Dự án chung cư nhà ở xã hội của Công Ty TNHH TM XD Lê Thành (Ảnh: PV)

TP.HCM: Lượng NOXH phải phát triển tăng gấp 10 lần

Theo Sở Xây dựng TP.HCM, trong Chương trình Phát triển ít nhất 1 triệu căn NOXH, chỉ tiêu giai đoạn 2021 - 2030 của TP.HCM là 199.400 căn.

Giai đoạn 2021 - 2025, Thành phố đã hoàn thành hơn 17.900 căn, đạt 98% chỉ tiêu 5 năm (18.143 căn) do Thủ tướng Chính phủ giao. Tuy nhiên, kết quả đạt được vẫn chưa đáp ứng nhu cầu nhà ở của các đối tượng thụ hưởng.

Giai đoạn 2026 - 2030, TP.HCM phải phát triển thêm 181.257 căn NOXH, gấp 10 lần kết quả đạt được trong giai đoạn 2021 - 2025. Trong đó, giai đoạn 2026 - 2027 dự kiến phát triển 66.657 căn, còn giai đoạn 2028 - 2030 phát triển 114.600 căn.

Dự án nhà ở xã hội tại TP.HCM mất 2 - 3 năm hoàn tất pháp lý

Theo Sở Xây dựng TP.HCM, Thành phố được giao hoàn thành 199.400 căn NOXH đến năm 2030. Tuy nhiên, mỗi dự án hiện phải mất khoảng 2 - 3 năm để hoàn tất các thủ tục đầu tư, từ chấp thuận chủ trương, quy hoạch, giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất đến phòng cháy, chữa cháy, môi trường và cấp phép xây dựng.

Vì vậy, các dự án hoàn thành trong giai đoạn 2026 - 2027 chủ yếu đã được chuẩn bị từ các năm trước, còn những dự án mới được tháo gỡ pháp lý trong năm 2026 sẽ hoàn thành vào các năm sau. Sở Xây dựng TP.HCM kiến nghị Bộ Xây dựng báo cáo Chính phủ xem xét đánh giá kết quả phát triển NOXH theo giai đoạn, thay vì theo từng năm.

Đến nay, TP.HCM có 19 dự án đang thi công với quy mô khoảng 18.900 căn NOXH; 59 dự án đang thực hiện thủ tục đầu tư theo cơ chế "luồng xanh", quy mô khoảng 54.900 căn.

Toàn bộ 78 dự án với quy mô khoảng 73.800 căn phải hoàn thành và đưa vào sử dụng trong giai đoạn 2026 - 2027.

Bên cạnh việc chuẩn bị các dự án này, Thành phố cũng đã xác định danh mục 102 dự án với quy mô khoảng 121.100 căn để tập trung hoàn tất thủ tục và khởi công trong năm 2027, tạo tiền đề hoàn thành trong giai đoạn 2028 - 2030.

TP.HCM cũng xác định tổng diện tích đất để phát triển NOXH đến năm 2040 là 1.740 ha, chưa kể các quỹ đất trong khu động lực khu vực Bà Rịa - Vũng Tàu và khu vực Bình Dương.

Gặp vướng từ quy hoạch, đất đai tới đầu tư xây dựng

Báo cáo Bộ Xây dựng mới đây, Sở Xây dựng TP.HCM cho biết, địa phương đang gặp không ít vướng mắc trong quá trình
phát triển NOXH.

Về quy hoạch, các khu đất hoặc dự án có mục tiêu xây dựng NOXH tuy phù hợp quy hoạch nhưng chưa có các chỉ tiêu cụ thể hoặc chỉ tiêu quy hoạch còn thấp, chưa tận dụng hiệu quả quỹ đất. Điều này dẫn đến khi lựa chọn chủ đầu tư hoặc lập quy hoạch chi tiết 1/500 đều phải nghiên cứu điều chỉnh, làm rõ để thống nhất giữa các cấp độ quy hoạch.

Bên cạnh đó, TP.HCM chưa có quy hoạch tổng thể phát triển NOXH. Việc pháp lý hóa quy hoạch các khu đất dành cho NOXH còn chậm, dẫn đến việc xác định danh mục dự án ưu tiên, bố trí quỹ đất và triển khai đầu tư chưa đồng bộ, làm kéo dài thời gian chuẩn bị đầu tư.

Về đất đai, nhiều khu đất dự kiến đầu tư NOXH chưa hoàn thành công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

Một số khu đất chưa được đầu tư hạ tầng kỹ thuật hoặc còn vướng mắc về nguồn gốc đất, ảnh hưởng đến tiến độ triển khai dự án.

Thành phố đã xác định danh mục quỹ đất có nguồn gốc do Nhà nước trực tiếp quản lý để chuẩn bị công khai lựa chọn chủ đầu tư thực hiện dự án NOXH. Tuy nhiên, các khu đất này chưa được sắp xếp theo quy định của pháp luật về tài sản công cũng như chưa hoàn tất các thủ tục xử lý theo pháp luật đất đai để có thể đưa vào triển khai dự án.

Về đầu tư xây dựng, Quốc hội và Chính phủ đã ban hành nhiều cơ chế, chính sách đột phá nhằm tháo gỡ các điểm nghẽn trong phát triển NOXH, điển hình như Nghị quyết số 201/2025/QH15 của Quốc hội và Nghị định số 192/2025/NĐ-CP của Chính phủ.

Tuy nhiên, theo Sở Xây dựng TP.HCM, quy trình đầu tư dự án vẫn phải trải qua nhiều bước và chịu sự điều chỉnh của nhiều lĩnh vực pháp luật. Việc phải thực hiện đồng thời hoặc tuần tự các thủ tục về đầu tư, quy hoạch, đất đai, môi trường, xây dựng, xác định giá bán, giá thuê và xét duyệt đối tượng thụ hưởng khiến thời gian chuẩn bị đầu tư kéo dài, ảnh hưởng đến tiến độ triển khai các dự án NOXH.

Bên cạnh đó, các dự án NOXH trên quỹ đất 20% chậm triển khai trong khi chủ trương đầu tư trước đây chỉ quy định tiến độ tổng thể của dự án, chưa có cơ chế hoặc chế tài xử lý. Đặc biệt, nhiều dự án chậm tiến độ do các yếu tố khách quan như giá nhân công, vật liệu xây dựng và lãi suất tăng cao.

Đồng Nai: Thanh tra chỉ ra khoảng trống pháp lý

Đồng Nai được giao chỉ tiêu hoàn thành tối thiểu 65.000 căn NOXH trong giai đoạn 2025 - 2030. Riêng năm 2026, địa phương này phải hoàn thành hơn 8.000 căn để đáp ứng nhu cầu ngày càng lớn về chỗ ở của công nhân, người lao động và người thu nhập thấp.

Liên quan đến NOXH, Thanh tra tỉnh Đồng Nai vừa công bố kết quả thanh tra ba dự án gồm: Chung cư NOXH thuộc dự án khu dân cư theo quy hoạch tại phường Long Thành do Công ty cổ phần Long Thành Riverside làm chủ đầu tư; Dự án NOXH thuộc khu dân cư Thái Thành - Thuận Lợi do Công ty TNHH Bất động sản Thuận Lợi Thái Thành làm chủ đầu tư; Dự án NOXH tại khu đất 1,4 ha, phường Long Bình Tân do Công ty cổ phần Chương Dương Homeland làm chủ đầu tư.

Dù chỉ rõ và kiến nghị xử lý nhiều vi phạm của các chủ đầu tư, Thanh tra tỉnh Đồng Nai cũng ghi nhận những phản ánh của doanh nghiệp về các hạn chế, vướng mắc và bất cập trong một số quy định liên quan đến lĩnh vực NOXH.

Cụ thể, Nghị định số 100/2024/NĐ-CP quy định cho phép chủ đầu tư được tính các chi phí hợp lý, hợp lệ theo dự toán trong trường hợp các chi phí này vượt quá 2% chi phí đầu tư xây dựng phần nhà ở xã hội để bán, cho thuê. Tuy nhiên, nghị định lại không quy định cụ thể giới hạn tối đa là bao nhiêu.

Điều này dẫn đến khả năng các chủ đầu tư của những dự án trên cùng địa bàn hành chính có thể lập dự toán các khoản chi phí này không đồng đều, thiếu thống nhất.

Ngoài ra, Nghị định số 192/2025/NĐ-CP quy định trường hợp giá bán hoặc giá thuê mua NOXH theo kết quả kiểm toán, quyết toán và kiểm tra của Sở Xây dựng thấp hơn giá mà chủ đầu tư đã ký hợp đồng thì chủ đầu tư phải hoàn trả phần chênh lệch cho người mua hoặc thuê mua. Tuy nhiên, nghị định lại chưa quy định trách nhiệm của chủ đầu tư đối với việc đã thu và sử dụng khoản chênh lệch này.

Theo Thanh tra tỉnh Đồng Nai, hiện pháp luật về đất đai và xây dựng cũng chưa quy định cụ thể việc bắt buộc hộ gia đình, cá nhân sở hữu nhà ở phải cập nhật quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Thực tế vẫn còn nhiều trường hợp có nhà ở, trên đất ở nhưng chưa thực hiện hoặc chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Do đó, việc xác định điều kiện về nhà ở để được mua NOXH chưa thực sự chặt chẽ.

Liên quan đến điều kiện thu nhập của người đăng ký mua, thuê NOXH, Thanh tra tỉnh Đồng Nai cho rằng hiện nay người lao động có thể làm việc tại nhiều đơn vị, doanh nghiệp và có nhiều nguồn thu nhập khác nhau.

Trong khi đó, chưa có hướng dẫn cụ thể về khái niệm "thu nhập thực nhận". Việc chỉ căn cứ vào bảng tiền công, tiền lương do cơ quan, đơn vị hoặc doanh nghiệp nơi người lao động làm việc xác nhận chưa phản ánh đầy đủ thu nhập bình quân thực nhận hằng tháng của người đăng ký mua, thuê NOXH.

Hiện cũng chưa có quy định về trách nhiệm của cơ quan, tổ chức, đơn vị, doanh nghiệp trong việc bắt buộc xác nhận thu nhập cho người đăng ký mua NOXH. Điều này có thể dẫn đến tình trạng doanh nghiệp nơi người lao động làm việc từ chối xác nhận, buộc người có nhu cầu thực sự phải nhờ đơn vị khác xác nhận, phát sinh sai phạm và có thể bị buộc trả lại nhà.

Thực tế trên cho thấy, để khơi thông nguồn cung NOXH, việc tháo gỡ các điểm nghẽn về cơ chế và sớm hoàn thiện những khoảng trống pháp lý là yêu cầu cấp thiết.