Ông Đoàn Văn Bình – Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Tập đoàn CEO

Ông Đoàn Văn Bình – Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Tập đoàn CEO, từ thực tiễn kinh doanh, Tập đoàn CEO nhận thấy các quy định pháp luật liên quan tới bất động sản nghỉ dưỡng nói chung và condotel ven biển nói riêng chưa thật sự đầy đủ, còn có những cách hiểu khác nhau và sự áp dụng khác biệt giữa các địa phương.

Về quy hoạch, ông Bình cho biết, thông thường, đất tại các khu vực ven biển được quy hoạch là đất thương mại dịch vụ. Với đề xuất condotel ven biển được xây dựng trên đất ở không hình thành đơn vị ở, Chủ tịch CEO đề nghị đưa nội dung đất ở không hình thành đơn vị ở của condotel ven biển vào quy hoạch chi tiết 1/500 của Dự án trên cơ sở phù hợp với quy hoạch chung của bãi biển khu vực dự án với 1 tỷ lệ đất ở không hình thành đơn vị ở nhất định (ví dụ: tỷ lệ là 15% tổng diện tích đất dự án). Điều này sẽ tạo thuận lợi, chủ động cho doanh nghiệp ngay từ khi triển khai dự án, xác định cụ thể nguồn thu ngân sách nhà nước đối với từng loại đất trong dự án và giảm chi phí, thời gian chuyển đổi từ đất thương mại dịch vụ sang đất ở không hình thành đơn vị ở cho cả cở quan nhà nước và doanh nghiệp.

Về quy chuẩn kỹ thuật, hiện tại, chưa có quy chuẩn kỹ thuật riêng cho condotel ven biển. Việc xây dựng condotel ve biển được áp dụng quy chuẩn tương tự như xây dựng nhà chung cư theo QCVN 04 – 1:2015/BXD Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà ở và công trình công cộng ban hành kèm theo Thông tư số 05/2015/TT – BXD của Bộ trưởng Bộ Xây dựng ngày 25/4/2015. Có thể nói, mặc dù về hình thức condotel ven biển có nhiều điểm tương đồng với nhà chung cư song do mục đích sử dụng hoàn toàn khác biệt (làm khách sạn phục vụ nghỉ dưỡng, không hình thành đơn vị ở) nên việc áp dụng quy chuẩn kỹ thuật xây dựng chung cư cho condotel ven biển sẽ có những điểm bất cập đặc biệt là với những yêu cầu của nhà chung cư nhằm phục vụ mục đích sinh hoạt của các hộ gia đình.

“Theo Quy chuẩn, cứ 100m2 diện tích căn hộ phải có 20m2 diện tích để xe; trong tòa nhà phải có hệ thống thu gom rác (bằng đường ống đổ rác hoặc thùng thu gom rác đặt tại từng tầng), mỗi tầng phải có buồng thu rác đặt tại từng tầng, khoảng cách từ cửa căn hộ đến buồng thu rác gần nhất không được quá 25m... Những yêu cầu nêu trên trong Quy chuẩn nhằm phục vụ cho việc sinh hoạt của các hộ gia đình tại các nhà chung cư mà nếu áp dụng cho condotel ven biển vói mục đích nghỉ dưỡng, không hình thành đơn vị ở sẽ không phù hợp. Vì vậy, chúng tôi đề xuất các cơ quan có thẩm quyền cần sớm ban hành quy chuẩn kỹ thuật cho condotel ven biển trên cơ sở phù hợp với mục đích, yêu cầu sử dụng của dòng bất động sản này”, ông Đoàn Văn Bình lấy ví dụ.

Chủ tịch CEO Group cũng chỉ ra những bất cập việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu căn hộ khách sạn (Giấy chứng nhận) cho khách hàng mua condotel ven biển. Về nguyên tắc, bên mua nhà, công trình xây dựng, các căn hộ, phần diện tích trong nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp nhiều mục đích sử dụng được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Khoản 3, Điều 19, Luật Kinh doanh bất động sản). Tuy nhiên, trên thực tế, hầu hết người mua condotel ven biển chưa được cấp Giấy chứng nhận vì pháp luật chưa có cơ chế rõ ràng cho vấn đề này.

“Chúng tôi cho rằng, để đảm bảo quyền và lợi ích chính đáng của người có tài sản, pháp luật cần có hướng dẫn cụ thể về việc cấp Giấy chứng nhận cho loại hình bất động sản này theo hướng cá nhân, tổ chức có thể mua căn hộ condotel ve biển (không phải dưới dạng chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án) và được cấp Giấy chứng nhận, dù Dự án condotel ven biển đó được xây dựng trên đất thương mại dịch vụ hay đất ở không hình thành đơn vị ở. Điều này cũng giúp chủ sở hữu căn hộ tiếp cận được với các nguồn tín dụng khi đầu tư căn hộ trong Dự án vì chỉ khi có Giấy chứng nhận chủ sở hữu căn hộ mới có thể thể chấp chính căn hộ tài sản hợp pháp của mình, để vay vốn từ ngân hàng và các tổ chức tín dụng”, ông Bình đề nghị.

Về thời hạn sở hữu condotel ven biển, ông Bình cho biết, từ thực tế kinh doanh cho thấy về mặt tâm lý, đa số khách hàng khi mua bất động sản nói chung và bất động sản nghỉ dưỡng nói riêng đều có mong muốn được sở hữu lâu dài, vừa cho mục đích kinh doanh khai thác hiện tại vừa là một tài sản để lại cho con cháu sau này. Chính sách, pháp luật, một số các địa phương có dự án bất động sản nghỉ dưỡng phát triển mạnh mẽ trong thời gian vừa qua là Đà Nẵng, Nha Trang và Phú Quốc đã có chủ trương chuyển đối mục đích sử dụng đất thương mại dịch vụ thành đất ở không hình thành đơn vị ở (áp dụng đối với các biệt thự nghỉ dưỡng), qua đó, tạo cơ sở để người mua bất động sản nghỉ dưỡng tại các trọng điểm du lịch này được sở hữu lâu dài. Phương án chuyển đổi này nên được áp dụng tương tự đối với condotel ven biển, theo đó các dự án condotel ven biển được chuyển đổi đất thương mại dịch vụ sang đất ở không hình thành đơn vị ở.