Một khách sạn 6 sao ở Hà Nội đang có doanh thu tốt, nhưng tới đây sẽ được chuyển nhượng cho đối tác nước ngoài với giá hơn 300 triệu USD. Chia sẻ lý do đi đến quyết định này, ông N.H.D, Chủ tịch Công ty H.B, chủ sở hữu khách sạn cho biết: “Năm 2023, vốn cho bất động sản sẽ vô cùng khó khăn, lãi suất tăng, không thể phát hành trái phiếu, nên chúng tôi buộc phải bán khách sạn để lấy vốn phát triển 3 dự án nhà ở xã hội tại Hà Nội”.

Có thể thấy, trong bối cảnh hiện tại, các doanh nghiệp bất động sản rất khó vay vốn để triển khai dự án và trả nợ ngân hàng, đáo hạn trái phiếu. Nhiều doanh nghiệp buộc phải cơ cấu lại danh mục đầu tư, chuyển nhượng dự án để có dòng tiền tái đầu tư. Điều này sẽ tạo động lực thúc đẩy các hoạt động M&A trong lĩnh vực bất động sản.

Tín dụng cho bất động sản khó “xả van”

Vốn tín dụng là một trong những yếu tố quyết định sự sống còn của thị trường, tác động trực tiếp đến hoạt động đầu tư - kinh doanh của chủ đầu tư và khả năng thanh khoản. Điều đáng nói là, đang có nhiều chỉ dấu cho thấy, năm 2023, nguồn vốn tín dụng cho bất động sản vẫn tiếp tục khó khăn

Chuyên gia bất động sản Nguyễn Quốc Anh nhận định, động thái kiểm soát chặt hạn mức tín dụng của ngân hàng vẫn được áp dụng trong năm 2023; lãi suất ngân hàng sẽ phải điều chỉnh tăng dưới sức ép của lạm phát và nguy cơ suy thoái kinh tế toàn cầu. Theo dự báo từ Ngân hàng Thế giới, Việt Nam có thể duy trì mức tăng trưởng kinh tế 7,2% trong năm nay và đầu năm 2023. Vì vậy, cơ quan quản lý nhà nước sẽ có động thái kiểm soát tín dụng chặt chẽ hơn để tránh lạm phát, thay vì đẩy mạnh dòng tiền ra thị trường.

“Dù Chính phủ áp hạn mức tín dụng để duy trì sự phát triển ổn định cho thị trường, nhưng dòng vốn vào bất động vẫn tăng trưởng qua các năm, chứ không suy giảm. Vì vậy, trong năm 2023, dòng vốn tín dụng cũng sẽ không có những chuyển biến tích cực, nhất là khi tháng 9/2022, Ngân hàng Nhà nước đã nới van tín dụng với các ngân hàng thương mại”, ông Quốc Anh nói.

Phân tích tác động của kinh tế thế giới tới thị trường Việt Nam, ông Trần Minh Hoàng, Phó tổng thư ký Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết, việc kiểm soát lạm phát tại các đầu tàu kinh tế của thế giới như Mỹ, châu Âu vẫn đang rất quyết liệt. Dự báo, để chống lạm phát, mức lãi suất hiện tại ở Mỹ và châu Âu sẽ duy trì trong quý IV/2022 và suốt năm 2023.

“Chính vì thế, nhằm đảm bảo môi trường đầu tư, cân bằng tỷ giá, ổn định kinh tế vĩ mô, Việt Nam sẽ khó có thể nới lỏng chính sách tín dụng, tiền tệ, có chăng chỉ có thể giảm bớt các can thiệp, kiểm soát hành chính đối với tín dụng vào bất động sản và thị trường tài chính… Bên cạnh đó, các chính sách ‘mạnh tay’ của Chính phủ đối với phát hành trái phiếu doanh nghiệp, rà soát, kiểm tra dự án có sử dụng đất công cùng với việc sửa đổi Luật Thuế, Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản đều có tác động rất lớn đến môi trường kinh doanh và thị trường bất động sản Việt Nam trong thời gian tới”, ông Hoàng nhận định.

Thực tế, đến thời điểm hiện tại, Ngân hàng Nhà nước vẫn chưa có động thái nào về việc nới room tín dụng cho bất động sản.

Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Nguyễn Thị Hồng nhấn mạnh, để phát triển ổn định, thị trường bất động sản cần huy động nguồn lực từ nhiều kênh, như đầu tư trực tiếp, thị trường khoán, trái phiếu doanh nghiệp, ngân sách nhà nước, vốn tự có của người dân, doanh nghiệp… Vốn tín dụng chỉ là một trong những kênh cần có để thị trường bất động sản phát triển. Trong điều hành, Ngân hàng Nhà nước phải đảm bảo sự an toàn, ổn định thị trường tiền tệ, ngoại hối, ưu tiên đảm bảo an toàn hệ thống.

“Trong điều kiện ưu tiên kiểm soát lạm phát, ưu tiên đảm bảo an toàn hệ thống, thì việc mở rộng tín dụng cho thị trường bất động sản sẽ gây khó khăn cho Ngân hàng Nhà nước trong việc đạt được mục tiêu chính sách tiền tệ, thậm chí đi ngược mục tiêu chính sách tiền tệ. Chính vì vậy, điều hành tín dụng cũng cần phải cân nhắc hết sức thận trọng”, Thống đốc Nguyễn Thị Hồng khẳng định.

Thống đốc giải thích thêm, do yêu cầu về tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản thường là dài hạn, số vốn lớn, trong khi đó, đặc tính huy động vốn của các tổ chức tín dụng thường là ngắn hạn. Vì vậy, khi cấp tín dụng đối với bất động sản, nếu các tổ chức tín dụng không kiểm soát tốt, sẽ đối mặt với rủi ro về thanh khoản.

Như vậy, thông điệp đã rõ. Tín dụng sẽ không “xả van” cho bất động sản trong năm 2023. Ngay cả trong trường hợp có “nới nhẹ” room, thì cũng chưa thể thỏa “cơn khát” của các doanh nghiệp bất động sản.

Kẹt vốn trái phiếu

Không chỉ khó trông chờ vào nguồn vốn tín dụng, năm 2023, doanh nghiệp bất động sản còn phải đối mặt với “khối bom nổ chậm” mang tên trái phiếu.

Báo cáo mới nhất của Công ty cổ phần Chứng khoán KB Việt Nam (KBSV) cho thấy, tổng giá trị trái phiếu đáo hạn vào năm 2023 của toàn thị trường là 374.300 tỷ đồng và năm 2024 là 381.200 tỷ đồng. Trong đó, nhóm bất động sản chiếm tỷ trọng lớn, năm 2023 đáo hạn 120.400 tỷ đồng và năm 2024 đáo hạn 121.100 tỷ đồng. Bởi vậy, cuối năm 2022 và năm 2023 - 2024 sẽ là giai đoạn khó khăn về dòng tiền đối với các doanh nghiệp bất động sản có trái phiếu đáo hạn.

Theo đánh giá của KBSV, với diễn biến ảm đạm của thị trường bất động sản, rủi ro cao hơn nằm ở nhóm doanh nghiệp nhỏ và vừa, do sử dụng đòn bẩy cao trong giai đoạn vừa qua, cộng với chất lượng dự án và khả năng bán hàng thấp hơn.

“Các doanh nghiệp quy mô vừa và nhỏ, chất lượng tài sản không cao sẽ gặp nhiều khó khăn trong việc tìm kiếm nguồn vốn để xoay vòng khi nguồn vốn vay ngân hàng khó tiếp cận; nguồn vốn từ phát hành trái phiếu bị siết chặt, sức hấp thụ của thị trường địa ốc trong năm 2023 - 2024 được nhận định là không cao do ảnh hưởng của suy thoái kinh tế...”, KBSV nhận định.

Đề cập vấn đề này, TS. Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho biết, rất nhiều doanh nghiệp bất động sản đến hạn trả lãi trái phiếu vào năm 2023 - 2024 và đang đứng trước câu hỏi: “Tiền đâu để trả”. Việc dòng tiền bị “khựng” lại một cách đột ngột nhìn chung sẽ tác động tiêu cực đến thị trường, nhưng mức độ ảnh hưởng lên từng nhóm đối tượng khác nhau sẽ khác nhau.

“Khó khăn lớn nhất với các chủ đầu tư là khi đang triển khai, dự án đang trơn tru, thì bị dừng lại do tắc vốn. Điều này không chỉ làm đảo lộn kế hoạch kinh doanh, mà còn khiến chủ đầu tư không có tiền chi trả các khoản cho công nhân, nhà thầu, nhà cung cấp…”, ông Đính chia sẻ.

M&A được kỳ vọng sẽ là chìa khóa để giải bài toán cùng thắng (win - win) cho thị trường bất động sản, đồng thời trở thành động lực giúp thị trường bất động sản sôi động hơn trong thời gian tới.

Ông David Jackson - Tổng giám đốc Colliers Việt Nam

Mặt khác, Nghị định số 65/2022/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 153/2020/NĐ-CP về chào bán, giao dịch trái phiếu riêng lẻ đã cho phép doanh nghiệp bất động sản được phát hành trái phiếu để cơ cấu nợ, song chỉ được phép đảo nợ cho chính doanh nghiệp đó. Quy định này nhằm ngăn chặn những trường hợp sử dụng vốn sai mục đích như Tân Hoàng Minh, song được dự báo sẽ khiến doanh nghiệp bất động sản hoạt động theo mô hình tập đoàn tiếp tục rơi vào khó khăn.

“Các doanh nghiệp bất động sản thường thành lập các công ty con để quản lý, vận hành dự án. Trước đây, công ty mẹ thường đứng ra huy động trái phiếu cho công ty con đáo hạn, vì năng lực tài chính của các công ty con hạn chế, thời gian thành lập chưa lâu. Tuy nhiên, theo Nghị định số 65/2022/NĐ-CP, công ty mẹ không được huy động trái phiếu để đáo hạn cho công ty con, dù thực chất, mẹ - con đều là một”, tổng giám đốc của một doanh nghiệp bất động sản chỉ ra bất cập.

Khi dòng tiền chảy vào các công ty con bị kiểm soát chặt chẽ, các doanh nghiệp bất động sản sẽ gặp khó khăn trong việc thực hiện nghĩa vụ trả nợ, nhất là khi lãi suất được dự báo tiếp tục chiều hướng tăng.

Điều này, theo đánh giá của ông Nguyễn Tùng Anh, Trưởng phòng Nghiên cứu rủi ro tín dụng (FiinGroup), sẽ làm gia tăng gánh nặng chi phí cho nhiều doanh nghiệp bất động sản.

Ông Nguyễn Minh Tuấn, Tổng giám đốc AFA Capital phân tích, lãi suất trái phiếu của nhóm bất động sản đang cao nhất. Năm 2020, lãi suất huy động khoảng 4,5 - 5%/năm, thì trái phiếu bất động sản có lãi suất 10 - 11%/năm, chênh lệch khoảng 6 điểm phần trăm. Nếu mặt bằng lãi suất hiện nay là 10%/năm, thì doanh nghiệp bất động sản muốn phát hành trái phiếu phải duy trì lãi suất khoảng 16%/năm. Đây thực sự là bài toán rất khó với các doanh nghiệp bất động sản.

Mặc dù Nghị định số 65/2022/NĐ-CP không siết chặt điều kiện phát hành trái phiếu, song với các quy định về hồ sơ chào bán, phương thức phát hành chặt chẽ hơn trước, thị trường trái phiếu doanh nghiệp dự kiến chỉ có thể tăng mạnh trở lại vào nửa cuối năm 2023. Hơn nữa, chỉ những doanh nghiệp có năng lực và hồ sơ minh bạch mới có thể phát hành trái phiếu. Đây cũng là điều kiện khó đối với phần lớn doanh nghiệp bất động sản sau 3 năm chống chọi, cầm cự trước đại dịch Covid-19.

M&A - kênh tìm vốn cho bất động sản

Tín dụng chưa mở, thị trường trái phiếu doanh nghiệp trong năm tới còn nhiều khó khăn, thị trường chứng khoán mất điểm sâu khiến các doanh nghiệp khó phát hành cổ phiếu để tăng nguồn vốn...

Những thách thức hiện tại của thị trường mới chỉ là bề nổi của tảng băng, vì bên cạnh tình trạng “khát vốn” kéo dài, các góc khuất còn nằm ở khía cạnh chi phí kinh doanh tăng lên, chi phí vốn cao hơn trước và tâm lý tiêu dùng co cụm. Khó khăn vẫn tiếp tục bủa vây cả doanh nghiệp lẫn người tham gia thị trường và tình trạng này có thể kéo dài sang năm 2023, nếu “cơn khát vốn” chưa được giải tỏa.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết, do “đói vốn”, nên một số tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản đang thu hẹp quy mô đầu tư - kinh doanh, như dừng, hoãn hoạt động đầu tư và thi công xây dựng dự án; dừng triển khai các dự án mới; dừng phát hành cổ phiếu tăng vốn; dừng kế hoạch IPO… Một số doanh nghiệp bất động sản phải tinh giản tối đa bộ máy, cắt giảm lương, giảm lực lượng lao động, thậm chí có doanh nghiệp giảm đến 50% lao động, tác động đến an sinh xã hội và cuộc sống người lao động.

Ngoài ra, do “tắc” cả nguồn vốn tín dụng, vốn trái phiếu và vốn huy động từ khách hàng, nên một số doanh nghiệp bất động sản phải vay vốn ngoài với lãi suất rất cao, đầy rủi ro. Có doanh nghiệp phải bán bớt tài sản, dự án hoặc sản phẩm với chiết khấu sâu, tạo cơ hội cho khách hàng mua với giá rẻ, nhưng cũng tiềm ẩn rủi ro, vì đó là những sản phẩm hình thành trong tương lai.

Trong bối cảnh đó, doanh nghiệp bất động sản sẽ tìm đến kênh huy động vốn hiệu quả là M&A. Phát triển dự án bất động sản luôn cần lượng vốn lớn. Bởi vậy, để đảm bảo duy trì hoạt động ổn định khi bước vào năm 2023, doanh nghiệp bất động sản bắt buộc nghiên cứu tái cơ cấu danh mục đầu tư, xây dựng lại kế hoạch tài chính phù hợp.

Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam cho rằng, xu hướng M&A của các nhà đầu tư nước ngoài tại thị trường bất động sản Việt Nam đang là cơ hội lớn cho các doanh nghiệp trong nước. Việc liên kết giữa các nguồn lực tài chính sẽ giúp doanh nghiệp cải thiện năng lực để phát triển dự án và thu hút nguồn khách hàng mới.

“Tuy nhiên, để làm được điều này, các chủ đầu tư phải là nhà đầu tư lớn, rất minh bạch về tài chính và các con số thống kê. Họ phải có hồ sơ năng lực rất mạnh để thuyết phục nhà đầu tư nước ngoài. Tôi nghĩ rằng, liên doanh, liên kết và hợp tác sẽ là một hướng đi mới của các nhà đầu tư thay vì phải phụ thuộc vào nguồn vốn vay ngân hàng hay phát hành trái phiếu”, bà Dương nêu quan điểm.

Từ góc nhìn đầu tư, ông David Jackson, Tổng giám đốc Colliers Việt Nam nhấn mạnh, hoạt động M&A sẽ đóng vai trò then chốt để “giải cứu” các nhà phát triển trong nước cũng như phù hợp với tâm lý đầu tư của các nhà giao dịch tin tưởng vào tiềm năng của thị trường bất động sản Việt Nam.

“Đối với nhà giao dịch là các quỹ đầu tư nước ngoài, trong nước hoặc các nhà phát triển lớn, M&A là chiến lược tăng trưởng nhanh và hiệu quả để tối ưu hóa danh mục đầu tư và tăng cường năng lực tài chính. Có thể nói, M&A được kỳ vọng sẽ là chìa khóa để giải bài toán cùng thắng (win - win) cho thị trường bất động sản, đồng thời trở thành động lực giúp thị trường bất động sản sôi động hơn trong thời gian tới”, ông David Jackson nói.     

Nhận định chung về thị trường M&A giai đoạn 2023 - 2024, TS. Nguyễn Công Ái, Phó tổng giám đốc KPMG Việt Nam khẳng định, dù thị trường tương đối trầm lắng, nhưng đây là cơ hội cho các nhà đầu tư có sẵn tiền mặt để mua lại các dự án hấp dẫn.

“Thị trường thời gian tới có thể là thị trường của người mua, chứ không phải là thị trường của người bán. Đặc biệt, các nhà đầu tư nước ngoài sẽ góp mặt nhiều hơn, bởi vì nguồn tiền trong nước đang hạn hẹp khi lãi suất tăng lên và thanh khoản ít dần, buộc doanh nghiệp phải tái cấu trúc, bán bớt tài sản, kêu gọi đầu tư do sức ép về tài chính”, TS. Nguyễn Công Ái dự báo.

Tới đây, các luật liên quan đến thị trường bất động sản, như Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đấu thầu… sẽ được sửa đổi, bổ sung với nhiều thay đổi lớn, có tác động trực tiếp đến thị trường bất động sản, góp phần tạo dựng môi trường kinh doanh bất động sản công khai, minh bạch, đa dạng hóa sản phẩm, tăng tính cạnh tranh… Với môi trường pháp lý đang ngày càng hoàn thiện, cùng với việc dòng tiền cho thị trường bất động sản đang gặp khó khăn trong ngắn hạn, thị trường kỳ vọng sẽ chào đón những thương vụ M&A “bom tấn”, mang lại giá trị lan tỏa tích cực.