Tại hội nghị bất động sản Việt Nam - VRES 2025 do Batdongsan.com.vn tổ chức, chủ đề được nhiều doanh nghiệp, môi giới viên bàn thảo sôi nổi nhất bên lề sự kiện chính là tác động của việc tăng lãi suất tới thị trường địa ốc.

Dù tâm lý phần đông chưa đến mức lo sợ, song không thể phủ nhận rằng, sự thận trọng đã xuất hiện nhiều hơn trong các quyết định đầu tư.

Biến động giá bán của các loại hình bất động sản trong giai đoạn năm 2022.

Theo TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính, tiền tệ quốc gia, mặt bằng lãi suất sẽ được Ngân hàng Nhà nước giữ ổn định để hỗ trợ tăng trưởng kinh tế. Tuy nhiên, lãi vay đối với bất động sản thương mại đã nhích lên, do đây không thuộc nhóm lĩnh vực ưu tiên như nhà ở xã hội, xuất khẩu hay công nghệ cao.

Tuy nhiên, vị chuyên gia nhấn mạnh rằng, trong năm nay và năm sau, tình hình lãi suất sẽ không lặp lại kịch bản của năm 2022 - thời điểm thị trường bất động sản rơi vào khủng hoảng niềm tin, trong khi tình hình vĩ mô chịu sức ép từ sự cố SCB cũng như các biến động quốc tế.

Nhận định thêm về thị trường trái phiếu, ông Lực cho rằng, tình hình về cơ bản đã phục hồi tích cực, khối lượng phát hành tương đối cao, trên 500.000 tỷ đồng. Điểm rơi đáo hạn sẽ vào quý IV/2026 và quý II/2027. 

Trong đó, lượng trái phiếu đáo hạn trong lĩnh vực địa ốc chiếm khoảng 60%. Tuy nhiên, các doanh nghiệp có thể vượt qua giai đoạn này bởi thị trường đang diễn biến tương đối tích cực, các chủ đầu tư vẫn bán được hàng. Trong khi đó, lượng trái phiếu đáo hạn chỉ bằng khoảng 2/3 so với giai đoạn đỉnh vào tháng 8/2023.

Ngoài ra, thị trường bất động sản trong thời gian tới còn được hưởng lợi lớn từ đầu tư công. Hiện nay, hệ thống cơ sở hạ tầng đang được triển khai với quy mô và tiến độ chưa từng có. Bên cạnh đó, việc thành lập các trung tâm tài chính và khu thương mại tự do cũng sẽ mở ra nhiều dư địa phát triển mới cho thị trường bất động sản.

Đồng quan điểm về vấn đề lãi suất, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho biết, việc lãi suất huy động tăng nhẹ hiện nay chỉ mang tính kỹ thuật nhằm tái lập mặt bằng vốn sau giai đoạn giảm sâu của năm 2024. Lãi suất cho vay hiện phổ biến quanh 6 - 7%/năm, tuy cao hơn mức 5 - 5,5%/năm của các gói ưu đãi cho người trẻ nhưng vẫn nằm trong vùng hỗ trợ giao dịch. 

Ở góc độ thị trường, ông Quốc Anh nhấn mạnh sự khác biệt rõ rệt giữa hai thời điểm lãi suất tăng. Vào giai đoạn năm 2022, thị trường bất động sản “nóng sốt” khi các sản phẩm mang tính đầu cơ chiếm ưu thế. Đặc biệt, một lượng lớn giao dịch sử dụng đòn bẩy tài chính đã khiến thị trường càng trở nên “mong manh”. Do đó, khi lãi suất tăng đột ngột, nhiều nhà đầu tư không còn khả năng trả lãi, thanh khoản sụt giảm mạnh và đất nền gần như “đóng băng”.

Trong khi đó, vào năm 2025, tâm lý thị trường lại có phần bình tĩnh hơn, với sự dịch chuyển rõ rệt sang các sản phẩm gắn với nhu cầu ở thực. Dù mức độ quan tâm và lượng giao dịch chưa quay lại giai đoạn đỉnh của năm 2022, song dòng tiền vẫn tập trung vào các sản phẩm pháp lý minh bạch, phản ánh tâm lý thận trọng của nhà đầu tư sau những “cú sốc” trong các chu kỳ trước.

“Hành lang pháp lý từ Luật Đất đai và Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 đã góp phần tăng tính minh bạch và cải thiện quy trình triển khai dự án. Hiện chưa xuất hiện dấu hiệu sốt đất diện rộng, tình trạng tăng giá chỉ diễn ra cục bộ ở một số địa phương sau sáp nhập. Phần lớn giao dịch vẫn tập trung ở phân khúc căn hộ và nhà riêng tại các đô thị lớn”, Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn chia sẻ.

Vị lãnh đạo doanh nghiệp dự báo, trong ngắn hạn, nhà đầu tư sẽ giữ tâm lý thăm dò nhưng xét về trung và dài hạn, chu kỳ phục hồi đã bắt đầu từ năm 2024 và vẫn còn nhiều dư địa để phát triển. Năm 2026 sẽ là thời điểm thị trường phân hóa rõ nét và đi vào quỹ đạo ổn định. Kịch bản căng thẳng như năm 2022 sẽ rất khó lặp lại.