Khi cải tạo chung cư cũ, cứ gỡ vướng đầu này, thì đầu khác lại phát sinh vấn đề

Báo cáo mới nhất từ Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản cho thấy, tại các đô thị trong cả nước hiện có khoảng trên 2.500 nhà chung cư cũ (tương đương trên 3 triệu m2) được xây dựng từ trước năm 1994, với hơn 100.000 hộ dân sinh sống. Trong đó, Hà Nội có hơn 1.500 tòa, TP.HCM hơn 500 tòa, Hải Phòng có 205 tòa, Phú Thọ hơn 60 tòa, các tỉnh như Nghệ An, Thanh Hóa là trên 20 tòa...

Theo một thống kê chưa đầy đủ, hiện có trên 600 nhà chung cư nguy hiểm, hư hỏng nặng (chiếm khoảng 25% tổng số nhà chung cư cũ) cần phải kiểm định để có kế hoạch cải tạo, xây dựng lại, chủ yếu tập trung tại một số địa phương như Hà Nội, TP.HCM, Quảng Ninh, Hải Phòng...

Dựa trên cơ sở khảo sát, đánh giá tình hình thực tế tại các địa phương, các khung chính sách về cải tạo chung cư cũ liên tục được đề xuất trong thời gian qua, nhưng việc thực hiện lại không đạt kết quả mong muốn do nhiều vướng mắc phát sinh, chẳng hạn như việc số dân bị quá tải.

Tại Diễn đàn Bất động sản thường niên lần thứ I diễn ra mới đây, ông Nguyễn Chí Dũng, Phó giám đốc Sở Xây dựng TP.Hà Nội cho biết, qua khảo sát của các nhà đầu tư tham gia dự án cải tạo chung cư cũ để lên ý tưởng quy hoạch, thì xuất hiện một vấn đề nan giải, đó là dân số hiện hữu đã vượt quá 2 lần so với dân số quy hoạch chung và quy hoạch phân khu được duyệt.

"Trong khi đó, quy định là phải giữ dân số theo quy hoạch, thậm chí trong nội thành phải giảm dân số. Đó là bất cập lớn, bởi nguyên tắc cải tạo chung cư cũ là tự cân đối tài chính, phải hài hòa được lợi ích của người dân và doanh nghiệp", ông Dũng nói.

Ở một góc nhìn khác, GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường chia sẻ, vấn đề chính trong câu chuyện cải tạo chung cư cũ là nguyên tắc đồng thuận và thống nhất chung. Theo ông Võ, việc sẽ đơn giản hơn nếu như vị trí đất không tạo ra sự hấp dẫn. Nhưng thực tế, tiềm năng có thể sinh lợi của nó là rất lớn, thế nên mới xảy ra mâu thuẫn giữa người dân, nhà đầu tư và chính quyền địa phương. Sự thiếu sót ở đây nằm ở việc chưa có cơ chế để coi là đạt được sự đồng thuận khi lấy ý kiến các bên.

“Thực tế, rất khó để đạt được sự đồng thuận 100%, chỉ cần 70-80% người dân chung cư là đủ. Tuy nhiên, việc lúng túng và không có quy định thế nào được coi là đồng thuận khiến việc ra quyết định trở nên rất khó khăn”, ông Võ nói và cho biết, trước đây, Nghị định 71/2010/NĐ-CP quy định những trường hợp không đồng thuận thì Nhà nước sẽ bồi thường, rồi thu hồi. Hiện nay, vì thiếu quy định nên chưa đạt được giải pháp trong việc cải tạo chung cư cũ.

“Đó là chưa kể, cơ chế bồi thường cũng chưa rõ ràng, minh bạch. Cư dân không đồng ý trong trường hợp nhà nguy hiểm vì họ không nhìn rõ giá trị chung cư cũ tại thời điểm đó, họ cứ hồ nghi là doanh nghiệp trục lợi, nên giải pháp là chúng ta cần minh bạch tài chính trong cải tạo chung cư cũ, ví dụ như trả lời các câu hỏi như cư dân được hưởng bao nhiêu, người dân được hưởng thế nào, nhà nước được hưởng ra sao. Tôi cho rằng, vấn đề nằm ở sự hồ nghi về lợi ích. Đó là bất lợi nhất. Các bên phải tin nhau, cộng đồng phải tin nhau”, ông Võ nhấn mạnh.

Dưới góc độ doanh nghiệp, ông Bùi Khắc Sơn, Chủ tịch HĐQT CTCP Đầu tư và xây dựng Xuân Mai cho rằng, phương án tốt nhất trong thời gian tới vẫn là công khai, minh bạch thông tin về chương trình, kế hoạch và chỉ tiêu quy hoạch đối với các dự án cải tạo chung cư cũ, đồng thời nâng cao vai trò của Nhà nước trong việc quyết định thực hiện dự án.

“Bên cạnh đó, việc lựa chọn nhà đầu tư và chấp thuận chủ trương đầu tư cần được gộp lại thành một để rút ngắn thời gian giải quyết thủ tục hành chính. Nhà nước cũng cần có chính sách bố trí nguồn vốn cho vay ưu đãi như đối với nhà đầu tư xây dựng, nhà ở xã hội. Và đặc biệt, cần xây dựng cơ chế yêu cầu các chủ sở hữu căn hộ chấp hành việc di dời, chấp hành quy định, tiêu chuẩn về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định thì mới tăng khả năng thành công của việc cải tạo chung cư cũ”, ông Sơn đề xuất.