ cho vay kinh doanh bất động sản tăng cao trong khi vay mua nhà, sửa nhà tăng chậm cho thấy, vốn ngân hàng chủ yếu chảy vào chủ đầu tư, trong khi người dân chưa mặn mà mua nhà để ở. Điều này cũng xuất phát từ tình trạng lệch pha trên thị trường, khi nguồn cung nhà ở bình dân và trung cấp ngày càng vắng bóng. Nguồn cung mới trên thị trường hầu hết là căn hộ cao cấp, còn căn hộ bình dân, trung cấp và nhà ở xã hội rất thiếu. Đây cũng là lý do khiến gói tín dụng 145.000 tỷ đồng cho vay nhà ở xã hội, cũng như các gói tín dụng cho người dưới 35 tuổi giải ngân rất chậm.

Thứ hai, về cơ cấu vốn cho thị trường bất động sản, trước đây, cấu trúc nguồn vốn vay nợ của nhiều doanh nghiệp bất động sản dựa rất lớn vào trái phiếu, thậm chí lên tới 50-60%, song hiện đã giảm mạnh một nửa. Trong 7 tháng đầu năm nay, phát hành trái phiếu toàn thị trường tăng 63% so với cuối năm ngoái, nhưng riêng phát hành trái phiếu bất động sản chỉ tăng hơn 13%.

Thực tế cho thấy, khi tín dụng nới lỏng, lãi suất cho vay về đáy và ngân hàng cởi mở hơn với tín dụng bất động sản khiến nhiều chủ đầu tư không những không phát hành thêm trái phiếu mới, mà còn ráo riết trả nợ trái phiếu trước hạn, chuyển sang vay vốn ngân hàng. Việc doanh nghiệp tăng phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng, đặc biệt là các lĩnh vực cần vốn dài hạn như bất động sản, tiềm ẩn nhiều rủi ro cho hệ thống ngân hàng, đặc biệt là rủi ro mất cân đối kỳ hạn.

Dù hiện tại, tín dụng bất động sản vẫn an toàn, nhưng nếu vẫn tăng mạnh và dòng vốn chủ yếu vẫn rót vào các dự án bất động sản cao cấp như hiện nay, thì thị trường khó tránh khỏi bất ổn.

Để khắc phục tình trạng này, không thể mong dợi vào sự điều chỉnh của các ngân hàng - vốn bị chi phối mạnh mẽ bởi mục tiêu lợi nhuận, lợi ích của cổ đông, mà cần tới bàn tay điều tiết của Nhà nước. Theo đó, NHNN, Bộ Xây dựng và các bộ, ngành phải có giải pháp tăng cung nhà ở xã hội, giá ở bình dân và nắn tín dụng chảy vào những phân khúc này. Bên cạnh đó, tới đây, khi bỏ room tín dụng, NHNN cũng phải có những công cụ hiệu quả hơn để nắn dòng vốn vào các lĩnh vực ưu tiên.

Giải pháp dài hạn, như Thống đốc NHNN đã nói, là phải phát triển mạnh thị trường vốn, đáp ứng tốt nhu cầu vốn trung, dài hạn, từ đó, giảm áp lực lên nguồn vốn ngắn hạn của hệ thống ngân hàng. Các lĩnh vực cần nguồn vốn trung, dài hạn lớn, như bất động sản và hạ tầng, cần huy động qua kênh phát hành trái phiếu doanh nghiệp, trái phiếu địa phương hoặc các khoản vay quốc tế…, không thể mãi dựa vào tín dụng ngân hàng.