Kiếm bạc tỷ từ “lướt sóng” đất nền, nhà phố

Những ngày cuối cùng của năm 2016, trong khi thị trường căn hộ tại TP.HCM dường như đang trong giai đoạn bão hòa, thì với phân khúc đất nền, nhà phố, vẫn đang trong tình trạng nóng bỏng. Những cuộc săn tìm, mua bán nhà đất diễn ra khá sôi động.

Anh Nguyễn Ngọc Toàn, một nhà đầu tư chuyên về mảng kinh doanh nhà nát và đất nền nhỏ lẻ, khẳng định, năm 2016 là một năm bội thu với các nhà đầu tư kinh doanh đất nền nhà phố.

“Giá nhà đất tại TP.HCM, đặc biệt là là những quận, huyện đang có tốc độ đô thị hóa cao, có hệ thống hạ tầng phát triển tốt tăng không phanh. Thời gian qua, đã có khá nhiều nhà đầu tư cá nhân kiếm được bạc tỷ trong thời gian ngắn nhờ “lướt sóng” nhà phố, đất nền”, anh Toàn nói và dẫn chứng, mới đây, một khách hàng may mắn mua được một lô đất nền tại một dự án ở quận 9 với ý định đầu tư lâu dài. Tuy nhiên, vừa mua được mọt tuần, mới đóng 10% tiền giữ chỗ, anh được nhiều môi giới chào mua lại với giá chênh 250 triệu đồng.

Một trường hợp khác, một khách hàng hồi tháng 8/2016 mua một căn nhà cấp 4 ở phường Linh Đông, quận Thủ Đức với giá 1,2 tỷ đồng, mới đây có người chấp nhận mua lại giá 1,8 tỷ đồng.

Một môi giới bất động sản tại khu Đông chia sẻ, thị trường đất nền, nhà phố thời gian qua giống như thị trường chứng khoán của những năm 2006 - 2007, cứ mua được là thắng. Theo môi giới này, trong khoảng gần 10 năm trở lại đây, đây là thời điểm thị trường đất nền, nhà phố xuất hiện tình trạng đầu cơ lớn nhất.

Môi giới này cho biết, tâm điểm lướt sóng nóng bỏng nhất hiện nay là tại một dự án đất nền trên đường Đặng Văn Bi, quận Thủ Đức. Dự án này được đưa ra thị trường cuối tháng 11/2016 với mức giá trung bình từ 5 - 13 tỷ đồng/sản phẩm, hiện đang được giới đầu cơ mua bán lại với mức giá chênh lệch cả tỷ đồng/sản phẩm, nhưng không có nguồn hàng.

Trở lại một số dự án đất nền được mở bán từ đầu năm đến nay, ghi nhận của Đầu tư Bất động sản cho thấy, giá đất giao dịch thứ cấp tại một số dự án đã tăng rất mạnh. Tại Dự án Him Lam Phú Đông trên đường Phạm Văn Đồng, thuộc khu vực phía Đông Bắc TP.HCM, được bán ra thị trường từ đầu năm 2016 với tổng số 207 nền, hiện mức giá được các nhà đầu tư thứ cấp bán lại với mức giá chênh tăng từ 15 - 20% so với giá gốc của chủ đầu tư.

Tương tự, tại nhiều dự án khác quanh trục đường Phạm Văn Đồng, gần đây, cũng được khách hàng “săn” ráo riết, trong khi nguồn cầu khan hiếm, khiến giá đất nền tại khu vực này đang hình thành mặt bằng giá mới.

Anh Bên, một môi giới đất nền nhà phố chuyên nghiệp cho biết, cách đây vài tháng, giá đất nền trong một dự án do Công ty Thái Bình Shoes làm chủ đầu tư với vị trí mặt tiền đường Đào Trinh Nhất có giá chỉ 28 triệu đồng/m2, những ngày qua giá đã tăng lên 40 triệu đồng/m2, nhưng không có người bán.

Khả năng sắp tới, đất nền có pháp lý rõ ràng sẽ còn tiếp tục tăng giá, một mặt do nguồn cung đang dần cạn kiệt.

Kế bên, Dự án đất nền Tân Hải Minh cũng đang có mức giá tăng chóng mặt, từ 16 - 18 triệu đồng/m2 hồi đầu năm 2016, hiện đã tăng lên 25 - 27 triệu đồng/m2. Tại một số dự án khác ở Thủ Đức như Jamona Home Resort của Sacomreal, Khu đô thị Vạn Phúc..., theo ghi nhận, giá giao dịch trên thị trường thứ cấp cũng đã tăng từ 10 - 15%.

Còn tại khu vực quận 9, cơn sốt đất nền diễn ra mạnh nhất tại các các dự án phân lô bán nền. Nắm bắt nhu cầu người tiêu dùng, một số doanh nghiệp như An Thiên Lý, Khang Nam, H-T Real... thời gian qua đã mua những khu đất trong các khu dân cư, sau đó chuyển đổi mục đích sử dụng đất, phân thành các lô có diện tích từ 50 - 70 m2 để bán ra thị trường.

Theo ông Nguyễn Văn Hậu, Tổng giám đốc Công ty Bất động sản H-T Real, nguồn cung đất nền thời gian qua không đáp ứng đủ nhu cầu. Hầu hết các dự án đất nền được mở bán thời gian qua đều được khách hàng mua hết trong thời gian ngắn.

“Khả năng sắp tới, đất nền có pháp lý rõ ràng sẽ còn tiếp tục tăng giá, một mặt do nguồn cung đang dần cạn kiệt. Mặt khác, khả năng sắp tới, các chính mới sẽ siết lại việc cho phép các dự án phần lô bán nền, khiến nguồn cung càng hạn hẹp hơn và theo quy luật thị trường, khi cung ít, cầu tăng, giá sẽ tiếp tục tăng lên”, ông Hậu phân tích. 

Cuộc chuyển hướng của doanh nghiệp địa ốc

Theo phân tích của các chuyên gia bất động sản, câu chuyện nóng lên của đất nền, nhà phố thời gian qua là hết sức bình thường, bởi điều này xuất phát từ quy luật cung cầu. Nhận diện được tiềm năng, thời gian qua, khá nhiều doanh nghiệp địa ốc đã âm thầm chuyển hướng sang đầu tư vào phân khúc này và gặt hái được thành công khá lớn.

Đơn cử, một công ty đầu tư môi giới bất động sản có trụ sở quận Bình Thạnh, TP.HCM đã bán nhiều dự án căn hộ trong suốt năm 2015 và nửa đầu năm 2016, nhưng từ quý II/2016 trở đi, bắt đầu lấn sang phân khúc nhà gắn liền với đất.

Phân khúc doanh nghiệp này đầu tư là dự án đất nền sổ đỏ giá 750 - 800 triệu đồng một nền 50 m2 gần trục đường Nguyễn Duy Trinh, quận 9. Ngay dự án đầu tay, doanh nghiệp đã thắng lớn, vì sản phẩm vừa tung ra thị trường đã được bán hết.

Theo ghi nhận của Đầu tư Bất động sản, hiện nay, có đến hàng chục doanh nghiệp quy mô nhỏ đang nhảy vào đầu tư phân khúc bất động sản đất nền, nhà phố. Không chỉ vậy, cơn sốt đất nền, nhà phố còn lan sang các khu vực lân cận của TP.HCM như Đồng Nai, Bình Dương, Long An.

Là một doanh nghiệp chuyên phân phối căn hộ tại TP.HCM, cách đây gần nửa năm, Công ty Bất động sản Eximrs chuyển hướng về Đồng Nai và phân phối độc quyền Dự án Khu đô thị Long Hưng.

Theo bà Trần Thị Cẩm Tú, Tổng giám đốc Eximrs, sau 5 tháng chính thức chào bán, Eximrs đã bán ra thị trường gần 1.000 sản phẩm đất nền thuộc Dự án Long Hưng. Hay như tại thị trường Long An, Công ty cổ phần Địa ốc Cát Tường Đức Hòa cho biết, chỉ riêng trong năm 2016, doanh nghiệp này đã bán ra thị trường 1.200 sản phẩm đất nền dưới 400 triệu đồng/sản phẩm và nhà phố xây sẵn giá dưới 800 triệu đồng/sản phẩm.

Không chỉ các doanh nghiệp nhỏ, theo tìm hiểu của Đầu tư Bất động sản, hiện các “ông lớn” trong lĩnh vực địa ốc tại TP.HCM cũng đang có kế hoạch chuyển hướng đầu tư vào phân khúc đất nền, nhà phố.

Chẳng hạn, theo kế hoạch, năm 2017, Him Lam sẽ công bố thị trường 1.000 sản phẩm nhà phố có mức giá từ 5 tỷ đồng/sản phẩm. Tập đoàn Hưng Thịnh cũng chia sẻ, năm 2017, sẽ ”trình làng” 2 dự án tại khu Đông. Hay như Novaland cũng cho biết, chiến lược sắp tới cũng sẽ tập trung đầu tư vào phân khúc nhà phố…

Theo ông Ngô Quang Phúc, Phó tổng giám đốc Công ty Him Lam Land, có nhiều nguyên nhân để lý giải việc gia tăng mạnh của phân khúc đất nền, nhà phố, trong đó có 3 yếu tố chính.

Thứ nhất là thị hiếu của người tiêu dùng. Quan niệm truyền thống từ xưa đến nay, đất nền vẫn được nhà đầu tư và người mua nhà ưa chuộng, do linh hoạt trong việc xây dựng. Mặt khác, đầu tư vào đất nền dễ sinh lợi hơn so với đầu tư vào căn hộ, vì giá trị gia tăng của đất nền, nhà phố thường cao hơn so với căn hộ. Hơn nữa, tâm lý của phần lớn người Việt là vẫn thích ở nhà riêng, đó là cơ hội của thị trường đất nền.

Thứ hai là sự khan hiếm của nguồn cung. Dân số tại TP.HCM hiện đã xấp xỉ con số 13 triệu dân, đồng nghĩa với nhu cầu nhà ở đang ngày càng gia tăng, đặc biệt là với giới trẻ, trong khi đó, quỹ đất ngày càng eo hẹp và không thể nở ra.

Thứ ba là quan niệm trong đầu tư. Giá trị gia tăng trong đầu tư vào đất nền nhà phố luôn khá cao và khá an toàn, điều này đã được minh chứng qua thời gian, với những người đầu tư vào đất nền, nhà phố, có thể có những rủi ro về tính thanh khoản do thị trường trong từng giai đoạn.

Vẫn theo ông Phúc, ngoài các yếu tố trên còn có một yếu tố chung định lượng giá trị của thị trường là chỉ những dự án nào đáp ứng được các yếu tố về vị trí, có sự kết nối về các dịch vụ hạ tầng mới bán được hàng, còn các dự án ở xa, thiếu vắng các dịch vụ vẫn khó bán.