Tại các đô thị lớn, ô tô cá nhân tăng mạnh, dẫn đến thiếu trầm trọng chỗ đỗ xe

Chỗ đỗ xe - từ nhu cầu đến biểu tượng đẳng cấp

Tại các khu đô thị lớn như Hà Nội hay TP.HCM, nhu cầu sở hữu ô tô cá nhân tăng nhanh, vượt xa tốc độ phát triển hạ tầng giao thông tĩnh. Chỉ riêng Hà Nội, mỗi năm lượng ô tô cá nhân tăng khoảng 10%, gấp hơn 30 lần tốc độ gia tăng quỹ đất giao thông. Trong khi đó, theo CBRE, khoảng 90% dự án chung cư tại Thủ đô không đủ chỗ đỗ cho số lượng xe cư dân sở hữu. Tình trạng khan hiếm chỗ đỗ khiến các tranh chấp nội bộ và giao dịch ngầm liên quan đến slot đỗ xe ngày càng phổ biến. Đặc biệt, xe điện đang tăng nhanh, nhưng thiếu hạ tầng trạm sạc và chỗ đỗ an toàn.

Một số cư dân cho biết, sẵn sàng bỏ ra 30 - 50 triệu đồng để “mua lại” slot từ người chuyển nhà hoặc đăng ký qua kênh không chính thức. Thậm chí, giá mua slot tại một số dự án cao cấp ở nội đô đã chạm mốc từ 800 triệu đồng đến 1 tỷ đồng cho một chỗ đỗ xe rộng 10 m2.

Tâm lý “mua xe đã khổ, tìm chỗ đỗ còn khổ hơn” phản ánh rõ nhu cầu sở hữu một chỗ đỗ riêng, nhất là khi người Việt vốn ưa chuộng tài sản cá nhân hóa. Với nhóm trung lưu và các chủ xe trẻ, đây không chỉ là tiện ích đáng giá, mà còn là yếu tố thể hiện đẳng cấp. Gen Y và Gen Z ở đô thị, vốn quen với các mô hình thuê - định danh - đăng ký số, cũng dễ dàng đón nhận các giải pháp hiện đại như sử dụng ứng dụng, quét QR hay định vị để quản lý chỗ đỗ, mở ra tiềm năng lớn cho mô hình chỗ đỗ định danh phát triển.

Không chỉ dừng lại ở nhu cầu thực tế, chỗ đỗ xe riêng đang dần trở thành biểu tượng mới của tầng lớp trung lưu và thượng lưu đô thị. Việc có xe nhưng không có chỗ đỗ đã trở thành bài toán nan giải khi bãi xe công cộng thường xuyên quá tải, trong khi gửi xe ngoài trời tiềm ẩn nhiều rủi ro. Trên thị trường bất động sản cao cấp, chỗ đỗ xe định danh thậm chí còn được coi là một tiêu chí định vị căn hộ siêu sang.

Một số nhà phát triển dự án bất động sản hạng sang cho biết, đây là yếu tố quan trọng để giới nhà giàu đánh giá tính riêng tư và tiện nghi của một dự án. Khi mỗi căn hộ có chỗ đỗ xe riêng, gia chủ không chỉ tránh được tình trạng kẹt xe vào giờ cao điểm, mà còn có cảm giác thoải mái, tiện lợi hơn mỗi khi di chuyển. Chính vì thế, tiện ích này đang được giới đầu tư đặc biệt ưa chuộng, trở thành câu hỏi đầu tiên mà khách hàng đặt ra khi tham quan dự án.

Có được slot đỗ xe riêng tại các khu chung cư được coi là “đẳng cấp”

Cơ hội vàng cho nhà đầu tư

Đón đầu xu hướng sở hữu chỗ đỗ xe định danh, Vinhomes vừa ra mắt Dự án GreenHub - nhà để xe xanh thông minh dành riêng cho xe điện, đặt tại Khu đô thị Ocean Park 1. Với tổng diện tích hơn 14.000 m2, GreenHub gồm 6 tầng để xe, 1 tầng thương mại và 390 chỗ đỗ xe định danh tích hợp trạm sạc EV. Mỗi slot được bán với giá từ 499 triệu đồng, thời hạn sở hữu 43 năm và có thể cho thuê lại hoặc nhượng quyền trạm sạc.

Đại diện Vinhomes nhấn mạnh, GreenHub sẽ “tái định nghĩa” khái niệm chỗ đỗ xe, từ một khoản chi phí thành một loại tài sản sinh lời. So với mức giá gửi xe phổ biến 1-1,5 triệu đồng/tháng tại các chung cư Hà Nội, chi phí sở hữu slot tại GreenHub (khoảng 970.000 đồng/tháng, chưa gồm phí quản lý) được đánh giá là cạnh tranh và có tiềm năng tăng giá trong tương lai.

Theo tính toán, một bãi có 20-30 slot có thể mang lại doanh thu trên 200 triệu đồng/tháng, trong khi chi phí vận hành (nhân sự, bảo trì, mặt bằng) chỉ chiếm 40-50%. Điều này cho thấy, mô hình bãi đỗ xe định danh không chỉ đáp ứng nhu cầu đỗ xe ổn định ở đô thị đông đúc, mà còn mở ra một kênh đầu tư mới, với tỷ suất lợi nhuận cho thuê đạt 5-7%/năm và khả năng tăng giá trị 5-10% mỗi năm.

Không chỉ các “ông lớn” như Vinhomes, nhiều start-up và doanh nghiệp công nghệ cũng tham gia khai thác mô hình chỗ đỗ xe định danh, theo cả hai hướng B2C và B2B. Với B2C, doanh nghiệp thuê lại mặt bằng, tầng hầm hoặc bãi trống tại các tòa nhà, sau đó cho cá nhân thuê slot cố định, định danh bằng biển số xe hoặc tên người dùng. Trong khi đó, B2B hướng đến việc cung cấp gói chỗ đỗ cố định cho văn phòng, showroom, khách sạn hoặc doanh nghiệp, nhằm đảm bảo chỗ đỗ cho nhân viên hoặc khách hàng VIP.

Một start-up đang hoạt động tại Hà Nội cho biết, họ đã khai thác hơn 300 chỗ đỗ tại các quận trung tâm với tỷ lệ lấp đầy đạt 92%. Giá thuê dao động 4-12 triệu đồng/tháng, tùy vị trí và dịch vụ đi kèm như bảo vệ 24/7, rửa xe, camera giám sát - minh chứng cho sức nóng và tiềm năng thương mại của phân khúc này.

Rào cản pháp lý và kỳ vọng chính sách

“Bãi giữ xe định danh” không chỉ là giải pháp ngắn hạn cho bài toán khan hiếm chỗ đỗ, mà còn mở ra một phân khúc đầu tư bất động sản ngách với tiềm năng sinh lời bền vững. Trong 5 năm tới, mô hình này được dự báo sẽ trở thành xu thế tất yếu tại các đô thị lớn, nhất là khi kết hợp cùng hạ tầng xe điện và tiến trình chuyển đổi số trong đô thị thông minh.

Theo nhận định của giới chuyên môn, bãi xe định danh sẽ xuất hiện ngày càng nhiều do nhu cầu thực tế từ người tiêu dùng. Các chủ đầu tư lớn như Vinhomes, Ecopark, Nam Long được kỳ vọng sẽ mở rộng mô hình này trong các dự án đô thị thông minh - nơi mật độ ô tô tăng nhanh. Việc tích hợp trạm sạc EV vào chỗ đỗ định danh cũng sẽ sớm trở thành một tiêu chuẩn mới, phù hợp với chiến lược giao thông xanh mà Chính phủ đang thúc đẩy.

Tuy nhiên, rào cản lớn nhất hiện nay là khung pháp lý chưa hoàn thiện. Khái niệm “chỗ đỗ xe định danh” chưa được luật hóa rõ ràng, dẫn đến những hệ lụy như: chủ sở hữu không được cấp sổ đỏ, không có quyền chuyển nhượng chính thức trên thị trường thứ cấp. Nhiều bãi đỗ xe định danh phải “mượn” danh nghĩa giữ xe hoặc ký hợp đồng thuê bãi tạm thời.

Ngoài ra, việc tận dụng không gian chung cư hoặc vỉa hè làm bãi đỗ định danh có nguy cơ vi phạm quy hoạch, vướng tranh chấp cộng đồng. Thiếu quy chuẩn về phòng cháy chữa cháy, tiêu chuẩn an toàn và nghĩa vụ quản lý cũng là điểm yếu cần được giải quyết để mô hình này phát triển bền vững.

Đại diện một công ty vận hành bãi đỗ xe tại TP.HCM chia sẻ: “Chúng tôi có kế hoạch mở rộng thêm 500 chỗ đỗ tại trung tâm, nhưng rủi ro pháp lý vẫn là yếu tố khiến cổ đông, nhà đầu tư lưỡng lự”.

Nếu được luật hóa, chỗ đỗ xe định danh hoàn toàn có thể trở thành một dạng tài sản thương mại như condotel hay officetel, được giao dịch, cho thuê, thậm chí cầm cố hoặc gọi vốn. Với dân số đô thị ngày càng tăng và xu hướng sở hữu xe cá nhân không giảm, đây có thể là phân khúc bất động sản mới, linh hoạt hơn, quy mô nhỏ hơn, nhưng tiềm năng không hề nhỏ.

Trong xu hướng phát triển đô thị thông minh và số hóa quản lý giao thông, mô hình chỗ đỗ định danh hoàn toàn có thể tích hợp với nền tảng công nghệ để tạo ra một hệ sinh thái mới: ứng dụng tìm, định vị và thanh toán chỗ đỗ theo thời gian thực; hệ thống quản lý slot, đăng ký thuê - chia sẻ - chuyển nhượng; tích hợp dịch vụ sạc điện, bảo trì, vệ sinh xe, bảo hiểm…

TP.HCM đã sớm đặt nền móng cho xu hướng này, khi từ tháng 8/2018, triển khai thu phí đỗ ô tô theo giờ trên 23 tuyến đường thuộc quận 1, quận 5 và quận 10, áp dụng công nghệ định danh và thu phí tự động. Đến tháng 12/2020, Thành phố mở rộng thu phí theo giờ trên 20 tuyến đường khác. Nếu được mở rộng và tích hợp sâu hơn với các nền tảng số, đây có thể trở thành tiền đề cho một “chợ điểm đỗ xe” - nơi không gian đỗ xe được giao dịch, quản lý và khai thác như một phần của kinh tế đô thị số.

Trong một thị trường mà mỗi mét vuông đất nội đô đều mang giá trị sinh lời, chỗ đỗ xe định danh không còn là tiện ích phụ trợ, mà đang trở thành một loại tài sản riêng biệt, với khả năng khai thác độc lập.

Dù còn những rào cản pháp lý và cần thêm quy hoạch hợp lý, mô hình này cho thấy tính khả thi cao, cả về mặt kinh doanh lẫn đóng góp vào quản lý đô thị. Với sự vào cuộc của doanh nghiệp công nghệ, nhà phát triển bất động sản và sự hoàn thiện từ cơ quan quản lý, chỗ đỗ xe định danh có thể là điểm đỗ vững chắc cho dòng vốn đầu tư nhỏ, nhưng mang tiềm năng sinh lời ổn định cho cả nhà đầu tư và chủ sở hữu.