Nguồn vốn cho thị trường bất động sản là tâm điểm thảo luận tại Toạ đàm “Phát triển nguồn vốn cho bất động sản: Dư địa và gợi ý các giải pháp bền vững”

Vốn trái phiếu chảy vào bất động sản "chững lại đáng lo ngại"

Chia sẻ tại Toạ đàm “Phát triển nguồn vốn cho bất động sản: Dư địa và gợi ý các giải pháp bền vững” tổ chức tại Hà Nội ngày 24/8, TS. Lê Xuân Nghĩa cho rằng thị trường trái phiếu doanh nghiệp, nhất là trái phiếu doanh nghiệp bất động sản đang đứng trước rủi ro lớn sau các vụ việc đơn lẻ gần đây như vụ Tân Hoàng Minh và sự chậm trễ của việc bổ sung sửa đổi Nghị định 153.

Cụ thể, dẫn số liệu của Hiệp hội Thị trường Trái phiếu Việt Nam, tổng khối lượng phát hành trái phiếu doanh nghiệp trong 7 tháng đầu năm ước đạt gần 200 nghìn tỷ, giảm 15% so cùng kỳ với đối tượng phát hành chủ yếu là các ngân hàng (gần 105 nghìn tỷ, tương đương 52,5%). Trái phiếu doanh nghiệp bất động sản ước chỉ khoảng gần 45 nghìn tỷ đồng, tương đương 22,5%.

Theo TS. Lê Xuân Nghĩa, sự chững lại đáng lo ngại của thị trường trái phiếu doanh nghiệp bất động sản khiến cho nhiều dự án không được tiếp tục triển khai, nhiều doanh nghiệp không có khả năng thanh toán dưnợ trái phiếu chuẩn bị đáo hạn với giá trị ước khoảng 120 nghìn tỷ trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn trong năm nay và 360 nghìn tỷ trong giai đoạn 2022-2024. Một bộ phận lớn doanh nghiệp bất động sản có thể đối diện nguy cơ vỡ nợ trái phiếu doanh nghiệp. Rủi ro có thể khá lớn cho toàn bộ thị trường bất động sản nói riêng và toàn bộ thị trường tài chính nói chung bao gồm cả thị trường chứng khoán và hệ thống ngân hàng.

Hết tháng 6/2022, nguồn vốn tín dụng bất động sản tăng 14%. Tổng dư nợ tín dụng bất động sản (BĐS) xấp xỉ 2,36 triệu tỷ đồng, chiếm 20,74% tổng dư nợ của nền kinh tế; trong đó, cho vay nhà ở chiếm 67%, còn lại là tín dụng kinh doanh BĐS chiếm khoảng 33% (0,78 triệu tỷ đồng.

Hai nguồn vốn trên, theo khảo sát của TS. Lê Xuân Nghĩa tại một số tập đoàn bất động sản đều là nguồn vốn vay lớn. Vốn tín dụng ngân hàng chiếm khoảng 40%, vốn từ trái phiếu doanh nghiệp chiếm khoảng 20%. Còn lại vốn từ tiền trả trước của khách hàng và vốn từ chiếm dụng của các nhà thầu lần lượt chiếm khoảng 20%. Hiện thanh khoản thị trường giảm, số ngày tồn kho gia tăng, doanh nghiệp nợ đọng lẫn nhau cũng là vấn đề nhức nhối. 

So sánh với thị trường Trung Quốc, TS. Lê Xuân Nghĩa cho rằng doanh nghiệp Việt Nam giống doanh nghiệp Trung Quốc là có tình trạng dư cung, thiếu cung ở một vài phân khúc bất động sản, dẫn đến không có hàng để bán nên dòng tiền bị âm. Nhiều dự án đắp chiếu thực chất là do có tiền triển khai, không có tiền giải phóng mặt bằng, không nộp được thuế sử dụng đất... Trong trường hợp này,  cung thiếu thực chất là thiếu vốn. 

Hạn mức tín dụng chưa được quyết nới là  nguyên nhân khiến doanh nghiệp đang thiếu vốn trầm trọng. Dòng vốn lâu nay cho bất động sản gồm cả vốn trái phiếu doanh nghiệp cũng đang bị đình trệ.

"Cơ hội vàng" quỹ nước ngoài nhắm đến?

Cùng quan điểm về nguồn vốn cho doanh nghiệp bất động sản, TS. Cấn Văn Lực - Thành viên Hội đồng Tư vấn - Chính sách Tiền tệ Quốc gia cũng cho rằng vấn đề tài chính cũng là một trong ba thách thức lớn đối với các doanh nghiệp bất động sản hiện nay. Tuy nhiên, theo TS. Cấn Văn Lực, hiện hiện có kênh khó khăn nhưng cũng có cả kênh thuận lợi. Vẫn có kênh vốn sẵn sàng cho doanh nghiệp bất động sản.

“Theo trao đổi với một số quỹ đầu tư nước ngoài, đây là cơ hội vàng để đầu tư vào bất động sản Việt Nam hiện nay bởi kênh tín dụng và trái phiếu đều đang khó khăn”, Ts. Cấn Văn Lực chia sẻ.

Cũng theo vị chuyên gia này, một thách thức lớn với doanh nghiệp bất động sản là vấn đề về pháp lý khi nhiều vấn đề vẫn chưa được tháo gỡ. Đơn cử như việc hơn 239 condotel với tổng vốn đầu tư khoảng 30 tỷ USD chưa được giải quyết về pháp lý. Thách thức thứ ba được vị chuyên gia này chỉ ra là việc giá bất động sản vẫn ở mức cao so với thu nhập của người dân và giá thị thực. Tuy nhiên, đây cũng là vấn đề chung của nhiều nước trên thế giới. Giá bán bất động sản Mỹ vẫn tăng 10% so với cùng kỳ năm trước dù doanh số bán nhà giảm tới 30%.

Kỳ vọng bất động sản khu công nghiệp và nhà ở theo nhu cầu thực sẽ hồi phục

Đánh giá về triển vọng thị trường bất động sản trong năm tới, TS. Cấn Văn Lực cho rằng thị trường hiện đang điều chỉnh và sàng lọc. Khả năng phục hồi sẽ có sự phân hoá. “Thị trường sẽ phục hồi ở một số phân khúc như nhà ở theo nhu cầu thực, khu công nghiệp hay nhà ở xã hội. Ba năm vừa qua, chủ yếu phát triển phân khúc trung và cao cấp, trong khi đó, nguồn cung phân khúc vừa túi tiền vẫn rất thiếu”.

TS. Cấn Văn Lực dự báo thị trường sẽ phục hồi ở một số phân khúc, rõ nét hơn bắt đầu từ quý IV năm nay. Thị trường vẫn sẽ còn tâm lý chờ đợi ở quý IV và một số quý đầu năm. Còn theo TS. Lê Xuân Nghĩa, thị trường bất động sản sẽ phải trở về “thực”. Nếu có thể về giá trị thực sớm, cũng sẽ phục hồi sớm; ngược lại, nếu trở về giá trị “thực” muộn sẽ phục hồi muộn.