Trong khi đó, giới chuyên gia cũng cảnh báo, chính sách cần tránh phản ứng thái quá, nếu không sẽ gây ra hiệu ứng ngược cho thị trường.

Việc doanh nghiệp bất động sản gặp khó khăn trong gọi vốn là có thực, vì vậy, chính sách kiểm soát rủi ro là cần thiết, nhưng cần phù hợp, không thái quá. Ảnh: Đức Thanh. Đồ họa: Đan Nguyễn

Chính sách đang phản ứng thái quá?

TS. Lê Xuân Nghĩa, chuyên gia kinh tế cho rằng, thị trường bất động sản Việt Nam phụ thuộc rất lớn vào tín dụng và trái phiếu doanh nghiệp. Tuy nhiên, hiện cả hai kênh này đều bị siết, khiến thị trường bị tác động mạnh. Thực tế, thanh khoản thị trường đang có dấu hiệu chậm lại.

Nhiều doanh nghiệp bất động sản cho hay, họ đang như ngồi trên đống lửa khi không ít ngân hàng thông báo hạn chế cho vay bất động sản (kể cả cho vay cá nhân). Tới đây, nếu Bộ tài chính siết chặt thêm điều kiện phát hành trái phiếu riêng lẻ (sửa Nghị định 153/2020/NĐ-CP), doanh nghiệp có nguy cơ bị đóng băng cả hai kênh huy động vốn chủ chốt, nên khó tránh khỏi khả năng tạm dừng triển khai dự án.

“Một số ngân hàng ngừng cho vay, cộng thêm trái phiếu doanh nghiệp bị siết đang làm một số doanh nghiệp bất động sản hụt vốn đột ngột, phải dừng dự án, từ đó tác động tiêu cực tới thị trường. Tôi cho rằng, việc đưa ra các giải pháp kiểm soát vốn đổ vào lĩnh vực đầu cơ, thổi giá bất động sản là cần thiết, song nếu siết van một cách đột ngột và không công bố rõ ràng sẽ gây khó khăn cho toàn bộ thị trường”, ông Nguyễn Hữu Huân, Trưởng Bộ môn Tài chính (Đại học kinh tế TP.HCM) khuyến nghị.

Với doanh nghiệp bất động sản, việc tìm kênh huy động vốn thay thế ngoài trái phiếu doanh nghiệp và tín dụng bất động sản là bất khả thi. Ngay cả với doanh nghiệp bất động sản niêm yết, việc huy động vốn trên thị trường chứng khoán thời điểm này cũng rất khó khăn, khi hiệu ứng tiêu cực đã lan tỏa sang cả thị trường chứng khoán, nhà đầu tư tháo chạy khỏi nhóm cổ phiếu bất động sản.

Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư, TS. Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế trưởng của BIDV thừa nhận, việc doanh nghiệp bất động sản gặp khó khăn gọi vốn hiện nay là có thực. Do đó, theo chuyên gia này, cơ quan quản lý cần thận trọng khi đưa ra các chính sách.

“Chính sách kiểm soát rủi ro là cần thiết, song phải phù hợp, không nên thái quá. Quan trọng là, bên cạnh kiểm soát rủi ro, phải kiến tạo, hỗ trợ thị trường phát triển”, TS. Cấn Văn Lực nhận xét.

Nhìn xa hơn về thị trường, các chuyên gia cảnh báo, nếu chính sách quá mạnh tay với trái phiếu doanh nghiệp, doanh nghiệp bất động sản sẽ co hẹp hoạt động, số lượng dự án được cấp phép và triển khai thực hiện giảm mạnh, từ đó gây thiếu hụt nguồn cung. Điều này sẽ khiến thị trường tiềm ẩn nguy cơ tăng giá trong tương lai.

“Đây là vấn đề cần được nhìn rõ, tiên lượng, từ đó các cơ quan quản lý đưa ra các phương án quản lý, giám sát thị trường vốn phù hợp, tránh hậu quả nghiêm trọng về sau”, TS. Lê Xuân Nghĩa khuyến nghị.

Thị trường nóng, lỗi không chỉ của doanh nghiệp

Kiểm soát vốn tín dụng chảy vào lĩnh vực đầu cơ như bất động sản là chủ trương đúng đắn và đã được Ngân hàng Nhà nước thực hiện từ năm 2018. Trong bối cảnh đó, một số ngân hàng đã bắt tay với doanh nghiệp bất động sản để đẩy mạnh kênh trái phiếu doanh nghiệp, coi đây là “lối thoát” về vốn trung, dài hạn, giảm tải cho tín dụng ngân hàng.

Phản ứng chính sách cần tránh thái quá, nếu không doanh nghiệp sẽ rất khó huy động vốn trung, dài hạn. Theo đó, bên cạnh kiểm soát rủi ro thì chính sách phải hướng đến kiến tạo, thúc đẩy thị trường trái phiếu doanh nghiệp phát triển, coi đây là kênh dẫn vốn trung và dài hạn quan trọng của doanh nghiệp. Đương nhiên, để làm được điều này, bên cạnh tuân thủ pháp luật, bản thân các doanh nghiệp cũng phải chủ động công khai, minh bạch về mục đích huy động trái phiếu doanh nghiệp cũng như hiệu quả sử dụng vốn huy động từ kênh này để tạo niềm tin cho thị trường.

TS. Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế trưởng của BIDV

Thế nhưng, kênh trái phiếu doanh nghiệp thời gian qua đã bị buông lỏng quản lý, điều kiện phát hành trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ quá dễ dãi cộng với quá nhiều lỗ hổng khiến kênh huy động vốn này bộc lộ nhiều rủi ro. Đây là lý do khiến cơ quan quản lý liên tục cảnh báo thời gian qua và “quả bom” Tân Hoàng Minh được coi là hệ lụy khó tránh. Lỗi của việc trái phiếu doanh nghiệp rơi vào tình trạng hôm nay, theo giới chuyên gia, không chỉ thuộc về doanh nghiệp.

“Thời điểm hiện tại, các doanh nghiệp bất động sản và cơ quan quản lý đều cần phải nhìn nhận lại quá trình phát triển nóng thời gian qua để thấy rằng, những vụ việc lùm xùm gần đây với trái phiếu doanh nghiệp đang tác động rất lớn tới thị trường. Điều này có lỗi từ phía doanh nghiệp trong huy động và sử dụng vốn, nhưng cũng có lỗi từ cơ quan quản lý trong kiểm soát, giám sát thị trường”, TS. Lê Xuân Nghĩa nhận định.

Chính vì thị trường trái phiếu doanh nghiệp thời gian qua vàng - thau lẫn lộn, nên việc sự việc Tân Hoàng Minh đã tác động tiêu cực đến toàn bộ thị trường trái phiếu doanh nghiệp, lây lan sang cả thị trường chứng khoán và thậm chí có thể để lại “di chứng” cho cả hệ thống ngân hàng.

Do đó, các chuyên gia cho rằng, bên cạnh chính sách rõ ràng, minh bạch về trái phiếu doanh nghiệp, cơ quan quản lý cần có thông điệp mạnh mẽ về phát triển thị trường trái phiếu doanh nghiệp. Đồng thời, khâu sửa đổi chính sách phải tiến hành một cách thận trọng, tránh chuyển từ tình trạng quá lỏng sang quá chặt, khiến thị trường bị bóp nghẹt.