Bất động sản là một trong 2 ngành phát hành trái phiếu doanh nghiệp lớn nhất thị trường hiện nay. Ảnh: Đ.T

Sức khỏe doanh nghiệp bất động sản Việt có tệ như Evergrande?

Trong khi quả “bom nợ” khổng lồ 300 tỷ USD Evergrande chưa tháo được ngòi nổ, thì thị trường Trung Quốc vừa nhận thêm 2 quả “bom nợ” trái phiếu mới: Fantasia Holdings Group và Sinic Holdings.

Theo giới chuyên gia, nếu Việt Nam áp dụng chính sách 3 lằn ranh đỏ như của Trung Quốc với doanh nghiệp bất động sản (tỷ lệ nợ phải trả/tài sản dưới 70%; tỷ lệ thanh toán ròng dưới 100%; tỷ lệ tiền mặt/nợ ngắn hạn lớn hơn 1), thì khoảng 80% doanh nghiệp sẽ vi phạm và cũng sẽ đứng trước nguy cơ cụt thanh khoản, mất khả năng trả nợ.

TS. Lê Xuân Nghĩa, chuyên gia kinh tế cho rằng, hai quả “bom nợ” phát nổ tại thị trường Trung Quốc chính là bài học nhãn tiền cho Việt Nam, nhất là khi các doanh nghiệp bất động sản tại Việt Nam phát hành trái phiếu rất dễ dãi, kém minh bạch, không qua xếp hạng tín nhiệm.

Ông Nghĩa nhấn mạnh, sau khi nghiên cứu tài chính một số doanh nghiệp bất động sản, điều làm ông lo lắng nhất là các tập đoàn bất động sản sân sau của một số ngân hàng hiện nay có tình hình tài chính như trong “lớp sương mù”, với cả nợ/tổng tài sản, lẫn khả năng thanh toán đều rất yếu.

“Tình hình tài chính của nhiều doanh nghiệp bất động sản tại Việt Nam còn tệ hơn cả tình hình của Evergrande”, ông Nghĩa lo ngại.

Tuy vậy, cũng có ý kiến cho rằng, mặc dù doanh nghiệp bất động sản Việt Nam sử dụng đòn bẩy tài chính lớn không kém doanh nghiệp bất động sản Trung Quốc (nợ vay ròng/vốn chủ sở hữu khoảng 0,6 - 0,7 lần), song khả năng trả nợ lại tốt hơn nhiều doanh nghiệp bất động sản Trung Quốc. Hơn nữa, tỷ suất lợi nhuận gộp ngành bất động sản tại Việt Nam cũng cao hơn nhiều so với Trung Quốc, nên doanh nghiệp bất động sản vẫn sống khỏe, có nhiều tiềm năng phát triển.

Ông Cao Minh Hoàng, Giám đốc Đầu tư chứng khoán Công ty Chứng khoán VNDirect cho rằng, nhìn vào “pha tăng trưởng” của kinh tế Việt Nam, có thể thấy, dòng vốn FDI vẫn rót vào đều đặn hàng năm, bất động sản khu công nghiệp có triển vọng tăng trưởng tốt. Thu nhập trung bình của người dân trước mắt bị ảnh hưởng bởi dịch Covid-19, song tiềm năng tăng trưởng rất cao, trong khi tỷ lệ đô thị hóa còn thấp so với khu vực.

Chính vì vậy, theo ông Hoàng, ngành bất động sản của Việt Nam vẫn còn rất nhiều triển vọng và khó có trường hợp vỡ nợ trái phiếu doanh nghiệp như xảy ra ở Trung Quốc.

Chưa đến mức phải siết thêm tín dụng bất động sản

Trước những tác động tiêu cực của “bom nợ” trái phiếu doanh nghiệp tại Trung Quốc, nhiều nhà đầu tư lo ngại, Ngân hàng Nhà nước sẽ siết chặt tín dụng bất động sản. Tuy vậy, nhiều chuyên gia cho rằng, chưa nhất thiết phải siết thêm tín dụng bất động sản.

Theo ông Hoàng Công Tuấn, kinh tế trưởng của MBS, sở dĩ Trung Quốc đưa ra chính sách khắc nghiệt với doanh nghiệp bất động sản là do giá bất động sản tại Trung Quốc những năm qua tăng quá nóng. Giá chung cư tại Thâm Quyến, Bắc Kinh đang cao hơn 55 - 57 lần so với thu nhập bình quân năm của người dân. Trong khi đó, tại Việt Nam, theo ông Tuấn, tình hình chưa đến mức căng thẳng như vậy.

“Giá bất động sản tại Việt Nam chưa nóng như thị trường Trung Quốc, tín dụng bất động sản, theo Ngân hàng Nhà nước, chỉ chiếm 7-8% tổng dư nợ, nếu tính cả cho vay tiêu dùng thì chiếm 19% tổng dư nợ, là mức tương đối lành mạnh. Theo tôi, với tình hình như hiện nay, không đến mức Việt Nam phải áp dụng chính sách khắc nghiệt như Trung Quốc”, ông Hoàng Công Tuấn nói.

Ngân hàng Nhà nước cũng khẳng định, tăng trưởng tín dụng bất động sản giảm dần thời gian qua và tập trung chủ yếu vào mục đích tự sử dụng - nhu cầu thiết yếu của người dân và nền kinh tế (chiếm hơn 60% dư nợ bất động sản). Đồng thời, Ngân hàng Nhà nước thường xuyên thanh tra, giám sát, chỉ đạo các tổ chức tín dụng tăng cường kiểm soát chặt chẽ tín dụng bất động sản, kiểm soát sử dụng vốn vay đúng mục đích.

Dẫn số liệu tăng trưởng tín dụng bất động sản tại thời điểm cuối quý II/2021 chỉ khoảng 5,1%, thấp hơn mức tăng trưởng tín dụng toàn ngành, TS. Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế trưởng của Ngân hàng BIDV cho rằng, tín dụng bất động sản vẫn trong tầm kiểm soát, chưa có gì đáng lo ngại, không cần phải siết chặt thêm.

Với trái phiếu doanh nghiệp, nhiều chuyên gia cảnh báo, cơ quan quản lý cần rà soát lại chính sách quản lý. Trên thực tế, trong vòng 1 tháng qua, Bộ Tài chính đã 3 lần phát đi cảnh báo về phát hành trái phiếu riêng lẻ của doanh nghiệp.

Mặc dù vậy, việc siết kênh trái phiếu doanh nghiệp cũng phải thận trọng, chọn thời điểm thích hợp. Trong bối cảnh dịch bệnh, tiếp cận tín dụng khó khăn, doanh nghiệp đang bị đứt nguồn thu, âm dòng tiền như hiện nay, việc siết trái phiếu doanh nghiệp sẽ khiến nhiều doanh nghiệp bất động sản lâm vào phá sản, dù triển vọng của ngành này vẫn khả quan.