Việc ăn theo dự án phát triển hạ tầng như hiện nay đang đẩy thị trường bất động sản vào cảnh sốt ảo do giới đầu tư thứ cấp tạo ra.

Đường chưa làm, đất đã sốt

Cuối năm 2019, UBND TP.HCM công bố xây dựng tuyến cao tốc TP.HCM - Mộc Bài (Tây Ninh), dự kiến hoàn thành năm 2025. Dù dự án mới trong giai đoạn đền bù giải phóng mặt bằng, nhưng dọc tuyến đường chính lẫn đường lô dẫn vào Cửa khẩu quốc tế Mộc Bài, đã xuất hiện hàng loạt bảng rao bán đất nền treo trên cột điện, tường rào.

Giữa tháng 5/2020, theo chân nhóm nhà đầu tư thứ cấp tại TP.HCM tới xã Phước Đồng (huyện Gò Dầu, tỉnh Tây Ninh), nơi được cho là tuyến cao tốc này sẽ đi qua, chúng tôi chứng kiến tình trạng người dân đem đất nông nghiệp và đất trồng cây lâu năm ra chào bán sôi động.

Anh Nguyễn Văn Tài, một người môi giới đất tại đây đưa chúng tôi đi xem lô “đất cao tốc”. Tài cho biết, khu đất đang rao bán gồm 11 lô, mỗi lô rộng 5 m, dài bình quân 24 m, giá từ 490 - 560 triệu đồng. Riêng 1 lô nằm ngay góc đường 2 mặt tiền, giá trên 1 tỷ đồng. “Nền đất em bán nằm cách đường cao tốc TP.HCM - Mộc Bài hơn 1 km, chỉ 5 - 6 tuần là ra giấy và lên thổ cư”, Tài nói.

Tuy nhiên, thực tế khu đất này nằm cách tuyến cao tốc tới 7 km và đây là đất trồng cây lâu năm, được các nhà đầu tư thứ cấp mua rồi tự phân lô bán.

Một nhà đầu tư thứ cấp tại TP.HCM cho biết, giá đất khu vực Tây Ninh đang tăng từng ngày. Tháng 9/2019, giá ở đây chỉ 1 - 2 triệu đồng/m2, thì nay giá đã lên tới 8 - 10 triệu đồng/m2. Thậm chí có chỗ được cho là mặt tiền đường cao tốc có giá tới trên 20 triệu đồng/m2.

Tại huyện Bến Cầu, gần Cửa khẩu quốc tế Mộc Bài, nhiều mảnh ruộng được phân lô và được chào bán tăng gấp hàng chục lần so với trước. Có những khu đất gần cao tốc hoặc nằm trên đường đấu nối với cao tốc được thổi giá lên tận 90 triệu đồng/mét ngang. Khi hỏi về quy hoạch cụ thể của tuyến cao tốc có đi qua đây không, thì người dân đều… không rõ, chỉ nghe dân cò đất kháo thế.

Ông Trịnh Văn Đồng, Trưởng phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Bến Cầu khuyến cáo, người dân khi mua đất tại địa phương cần liên hệ với Phòng Tài nguyên và Môi trường để biết thửa đất đó có nằm trong quy hoạch cao tốc hay không, kẻo mua phải đất nằm trong quy hoạch thì tiền mất tật mang.

Tình trạng sốt đất cũng xuất hiện tại Đồng Nai và Bà Rịa - Vũng Tàu khi có thông tin xây dựng tuyến cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu.

Ông Nguyễn Văn Long, ngụ tại thị xã Phú Mỹ (Bà Rịa - Vũng Tàu) cho biết, ông đang phân lô khu đất rộng hơn 7.000 m2, vốn là đất trồng bơ của gia đình để bán. Mỗi lô đất có diện tích 150 m2, được ông Long rao bán với giá 17 triệu đồng/m2. Song, theo tìm hiểu của chúng tôi, khu đất ông Long chào bán nằm khá xa tuyến cao tốc dự kiến làm, giá đất khu vực này hiện chỉ dưới 10 triệu đồng/m2.

Tương tự, tại huyện Long Thành (tỉnh Đồng Nai) cũng vậy, dân đầu cơ đang đẩy giá lên cao ngất ngưởng. Bà Tô Thị Thúy, một nhà đầu tư thứ cấp vừa mua được 3 lô đất rộng hơn 1.000 m2 sát tuyến Quốc lộ 50 cho biết, bà hy vọng giá đất còn tăng mạnh. “Chỉ sau 1 tuần, đã có người trả tôi chênh giá mua ban đầu tới 1,2 tỷ đồng, nhưng tôi chưa bán vì còn chờ lên nữa”, bà Thúy nói.

Cẩn trọng sốt ảo

Việc ăn theo dự án phát triển hạ tầng như hiện nay đang đẩy thị trường bất động sản vào cảnh sốt ảo do giới đầu tư thứ cấp tạo ra. Ông Nguyễn Văn Hậu, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Bất động sản Asian Holding cho rằng, bất động sản chỉ có thể sinh lời hay phát triển mạnh ở những tuyến đường hiện hữu dân cư, còn đường cao tốc không được kinh doanh hay buôn bán gì thì làm sao mà có thể sinh lời. Chưa kể, đất quanh khu vực các tuyến cao tốc đi qua đều là đất trồng cây công nghiệp và cây lâu năm, không được phép xây dựng.

Ông Hậu lấy ví dụ của một cơn sốt ảo chạy theo dự án “trên giấy”. Đó là hồi đầu năm 2020, ở Bình Ba, Châu Đức (Bà Rịa - Vũng Tàu) đã xảy ra một cơn sốt ảo. Trong vòng một tuần, hàng ngàn người đã kéo về địa phương này mua bán đất không khác gì một phiên chợ lưu động. Giá đất nhảy múa liên tục, một miếng đất được mua buổi sáng với giá 14 tỷ đồng, đến buổi chiều đã được sang tay giá 18 tỷ đồng. Nhiều lô đất trong hẻm cũng có giá bán lên tới 200 - 250 triệu đồng/mét ngang, dù trước đó chỉ ở mức vài chục đến hơn trăm triệu đồng/mét ngang.

Nguyên nhân là do một tập đoàn bất động sản đề xuất triển khai khu công nghệ cao và khu đô thị rộng 800 ha tại khu vực này. Dự án mới chỉ được chính quyền đồng ý cho doanh nghiệp khảo sát, chưa tiến hành các thủ tục khác theo quy định, nhưng người dân, cò đất, đã đổ về mua đất xung quanh với kỳ vọng sẽ lên giá. Chỉ sau một thời gian ngắn, giá đất tại đây đã xuống thảm hại, nhiều người trót mua “khóc dở, mếu dở”.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM khuyến cáo, các nhà đầu tư không nên chạy theo tâm lý đám đông. Cần phải nghiên cứu kỹ về pháp lý, giá cả, uy tín chủ đầu tư và quan trọng nhất là nơi đó có các cơ sở thiết yếu để hình thành cộng đồng dân cư hay không. Đồng thời, những công trình hạ tầng có thời gian chuẩn bị rất lâu, nếu mua đất trong cơn sốt, rất có thể sẽ bị om vốn, thậm chí lỗ lớn.