Số đông nhà đầu tư thứ cấp sẽ tạo thanh khoản nhưng cũng dễ gây nhiễu loạn khi dự án ra thị trường. Ảnh: Gia Phú

Vào mùa “ôm hàng”

Mới đây, Công ty cổ phần Địa ốc Tiến Phát đã công bố chính thức cho đặt chỗ mua sản phẩm dự án Ascent Plaza tại quận Bình Thạnh. Dự án này chỉ có hơn 300 căn chung cư, với nhiều tiện ích khá lạ và độc nên dù tháng 11 mới mở bán chính thức, nhưng theo giới đầu tư đã cơ bản hết hàng, nhất là những căn có vị trí đẹp, diện tích hợp lý.

Theo các nhà đầu tư thứ cấp, dự án này đang là tâm điểm của thị trường bất động sản quận Bình Thạnh, bởi đây là dự án duy nhất trên địa bàn quận này được mở bán trong nhiều tháng trở lại đây. Thêm vào đó, lượng hàng ít, chủ đầu tư mới đặt cọc giữ chỗ và nếu mua thời điểm này giá sẽ rẻ hơn khi mở bán chính thức.

Ông Trần Văn Hùng, một nhà đầu tư thứ cấp đến từ Hà Nội vừa đặt cọc căn hộ tại dự án Ascent Plaza cho biết, từ đầu tháng 10 tới nay ông ở TP.HCM lo công việc, nhưng cũng dành đáng kể thời gian cho việc tìm kiếm các dự án chung cư nội đô đủ hấp dẫn để “ôm hàng”. Không có nhiều vốn và cũng không kỳ vọng đầu tư lâu dài nên nhà đầu tư này tính đặt cọc giữ chỗ rồi ra hợp đồng mua bán và chào bán lại.

“Tôi là một trong nhóm nhà đầu tư Hà Nội vào mua bất động sản tại TP.HCM, thị trường này đầu tư lướt sóng vẫn còn khá tốt dù không bằng trước kia. Chu kỳ đầu tư thường bắt đầu từ cuối quý III và sang quý I năm sau là có thể ra hàng vì khi đó, lượng hàng mở bán trong năm đã được chủ đầu tư bán hết, trong khi chưa có các đợt ra hàng mới và khách hàng đã được phép làm thủ tục sang nhượng cho nhau.

Tất nhiên, không phải dự án nào cũng có thể lướt sóng kiểu này. Với chung cư thì chỉ có thể đầu tư ở những dự án có lượng hàng dưới 1.000 căn; nhà phố, biệt thự thì ở những dự án bán giai đoạn 1, 2, chứ những giai đoạn sau giá đã bị chủ đầu tư đẩy lên nên khó có lời nhanh”, ông Hùng nói.

Cũng được giới đầu tư nhắm tới, một dự án tại quận 8, TP.HCM dù chưa được chủ đầu tư cho đặt cọc giữ chỗ, cũng như chưa có bất cứ thông tin giới thiệu sản phẩm nào nhưng dân đầu tư đã đổ xô tìm sàn giao dịch F1 dự án này để đặt cọc.

Giám đốc một sàn môi giới bất động sản được chủ đầu tư đồng ý cho phép tham gia bán sản phẩm tại dự án này cho biết, để chuẩn bị tốt việc bán hàng, sàn môi giới này đã chạy quảng cáo khá rầm rộ trên các kênh như facebook, zalo… Hiện tại, các nhà đầu tư đã đặt cọc tại sàn này khoảng 100 căn hộ, mỗi căn 50 triệu đồng, dù chưa biết chủ đầu tư bán giá bao nhiêu tiền 1m2, chính sách bán hàng thế nào.

“Trong giấy đặt cọc luôn nêu rõ, nếu khi mở bán, khách hàng không đồng ý mua thì sàn sẽ trả lại tiền cọc. Chính vì vậy, nhà đầu tư không ngại ngần gì mà không đặt cọc mua nhà bởi đặt cọc lúc này sẽ chọn được căn hộ vị trí tốt, lại có thể mua được hàng đợt đầu giá rẻ. Còn nếu khi chủ đầu tư ra giá bán chính thức, chương trình bán hàng không phù hợp thì vẫn rút tiền đặt cọc về nên độ an toàn rất cao. Điều này đã tạo đà cho nhà đầu tư thứ cấp mạnh tay xuống tiền”, vị giám đốc sàn nói trên cho biết.

Ngay như đại Dự án Vincity tại quận 9, TP.HCM, dù chưa chính thức mở bán cũng như công bố giá bán, nhưng hiện tại các nhà đầu tư thứ cấp đã rầm rộ xuống tiền đặt cọc.

Ông Phạm Cường, một nhà đầu tư thứ cấp tại TP.HCM, sau khi xuống tiền đặt cọc mua 2 căn nhà phố, 1 căn biệt thự tại dự án Vincity cho biết, ông đợi dự án này đã rất lâu và khi các sàn bán hàng dự án này chính thức nhận đặt cọc giữ chỗ thì ông ngay lập tức xuống tiền.

“Lựa chọn của tôi tại dự án này khi đầu tư là biệt thự, nhà phố vì lượng sản phẩm chung cư lên tới trên 44.000 căn hộ thì không thể lướt sóng hay đầu tư mà chỉ nên mua để ở. Giá bán mình cũng đã nắm sơ bộ và tính toán tới bài toán sinh lời, vậy nên quyết định đặt cọc ngay”, ông Cường nói.

Theo ông Cường, trên thị trường bất động sản, với những dòng sản phẩm hình thành trong tương lai, lớp nhà đầu tư vào hàng đầu tiên rất dễ có lợi nhuận bởi không chỉ các đợt sau chủ đầu tư thường tăng dần giá bán, mà người mua nhà ở thực cũng dễ xuống tiền sau khi đã nhìn thấy hạ tầng dự án dần hoàn thiện.

Bên cạnh đó, những khách mua đợt đầu cũng được chủ đầu tư “o bế”, bởi đó là những người quyết định dòng tiền bước đầu cho chủ đầu tư. Trong khi người mua nhà có nhu cầu ở thực thường tính toán rất kỹ trước khi xuống tiền mua hàng.

Với số tiền của nhà đầu tư thứ cấp, chủ đầu tư đã có nguồn tiền để phục vụ triển khai dự án. Tuy nhiên, đổi lại, chủ đầu tư phải tạo nhịp sinh lời cho khách hàng là nhà đầu tư. Sau mỗi đợt mở bán, giá bán sơ cấp sẽ tăng từ 3% đến 5%, thậm chí có dự án “sốt hàng” sẽ tăng 10%, mức tăng này sẽ giúp nhà đầu tư có lời khi bán lại hàng mình đã mua.

Ông Nguyễn Văn Dũng, Giám đốc Sàn giao dịch Thăng Long tại quận Tân Phú cho biết, hiện giới đầu tư thứ cấp tại TP.HCM khá nhiều, lượng nhà đầu tư thứ cấp ngoài Hà Nội vào cũng không ít. Những nhà đầu tư thứ cấp này thường là khách quen của các sàn môi giới và chủ đầu tư, nên chỉ cần có hàng mới là các sàn liên hệ ngay.

Nguy cơ gây nhiễu thanh khoản

Theo báo cáo của CBRE Việt Nam, hiện tại mỗi dự án luôn có từ 30 - 50% khách hàng là nhà đầu tư thứ cấp. Số lượng hàng hóa này khi đến tay người ở thực đã tăng khoảng 15 - 25% so với giá sơ cấp.

Đơn cử như tại dự án Him Lam Phú An tại quận 9, thời điểm mở bán năm 2017, giá trung bình là 1,6 tỷ đồng/căn, nhưng tới nay đã lên tới khoảng 2 tỷ đồng/căn.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cũng nhận định, thị trường bất động sản TP.HCM đang gia tăng các nhà đầu tư thứ cấp. Điều này khiến thanh khoản sôi động hơn, nhưng cũng tạo ra nguy cơ nhất định về tình trạng nhiễu loạn, làm giá và khách mua ở thực phải mua nhà giá quá cao so với giá của chủ đầu tư.

“Chúng tôi đã liên tục có văn bản cảnh báo vấn đề này với các chủ đầu tư và cơ quan quản lý thị trường, để có biện pháp siết chặt, tránh hiện tượng bong bóng bất động sản như đã từng xảy ra vào năm 2009”, ông Châu nói.

Nhận thức được việc đầu cơ quá đà có thể gây nguy hại cho chính dự án và các chủ đầu tư, đã có những biện pháp được doanh nghiệp địa ốc đặt ra để kìm hãm nhà đầu tư thứ cấp “lộng hành”.

Ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Bất động sản Phú Đông Group cho biết, để siết nhà đầu tư thứ cấp bủa vây các dự án hấp dẫn, ngoài hạn chế số lượng căn hộ bán ra cho mỗi khách hàng, Công ty cũng yêu cầu mức thanh toán lần đầu cao với tiến độ thanh toán dày, để nhà đầu tư thứ cấp thêm trách nhiệm và tính chuyện đầu tư lâu dài hơn.

“Khi nhà đầu tư thứ cấp chỉ bỏ ra vài chục triệu đồng đặt cọc rồi ăn chênh lệch cả trăm triệu đồng là không công bằng đối với khách hàng ở thực”, ông Phúc nói.

Ngoài ra, một số công ty địa ốc cũng đưa ra những chính sách không khuyến khích bán cho nhà đầu tư thứ cấp, bằng việc liệt tên những người mua căn hộ nhiều tại các dự án vào danh sách cân nhắc khi bán. Thông tin khách hàng được công bố thẳng với các nhà phân phối sản phẩm và nhân viên bán hàng, để tránh nhà đầu tư thứ cấp ồ ạt “gom hàng” ở những dự án hấp dẫn.

“Dòng tiền của nhà đầu tư thứ cấp tham gia thị trường bất động sản chứng tỏ thị trường vẫn đang mang lại lợi nhuận tốt. Tuy nhiên, nếu không kiểm soát chặt thì nguy cơ gây ra bất ổn là có, nhất là những nhà đầu cơ cỡ bự, có thể liên kết để thao túng giá của cả một dự án, thậm chí cả một khu vực. Do đó, khách hàng nên cảnh giác với những sản phẩm, khu vực có giá thứ cấp tăng quá nhanh”, ông Lê Hoàng Châu nói.