Việc Sở Quy hoạch - Kiến trúc TP.HCM đề xuất quy định trong dự án có diện tích đất công xen kẹt không vượt quá 5% thì tách ra để thực hiện dự án độc lập, còn trên 5% thì Sở Tài nguyên và Môi trường trình UBND TP.HCM xem xét, khiến việc tháo gỡ cho các dự án có đất công xen kẹt vẫn vướng.

Dự án Green Star Sky Garden của Công ty Hưng Lộc Phát đang phải “dừng hình” vì đất công xen kẹt. Ảnh: V.D

Càng gỡ, càng rối

Theo dự thảo “Quy định điều kiện, tiêu chí, quy mô, tỷ lệ khu đất do Nhà nước trực tiếp quản lý để tách thành dự án độc lập” mà Sở Quy hoạch - Kiến trúc trình UBND TP.HCM thì đối với diện tích đất do Nhà nước quản lý xen kẽ trong một dự án nhưng không vượt quá 5% trên tổng diện tích đất của dự án, phải tách ra để thực hiện một dự án mới (tức dự án độc lập).

Theo GS-TSKH. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, để khắc phục tận gốc vấn đề này, cần sửa đổi Luật Đất đai một cách toàn diện thì mới có thể phát triển thị trường bất động sản, tạo điều kiện cho doanh nghiệp. 

Sở này cũng đề xuất diện tích khu đất muốn tách ra thực hiện dự án độc lập phải tuân thủ quy định về diện tích tối thiểu.

Cụ thể, tại các quận nội thành và TP.Thủ Đức, diện tích khu đất không nhỏ hơn 1.000 m2 đối với khu vực quy hoạch cao tầng theo đồ án quy hoạch phân khu; không nhỏ hơn 500 m2 đối với khu vực quy hoạch thấp tầng theo đồ án quy hoạch phân khu.

Trong khi đó, tại các huyện ngoại thành, diện tích khu đất không nhỏ hơn 2.000 m2 đối với khu vực quy hoạch cao tầng theo đồ án quy hoạch phân khu, quy hoạch nông thôn; không nhỏ hơn 1.000 m2 đối với khu vực quy hoạch thấp tầng theo đồ án quy hoạch phân khu, quy hoạch nông thôn.

Sau khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện trên, Sở Tài nguyên và Môi trường sẽ phối hợp với các sở, ngành liên quan xác định nguồn gốc đất và loại đất trình UBND TP.HCM chấp thuận chủ trương tách thành dự án độc lập để thực hiện đấu giá đất theo quy định. Với những khu đất không đủ điều kiện tách thành dự án độc lập, Sở Tài nguyên và Môi trường trình UBND TP.HCM xem xét.

Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư, lãnh đạo một doanh nghiệp bất động sản lớn tại TP.Thủ Đức tỏ ra khá bất ngờ về những đề xuất này. Bởi trước đó, Nghị định 148/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai (có hiệu lực từ ngày 8/2/2021) quy định những thửa đất xen kẽ trong các dự án sẽ không phải thông qua đấu giá mà được giao, cho thuê.

Khi đó, các doanh nghiệp có dự án vướng đất công xen kẹt đã “mừng thầm” vì hy vọng sẽ sớm được tháo gỡ. Tuy nhiên, với đề xuất này thì các dự án có thể sẽ tiếp tục “bất động”. Bởi hiện nay, đa số doanh nghiệp đều đi mua đất nông nghiệp của người dân để làm dự án, trong đó phần đất do Nhà nước quản lý xen kẽ trong dự án chiếm tỷ lệ khá lớn.

“Các dự án nhà ở có quỹ đất hỗn hợp, bao gồm đất nông nghiệp thì các phần đất thuộc Nhà nước quản lý nằm xen kẽ, rải rác thường chiếm tỷ lệ trên dưới 10% tổng diện tích đất của dự án. Có một số trường hợp tỷ lệ này lên đến 15%. Không những thế, các thửa đất này nằm rải rác trong dự án nên càng khó để đáp ứng tỷ lệ theo dự thảo”, vị lãnh đạo doanh nghiệp này chia sẻ.

Đồng quan điểm, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho rằng, dự thảo quy định tỷ lệ diện tích các loại đất xen kẽ trong dự án do Nhà nước quản lý trên tổng diện tích đất không vượt quá 5% là quá thấp và không sát với thực tiễn. Thay vào đó, nên quy định tỷ lệ các diện tích đất thuộc Nhà nước quản lý trên tổng diện tích đất thực hiện dự án không vượt quá 15% thì hợp lý hơn. Đối với trường hợp vượt quá 15% tổng diện tích dự án thì nhất thiết phải báo cáo UBND Thành phố xem xét từng trường hợp.

Doanh nghiệp phàn nàn

“Doanh nghiệp đã gần như kiệt sức sau nhiều năm dự án bị đình trệ. Nếu không có phương án tháo gỡ thì phần lớn các dự án sẽ đóng băng”, lãnh đạo một doanh nghiệp bất động sản có dự án bị tạm dừng triển khai do vướng đất công xen kẹt tại TP.HCM bức xúc.

Trên thực tế, đây cũng chính là nỗi trăn trở của nhiều doanh nghiệp nói chung khi nhiều dự án tại TP.HCM đã bị ách tắc cả năm nay do liên quan đến đất công xen kẹt.

Đơn cử, trường hợp dự án Đức Long Golden Land (quận 7, TP.HCM) do Công ty cổ phần Đầu tư - Xây dựng Vạn Gia Long làm chủ đầu tư. Dự án đã ngừng hoạt động cho đến nay do “dính” tới gần 70% diện tích đất công.

Cụ thể, năm 2008, UBND TP.HCM đã chấp thuận cho Công ty Vạn Gia Long thực hiện dự án trung tâm thương mại - căn hộ tại khu đất có diện tích 7.530 m2 thuộc phường Tân Thuận Tây, quận 7. Đến năm 2014, Công ty có văn bản xin mở rộng quy mô diện tích từ 7.530 m2 lên hơn 11.623 m2 và đã được UBND TP.HCM công nhận là chủ đầu tư dự án.

Đến ngày 12/10/2017, UBND TP.HCM chấp thuận cho Công ty Vạn Gia Long được sử dụng khu đất trên với diện tích hơn 10.691 m2. Trong đó, giao Công ty Vạn Gia Long 6.641,1 m2 đất do Nhà nước trực tiếp quản lý. Công ty tiếp tục xin công nhận thêm diện tích hơn 872 m2, nhưng chưa được chấp thuận. Đến tháng 2/2018, dự án ngừng hoạt động cho đến nay, do vi phạm về thi công tại vị trí chưa được công nhận quyền sử dụng đất.

Theo ông Nguyễn Sĩ Toàn, Tổng giám đốc Công ty Vạn Gia Long, dự án bị dừng thi công cũng do một phần có đất thuộc rạch, mặt nước hoang xen cài bên trong do Nhà nước trực tiếp quản lý. Các bước pháp lý tiếp theo của dự án đều yêu cầu giải quyết vấn đề đất công xen kẹt, điều này đã ảnh hưởng đến hoạt động triển khai dự án.

Tương tự, Dự án Green Star Sky Garden của Công ty cổ phần Đầu tư bất động sản Hưng Lộc Phát, dù UBND TP.HCM đã có văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư và công nhận Công ty làm chủ đầu tư dự án, nhưng do vướng hơn 7.000 m2 đất công xen cài nên chưa được UBND Thành phố ra quyết định giao đất và dự án chưa hoàn tất việc chuyển mục đích sử dụng đất.

“Công ty đã nộp hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất tại Sở Tài nguyên và Môi trường để thực hiện đầu tư xây dựng, nhưng đến nay vẫn đang chờ Thành phố ký quyết định sử dụng đất”, đại diện Công ty Hưng Lộc Phát chia sẻ.