Dự án Green Star Sky Garden của Công ty Hưng Lộc Phát đang phải “dừng hình” vì đất công xen kẹt. Ảnh: V.D

Nút rối chưa thể gỡ

Việc dự án bất động sản có quỹ đất công xen cài rải rác là nỗi trăn trở của nhiều doanh nghiệp bất động sản. Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), trên địa bàn Thành phố hiện có ít nhất 126 dự án sử dụng quỹ đất có nguồn gốc do Nhà nước quản lý, đã phải dừng triển khai để rà soát, kiểm tra về pháp lý.

Chẳng hạn, Dự án Khu biệt thự Green Star Sky Garden (phường Phú Mỹ, quận 7) của Công ty Hưng Lộc Phát bị vướng hơn 7.000 m2 đất công xen cài, bao gồm đất rạch, bờ đất… nằm rải rác, nên dù đã có văn bản chấp thuận của UBND Thành phố về chủ trương đầu tư và công nhận chủ đầu tư từ năm 2018, nhưng đến nay, Công ty vẫn chưa nhận được quyết định giao đất từ cơ quan chức năng.

Một dự án khác tại phường Phú Thuận (quận 7, TP.HCM) có diện tích hơn 77.300 m2, dù chỉ bị vướng hơn 1.758 m2 đất công, gồm đất kênh rạch, đất thu hồi và đất lưu không (chiếm 2,2% diện tích dự án) nằm rải rác trong 5 thửa đất của dự án, nhưng cũng không thể giải quyết thủ tục pháp lý, khiến Dự án chưa thể đóng tiền sử dụng đất, nên chưa được cấp sổ hồng để thực hiện các bước tiếp theo.

Nghị định 148/2020/NÐ-CP sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Ðất đai đã gỡ nút thắt trên. Trong đó, quy định cho phép được giao, cho thuê những thửa đất xen kẽ trong các dự án, thay vì phải đấu giá như trước, được xem là cứu cánh về thủ tục cho các dự án có đất công xen cài.

Nghị định này quy định: ưu tiên sử dụng các thửa đất nhỏ hẹp do Nhà nước quản lý vào mục đích công cộng. Trường hợp không sử dụng được vào mục đích công cộng, thì thực hiện việc giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất cho người sử dụng đất liền kề.

Tuy nhiên, trong Văn bản số 2594/UBND-DA do Phó chủ tịch UBND TP.HCM Võ Văn Hoan ký, gửi Văn phòng Chính phủ về rà soát, kiến nghị sửa đổi, bổ sung các quy định của pháp luật gây vướng mắc trong đầu tư, kinh doanh, đã nhắc đến việc chưa ban hành thông tư hướng dẫn Nghị định 148/2020/NĐ-CP, khiến địa phương không thể triển khai.

Như vậy, Nghị định 148/2020/NĐ-CP đã có quy định, nhưng trình tự, thủ tục chưa rõ ràng. Không những vậy, đến nay, vẫn chưa có tiêu chí về các thửa đất nhỏ hẹp, dù Nghị định đã có hiệu lực từ đầu tháng 2/2021. Điều này ảnh hưởng tới việc xem xét các hồ sơ dự án.

Thiệt hại hàng trăm ngàn tỷ đồng

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, ngoài 126 dự án nhà ở thương mại đang ách tắc tại TP.HCM được Hiệp hội Thống kê, có thể còn có nhiều dự án khác trong cảnh tương tự, bởi từ tháng 9/2018 đến hết năm 2020, các nhà đầu tư không có quyền sử dụng 100% đất ở đã không thể nộp hồ sơ.

Ông Châu tính toán, chỉ tính riêng 126 dự án nhà ở bị ách tắc nêu trên, nếu bình quân mỗi dự án có vốn đầu tư 1.000 tỷ đồng, thì tổng mức đầu tư lên đến 126.000 tỷ đồng. Hệ quả là Nhà nước bị thất thu tiền sử dụng đất khoảng 10.000 tỷ đồng (chiếm khoảng 15% chi phí đầu tư), thất thu tiền thuế giá trị gia tăng 12.600 tỷ đồng (thuế suất 10%). Nếu doanh nghiệp đạt lợi nhuận 20%, tương đương 25.000 tỷ đồng, thì Nhà nước thất thu tiền thuế thu nhập doanh nghiệp (thuế suất 20%) khoảng 5.000 tỷ đồng.

Trong khi đó, nếu doanh nghiệp phải vay 70% tổng mức đầu tư, tương đương 88.000 tỷ đồng, với lãi suất 9%/năm, thì trong 5 năm qua, các doanh nghiệp phải trả lãi vay lên đến 40.000 tỷ đồng, bị “chôn vốn”, bị mất cơ hội kinh doanh, bị tổn hại uy tín thương hiệu, lâm vào cảnh khó khăn, thậm chí có nguy cơ phá sản.

Ở một góc độ khác, ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Bộ phận Đầu tư, Công ty Savills Việt Nam cho rằng, nói đến bất động sản là nói tới 3 vấn đề chính, gồm pháp lý, năng lực tài chính và năng lực quản trị của doanh nghiệp. Thời gian qua, hầu như các nhà đầu tư ngoại không thể tham gia rót vốn vào các dự án bất động sản tại TP.HCM, vì thiếu quy hoạch chi tiết 1/500, chưa hoàn tất hành lang pháp lý...

Trong khi đó, không một doanh nghiệp phát triển dự án nào tự tin nói rằng, họ không sử dụng vốn vay. Ngược lại, tỷ lệ vốn vay thường rất lớn, kèm theo đó là chi phí lãi vay cao. Nếu dự án càng kéo dài, thì sản phẩm bất động sản sẽ không ngừng bị “đội vốn” và cuối cùng là người mua nhà lãnh đủ.

Với những vướng mắc trên, UBND TP.HCM đã kiến nghị Bộ Tài nguyên và Môi trường sớm ban hành Thông tư cụ thể hướng dẫn về tiêu chí giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất do Nhà nước trực tiếp quản lý thuộc ranh dự án. Theo UBND TP.HCM, hầu hết các dự án đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư hiện nay theo quy định của Luật Đầu tư đều có đất do Nhà nước trực tiếp quản lý nằm xen cài trong dự án.