Thanh khoản ảm đạm khiến tiền người mua trả trước của nhiều doanh nghiệp bất động sản hao hụt mạnh    Ảnh: Lê Toàn

“Hũ gạo” vơi dần

Dù quý III/2023 ghi nhận tăng trưởng về doanh thu, cùng với các thông tin về tiến độ pháp lý ở một số dự án trọng điểm đang dần được hoàn tất, nhưng tình hình thanh khoản kém đã kéo dài từ năm ngoái đến nay đang khiến “của để dành” của Công ty cổ phần Phát triển bất động sản Phát Đạt co lại.

Nếu như cuối quý I năm nay, Phát Đạt ghi nhận có hơn 1.100 tỷ đồng tiền người mua trả trước, thì chỉ còn chưa đến 200 tỷ đồng tính đến cuối tháng 6, đến cuối quý III còn vỏn vẹn 3,6 tỷ đồng, giảm gần 100% so với đầu năm. Tỷ lệ người mua trả tiền trước ngắn hạn/tổng tài sản chỉ chiếm 0,02%.

Nguyên nhân vì Phát Đạt không còn ghi nhận khoản trả trước từ Công ty TNHH Bất động sản Vega (938 tỷ đồng) và từ Dự án Khu đô thị du lịch sinh thái Nhơn Hội (298 tỷ đồng). Để khắc phục, doanh nghiệp đang nỗ lực hoàn thiện các thủ tục pháp lý tại hàng loạt dự án, đồng thời thực hiện chiến lược bán hàng vừa bán sỉ vừa bán lẻ để thu về tiền một cách nhanh nhất.

Tương tự, với Tập đoàn An Gia, người mua trả tiền trước ngắn hạn tính đến cuối quý III/2023 ghi nhận chỉ còn hơn 1.175 tỷ đồng, trong khi con số này hồi đầu năm là 3.106 tỷ đồng.

Doanh nghiệp lý giải, khó khăn là do chậm thu dòng tiền bàn giao block C của Dự án Westgate (Bình Chánh, TP.HCM) so với dự kiến. Trong thời gian qua, số lượng khách hàng xin gia hạn thanh toán nhiều do thu nhập bị ảnh hưởng bởi kinh tế suy thoái.

Ngoài hai doanh nghiệp nói trên, ghi nhận của phóng viên Báo Đầu tư cho thấy, có nhiều biến động ngược chiều về số tiền thu được từ khách hàng, một số doanh nghiệp có khoản mục người mua trả tiền trước giảm so với đầu năm như Vinhomes, Becamex, Kinh Bắc, Quốc Cường Gia Lai… Một số doanh nghiệp khác ghi nhận khoản mục này đi ngang hoặc tăng nhẹ như DIC Group, Nam Long, Đất Xanh.

Cần phải nhấn mạnh thêm, người mua trả tiền trước ngắn hạn là một trong các khoản mục được giới đầu tư quan tâm, bởi điều này phản ánh rõ nét tình hình kinh doanh của doanh nghiệp. Đây chủ yếu là khoản tiền trả trước của khách hàng theo các hợp đồng chuyển nhượng bất động sản tại dự án của công ty và sẽ được ghi nhận là doanh thu khi chủ đầu tư hoàn thành và bàn giao các bất động sản đã xây dựng cho khách hàng. Vì vậy, việc khoản thu này bị co lại sẽ ảnh hưởng rất lớn đến khả năng ghi nhận lợi nhuận cuối năm của các doanh nghiệp.

Minh chứng rõ nhất là tại Novaland, sau hai quý đầu năm chao đảo, sang quý III/2023, khi “của để dành” tăng, lợi nhuận của công ty ngay lập tức được cải thiện đáng kể (lãi sau thuế 137 tỷ đồng). Cụ thể, đến cuối quý III, doanh nghiệp ghi nhận lượng tiền người mua trả trước nhiều hơn 1.800 tỷ đồng so với đầu năm, đạt 17.777 tỷ đồng. Dễ hiểu, bởi nhiều dự án của công ty được tạo điều kiện cho tiếp tục triển khai đầu tư xây dựng, bán hàng đối với các hạng mục phù hợp với quy hoạch.

Theo ông Dennis Ng Teck Yow, Tổng giám đốc Tập đoàn Novaland, sự chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ và Tổ công tác đặc biệt đã chạm đến hầu hết các điểm nóng cần được tháo gỡ. Đây là tín hiệu tích cực nhằm phá vỡ “tảng băng” pháp lý đã tồn tại nhiều năm nay.

Nỗ lực tạo thanh khoản

Có thể thấy, “của để dành” có tác động rất lớn đến khả năng ghi nhận lợi nhuận của doanh nghiệp. Chưa kể, thống kê từ báo cáo tài chính quý III/2023 của 10 doanh nghiệp bất động sản nhà ở trên sàn chứng khoán cho thấy, tổng giá trị hàng tồn kho ròng đạt trên 300.000 tỷ đồng. Số lượng doanh nghiệp bất động sản có lượng hàng tồn kho trên 10.000 tỷ đồng cũng là một danh sách khá dài với những cái tên có tiếng trong lĩnh vực như Novaland, Khang Điền, Đất Xanh, Kinh Bắc, Phát Đạt...

Dữ liệu từ WiChart cho thấy, quý III/2023, tổng lợi nhuận sau thuế của 28 doanh nghiệp bất động sản dân cư (chiếm 70% tài sản toàn ngành) đạt hơn 11.192 tỷ đồng, giảm 29% so với cùng kỳ. Nhóm phân tích này cũng cho rằng, dư địa để doanh nghiệp ghi nhận lợi nhuận quý còn lại không nhiều, bởi số lượng căn nhà ở thương mại được cấp phép và hoàn thành trong 3 quý vừa qua phản ánh khá rõ rệt sự suy giảm phía nguồn cung bất động sản.

Trong khi đó, về phía nhu cầu cũng không mấy khả quan, khi tổng giao dịch tính đến hết quý III/2023 chỉ đạt 121.000 căn, giảm 27,17% so với cùng kỳ. Do đó, trong những tháng cuối năm, một số doanh nghiệp tiếp tục lên kế hoạch giải phóng kho hàng với việc giảm mạnh giá bán, tăng chiết khấu và kéo dài thời gian hỗ trợ lãi vay.

Chẳng hạn, với Tập đoàn An Gia, trong đợt chào bán các căn cuối cùng trong Dự án Westgate, chủ đầu tư đưa ra mức giá chỉ 37 triệu đồng/m2, thay vì trên 40 triệu đồng/m2 trong đợt mở bán đầu tiên.

Theo chủ đầu tư, việc điều chỉnh giá bán nhà đợt này một phần do các căn hộ còn lại thuộc loại diện tích lớn, từ 3 phòng ngủ nên giá bán sẽ mềm hơn các căn trước đó. Ngoài ra, điều chỉnh giá bán nhà còn để tăng sự cạnh tranh với các dự án đang triển khai trên cùng khu vực.

Bên cạnh việc “chỉnh” lại giá bán nhà khởi điểm, hầu như các dự án bất động sản chào bán trong dịp cuối năm đều phải mạnh tay khuyến mãi, chiết khấu và ưu đãi thanh toán. Thậm chí, có dự án thuộc phân khúc nhà giá rẻ của Tập đoàn Nam Long là EHome Southgate (Long An), với giá tầm 1 tỷ đồng/căn, còn phải giãn tiến độ thanh toán, vay không lãi suất đến khi nhận nhà năm 2025, sau đó vẫn hưởng mức lãi suất cố định 6%/năm.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, khó khăn của thị trường buộc các doanh nghiệp phải giảm lợi nhuận. Hiện các doanh nghiệp đưa về mức lợi nhuận khoảng 8 - 10% một năm, không còn đặt kỳ vọng siêu lợi nhuận như trước. Mục tiêu hàng đầu hiện nay là phát triển an toàn, bền vững và lâu dài. Các chủ đầu tư buộc phải cân đối về cung - cầu, về sản phẩm nhà ở; đưa giá nhà về mức hợp lý để người có nhu cầu thật tiếp cận nhà ở.