Lợi thế bị ngủ quên

Tại khu vực phía Nam, tỉnh Đồng Nai có nhiều lợi thế để phát triển thị trường bất động sản, chỉ sau TP.HCM. Về giao thông, Đồng Nai nằm trên trục đường chính quốc lộ 1A và đường cao tốc TP.HCM - Long Thành - Dầu Giây, có hệ thống cảng nước sâu, hệ thống đường sắt Bắc - Nam chạy qua, đặc biệt là đang có quy hoạch xây dựng Cảng hàng không quốc tế Long Thành lớn nhất nước.

Đồng Nai là một trong những địa phương dẫn đầu cả nước về thu hút vốn FDI. Riêng năm 2017, tỉnh thu hút 1,25 tỷ USD vốn FDI, giải ngân đạt 1,1 tỷ USD. Nguồn vốn này chủ yếu tập trung phát triển nhà máy tại các khu công nghiệp.

Dự án Khu đô thị Long Hưng tại TP. Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai.

Không chỉ là “thủ phủ” của các khu công nghiệp, những năm gần đây, Đồng Nai đang có những bước chuyển mình mạnh mẽ, phát triển dịch vụ, vui chơi, giải trí… Ngành du lịch Đồng Nai đang tăng trưởng mạnh, một phần nhờ việc xây dựng tuyến đường Phạm Văn Đồng nối sân bay Tân Sơn Nhất với TP. Biên Hòa và mở rộng quốc lộ 1A, giúp liên kết giao thông giữa TP.HCM và Đồng Nai nhanh, gần hơn. Thêm vào đó, cuối năm 2017, TP.HCM đã chấp thuận việc xây dựng tuyến Metro số 1 nối từ ga Bến Thành (quận 1, TP.HCM) đến TP. Biên Hòa.

Một nhân tố quan trọng góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản tỉnh Đồng Nai là lượng lớn người lao động làm việc tại các cụm, khu công nghiệp trong tỉnh. Số lượng hàng triệu công nhân cùng với hàng ngàn kỹ sư nước ngoài đang sinh sống và làm việc tại Đồng Nai với mức thu nhập khá cao cho thấy nhu cầu về nhà ở rất lớn. Theo Sở Xây dựng tỉnh Đồng Nai, 80% lao động đang sinh sống tại tỉnh này có nhu cầu nhà ở bền vững.

Lợi thế nhiều, nhưng trên thực tế, sự phát triển của thị trường bất động sản tỉnh Đồng Nai lại không được như kỳ vọng. Ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc bộ phận đầu tư, Savills Việt Nam cho biết, hiện Đồng Nai có khoảng 300 dự án đã và đang thực hiện bồi thường giải phóng mặt bằng. Tuy nhiên, những dự án này đa phần là đất nền phân lô, quy hoạch tự phát, không bài bản, không có những dự án cao cấp, thậm chí không có cả phân khúc chung cư, biệt thự phố, trong khi lượng người giàu của tỉnh đang tăng cao.

“Tiềm lực phát triển thị trường bất động sản tỉnh Đồng Nai vẫn chưa được đánh thức bởi thiếu định hướng phát triển và những nhà đầu tư chuyên nghiệp”, ông Khương nói.

Cẩn trọng với thị trường tự phát

Hiện nay, thị trường bất động sản Đồng Nai có phần sôi động ở phân khúc đất nền, nhưng cũng chỉ phát triển cục bộ ở một số điểm như Long Hưng, Tam Phước, Hóa An… Tại những khu vực này, chủ yếu là những dự án rộng vài chục héc ta, được chủ đầu tư hoặc nhà đầu tư thứ cấp phân lô, làm hạ tầng rồi bán. Theo khảo sát của phóng viên Báo Đầu tư, từ cuối năm 2017 tới nay, giá đất tại các khu vực này tăng khá nhanh, từ 10 - 20%.

Đơn cử, tại xã Hóa An (TP. Biên Hòa), tiếp giáp với thị xã Dĩ An (tỉnh Bình Dương), đất thổ cư 100 m2 có sổ đỏ được một sàn giao dịch rao bán với giá 1,2 tỷ đồng. Tương tự, tại nhiều tuyến đường trong khu vực trung tâm của TP. Biên Hòa, giá nhà đất cũng không ngừng “nhảy múa” với mức tăng trung bình 10% so với tháng trước, dao động từ 60 - 80 triệu đồng/m2.

Tuy nhiên, sức hút đáng chú ý nhất của TP. Biên Hòa là dự án đất nền khu đô thị kinh tế mở Long Hưng, dự án ven sông Đồng Nai, liền kề với TP.HCM. Đầu năm 2017, dự án này được chào bán với mức giá trung bình chỉ từ 7,5 - 8 triệu đồng/m2, nhưng nay đã lên đến 16,5 triệu đồng/m2. Mặc dù tăng giá, nhưng thanh khoản của dự án này khá cao.

Ông Nguyễn Thanh Lâm, Phó giám đốc Sở Xây dựng, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản tỉnh Đồng Nai cho biết, năm 2016, khi thông tin Cảng hàng không quốc tế Long Thành được đưa ra, giới đầu tư đổ về Đồng Nai mua đất, khiến thị trường bất động sản của tỉnh sôi động hơn, nhưng địa phương cũng gặp khó khăn vì không thể kiểm soát giá bán; bên cạnh đó, nhiều dự án tự phát đã làm phá vỡ quy hoạch chung của tỉnh. Vì vậy, tỉnh đã tăng cường quản lý thị trường bằng việc siết quy định tách thửa.

Hiện nay, thị trường bất động sản Đồng Nai đang sôi động trở lại, nhưng mới ở mức cục bộ và đa phần là nhà đầu tư thứ cấp mua để sinh lời, trong khi đó, người dân có nhu cầu ở thực sự lại khó tiếp cận dự án.

Ông Lâm cho biết thêm, vùng ngoại ô của tỉnh đang có nhiều dự án mới mở bán; nhiều dự án đã bán hết hàng, nhưng không có người đến ở, vì mới chỉ hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật mà chưa có hạ tầng xã hội.

“Những dự án không người ở đang là một sự lãng phí rất lớn về tiền của đối với cả nhà đầu tư, người dân và tỉnh Đồng Nai. Chính vì vậy, khách hàng nên xem xét, tìm hiểu kỹ dự án, các yếu tố về hạ tầng và tiện ích, trước khi xuống tiền mua đất”, ông Lâm nói.