Nhận diện các yếu tố gây sốt đất

Theo các nghiên cứu, có 5 yếu tố sau tác động đến cơn sốt đất.

Thứ nhất, là yếu tố có tính chu kỳ. Trong gần 30 năm qua, giá bất động sản ở Việt Nam đã trải qua 5 cơn sốt. Cơn sốt thứ nhất diễn ra vào năm 1993-1994; cơn sốt thứ hai diễn ra vào năm 2000-2001; cơn sốt thứ ba diễn ra vào năm 2008-2009; cơn sốt thứ tư diễn ra vào năm 2014-2015 và cơn sốt thứ năm diễn ra từ cuối năm 2020 đến nay. Tính chu kỳ thể hiện ở khoảng cách giữa 2 cơn sốt là khoảng 6-7 năm, thời gian diễn ra cơn sốt từ 1 đến 2 năm. Sau khi vượt đỉnh sang dốc bên kia, giá sẽ xuống, nhưng không xuống sâu ngay, mà xuống từ từ, thậm chí gần như đi ngang, nằm ở đó đến 5-6 năm sau mới lên cơn sốt mới.

Thứ hai, là yếu tố tác động trực tiếp. Cơn sốt thứ nhất xuất hiện sau khi có Luật Đất đai 1993, cho phép được chuyển nhượng quyền sử dụng đất công khai, tức là đất đai chính thức, công khai bước vào thị trường. Cùng với đó, Việt Nam thoát ra khỏi cuộc bao vây cấm vận, bình thường hóa quan hệ với Mỹ và khu vực Đông Nam Á. Cơn sốt thứ hai xuất hiện sau khi Việt Nam ký Hiệp định Thương mại song phương với Mỹ, đầu tư nước ngoài, ODA, kiều hối gia tăng. Cơn sốt thứ ba xuất hiện sau khi Việt Nam gia nhập WTO, mở rộng cửa hội nhập, VN-Index vượt qua đỉnh sang dốc bên kia, dòng tiền từ chứng khoán đổ sang bất động sản. Cơn sốt thứ tư xuất hiện khi cuộc khủng hoảng tài chính và suy thoái kinh tế toàn cầu kết thúc (thế giới kết thúc sớm hơn, còn Việt Nam ảnh hưởng chậm hơn và chịu tác động lâu hơn). Cơn sốt thứ năm xuất hiện khi giá vàng vượt qua đỉnh (thế giới là 2.087 USD/ounce, trong nước là 62 triệu đồng/lượng), khi nhiều nước lớn tung lượng tiền khủng để chống suy thoái kinh tế vì Covid-19… Đó cũng là yếu tố làm cho giá đất ở nhiều nước tăng, tác động tới cơn sốt giá ở trong nước.

Thứ ba, là yếu tố về sự gia tăng dân số và một số yếu tố có liên quan (thu nhập nâng cao, nhu cầu tách hộ, nhu cầu cải thiện về nhà ở, nhất là tại các đô thị lớn). Tốc độ tăng dân số trung bình của Việt Nam hiện khoảng 1 triệu người/năm, nhu cầu với nhà ở, trường học, bệnh viện, các công trình văn hóa xã hội liên tục tăng, khiến đất đai ngày càng khan hiếm.

Thứ tư, là yếu tố liên quan đến sự hoạt động của “cò đất”. Với đội ngũ đông đảo về số lượng, đa dạng về tầng lớp, tận dụng thông tin về các dự án, công trình từ dự kiến phác thảo, quy hoạch, đến tiến độ thi công, các “cò đất” đã tạo tâm lý không nhỏ trong quyết định “xuống tiền” của nhiều người.

Thứ năm, là yếu tố về sự chuyển dịch của dòng tiền. So với cuối năm trước, trong quý I/2021, huy động vốn của các tổ chức tín dụng tăng 0,54%, chỉ bằng trên 1/3 tốc độ tăng của tín dụng (1,47%) và tốc độ tăng của tổng phương tiện thanh toán (1,49%). Dòng tiền từ thị trường vào ngân hàng tăng thấp hơn từ ngân hàng ra thị trường. Bất động sản trở thành kênh hút tiền lớn, không chỉ ở ngân hàng, mà còn hút vốn từ các kênh đầu tư vàng và đầu tư chứng khoán.

Cảnh báo với nhà đầu tư

Cơn sốt đất hiện nay bắt đầu từ nửa cuối năm 2020, có khả năng kéo dài đến hết năm 2021, hoặc đến nửa đầu năm 2022. Theo đó, nhà đầu tư đưa vốn vào thị trường bất động sản lúc này, nếu giá chưa đến đỉnh (thường là những nhà đầu tư giai đoạn đầu) thì có thể còn có lãi. Nhưng nếu giá đã lên tới đỉnh (thường là những nhà đầu tư cuối) thì rất nguy hiểm, bởi khi vượt qua đỉnh sang dốc bên kia sẽ chưa biết giá đi xuống theo tốc độ nào, rất dễ rơi vào hoàn cảnh như trong truyện “Ông lão đánh cá và con cá vàng” với kết quả “trở về cái máng”.

Đầu tư bất động sản cần một khoản vốn khá lớn, thường phải vay các ngân hàng; tính thanh khoản của thị trường này rất thấp. Nhiều trường hợp, nhà đầu tư thế chấp ngân hàng, với mức vay chỉ được khoảng 70% giá trị tài sản thế chấp lúc vay. Đến khi giá xuống, lãi chồng lên vốn làm cho số tiền phải trả cao lên. Khi đó, vòng luẩn quẩn đối với việc vay vốn đầu tư vào bất động sản sẽ xuất hiện, mô hình được tóm tắt như sau: “Siết nợ - Bất động sản giảm - Tài sản thế chấp bốc hơi - Ngân hàng khó khăn - Siết nợ càng cao”.

Cụ thể, khi khách hàng không trả được vốn vay thì ngân hàng sẽ siết nợ. Khi giá bất động sản giảm thì tài sản thế chấp bốc hơi. Khi tài sản thế chấp bốc hơi, khách hàng càng không trả được nợ. Khi khách hàng không trả được nợ thì ngân hàng sẽ bị khó khăn. Ngân hàng cũng chỉ là doanh nghiệp kinh doanh tiền tệ, tức là đi vay để cho vay, nên siết nợ càng cao.

Các ngân hàng, kể cả Công ty Quản lý tài sản các tổ chức tín dụng Việt Nam (VAMC) hiện giữ nhiều tài sản đang phát mãi, nhưng bán rất chậm, ứ đọng lớn, đang rất khó giải quyết. Mặc dù giá bất động sản hiện ở mức cao, thuận lợi để phát mãi, nhưng bán được cũng không phải dễ. Nhiều bất động sản thế chấp, có ngân hàng rao bán 4-5 lần vẫn chưa bán được.