Rủi ro rình rập người mua nhà

Không phải ngẫu nhiên vấn đề mất cân xứng thông tin giữa người mua và người bán trên thị trường bất động sản, với phần yếu thế hơn từ phía người mua lại được quan tâm trở lại trong thời gian gần đây. Internet phát triển, các phương tiện truyền thông đại chúng nở rộ, nhưng thực tế cho thấy, thông tin về pháp lý của một dự án bất động sản thường rất mù mờ.

Mặc dù trong thời gian gần đây, sau nhiều vụ tranh chấp diễn ra tại các dự án, người mua nhà trở nên lưu tâm hơn tới vấn đề pháp lý trước khi quyết định xuống tiền, nhưng thực tế cho thấy, lưu tâm hơn nhưng không đồng nghĩa người mua được an toàn hơn.

Xây dựng cơ sở dữ liệu dự án bất động sản sẽ giúp giảm thiểu rủi ro cho người mua nhà, tăng tính minh bạch của thị trường

Tại triển lãm bất động sản do một doanh nghiệp tổ chức cuối tuần trước, phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản đã có cuộc khảo sát nhanh với 10 khách hàng về việc có quan tâm đến những rủi ro pháp lý khi đặt bút ký hợp đồng mua bán hay không, thì cả 10 người đều trả lời có. Tuy nhiên, khi được hỏi cụ thể về những yếu tố pháp lý nào được quan tâm nhất trong hợp đồng mua bán, thì chỉ duy nhất 1 người trả lời tương đối rành rọt về từng điều khoản, còn lại hầu như tậm tịt hoặc trả lời chung chung.

Cuộc khảo sát này không mang ý nghĩa phổ quát cho câu chuyện chung trên thị trường hiện nay, nhưng không thể phủ nhận rằng, dù bất động sản là tài sản giá trị lớn, lại có rất ít người mua nhà ở Việt Nam thực sự quan tâm đến vấn đề pháp lý thực sự trong quá trình giao dịch.

Là người tham gia tư vấn và giải quyết khiếu nại cho nhiều khách hàng mua nhà, luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SBLaw cho biết, dù quan tâm hơn, nhưng đa phần khách hàng hiện nay chưa hiểu rõ được hết các vấn đề pháp lý, cũng như các thủ tục cần phải nắm khi mua hoặc chuyển nhượng sở hữu một tài sản giá trị lớn như bất động sản.

Lý do là để hiểu tương đối tường tận một loại bất động sản nào đủ điều kiện để bán hay có vấn đề pháp lý, tài chính hay không thì người dân thường không có công cụ, bởi các thông tin này rất nhỏ giọt và rất ít cơ quan quản lý chủ động công khai, hoặc cập nhật thường xuyên lên hệ thống điện tử, mà chủ yếu khi có yêu cầu bắt buộc mới công khai.

Trong khi đó, nếu tìm đến các đơn vị tư vấn pháp lý, thì mức phí dịch vụ quá cao, dao động từ vài chục đến hàng trăm triệu đồng/vụ, nên ít ai có đủ điều kiện để sử dụng dịch vụ này. Do đó, nhiều người đặt cược vào uy tín của chủ đầu tư. Khi đó, họ sẽ buộc phải chấp thuận câu chuyện hợp đồng mua bán chủ yếu do chủ đầu tư đơn phương soạn một chiều với những điều khoản có lợi cho người bán khi có tranh chấp xảy ra.

"Nếu chủ đầu tư có tâm, dự án làm đến nơi đến chốn thì không sao, nhưng chỉ một mâu thuẫn nhỏ là tranh chấp xảy ra. Đa phần hiện nay dịch vụ tư vấn luật chỉ được khách hàng cân nhắc sử dụng để giải quyết tranh chấp sau giao dịch. Lúc đó đã quá muộn hoặc có giải quyết được nhưng mất rất nhiều thời gian", ông Hà phân tích.

Khi xảy ra tranh chấp với chủ đầu tư, người mua nhà thường là bên yếu thế

Cần xây dựng cơ sở dữ liệu dự án bất động sản

Theo đánh giá của luật sư Trần Đức Sơn, Đoàn Luật sư Hà Nội, mua nhà là một việc quan trọng và khá phức tạp với nhiều người. Những rủi ro luôn tiềm ẩn bắt đầu từ khi ký hợp đồng cho đến khi nhận nhà và làm thủ tục Giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ.

Với người mua nhà, một khi không có hiểu biết về vấn đề pháp lý hoặc có thể hiểu nhưng cũng sẽ rất khó để tiếp cận và kiểm chứng xem một dự án thuộc quy hoạch nào, thiếu giấy phép gì và nếu thiếu gây rủi ro ra sao cho người mua.

Đó là trước ký hợp đồng, còn sau giai đoạn ký hợp đồng lại là một loạt các nội dung cần quan tâm như nghiệm thu tiến độ, nghiệm thu xây dựng, bàn giao, nghiệm thu PCCC… Thực tế, giai đoạn sau này cũng rủi ro không kém khi vì một vấn đề vướng mắc pháp lý nào đó, dự án có thể có nguy cơ không được cấp sổ hồng.

Đồng quan điểm, ông Đỗ Viết Chiến, Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, tình trạng bất cân xứng thông tin giữa vị thế của người bán và vị thế của người mua trong giao kết hợp đồng mua bán nhà hiện nay đã để lại những hệ lụy không nhỏ. Khi đó, người mua sẽ e dè hơn trong giao dịch, qua đó sẽ ảnh hưởng tới tốc độ bán hàng của chủ đầu tư, khiến tiến độ dự án bị chậm, từ đó có thể phát sinh nợ xấu…

"Điều này cũng bắt nguồn từ việc Việt Nam chưa xây dựng được một hệ thống dữ liệu cập nhật theo thời gian thực về các dự án bất động sản, trong đó có sự liên kết đồng bộ hóa với cơ sở dữ liệu của tất cả các cơ quan chức năng có liên quan như Sở Xây dựng, Sở Kế hoạch và Đầu tư, Sở Tư pháp, Công an…, để người mua có thể tiếp cận dữ liệu và kiểm chứng các thông tin về dự án một cách trực diện", ông Chiến nói và cho biết, ở nhiều quốc gia, hệ thống này đã được triển khai và chứng tỏ hiệu quả đáng kể, giúp giảm thiểu rủi ro cho người mua nhà.

Thực tế, thống kê sơ bộ của Báo Đầu tư Bất động sản cho thấy, ở Việt Nam hiện nay có khoảng trên dưới 30 website về thông tin bất động sản, cung cấp thông tin về các dự án bất động sản như batdongsan.com.vn, homedy.vn, Chợ Tốt..., nhưng đa phần trong đó chỉ mang hình thức rao vặt, phục vụ nhân viên kinh doanh bán hàng. Gần như chưa có website nào có được phần dữ liệu thông tin pháp lý dự án, yếu tố rất quan trọng cho người mua nhà.

Do đó, các chuyên gia cho rằng, đã đến lúc cần phải có sự thay đổi, cần có sự quan tâm hơn của các cơ quan quản lý, đặc biệt là Bộ Xây dựng trong việc xây dựng một cơ sở dữ liệu thông tin bất động sản, đồng thời số hóa và công khai tới toàn bộ thị trường để nâng cao tính minh bạch của thị trường, giúp thị trường bất động sản phát triển bền vững.