Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội Vũ Hồng Thanh báo cáo giải trình, tiếp thu.

Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi (Dự thảo) quy định theo hướng rõ ràng về nội hàm các phương pháp định giá đất, quy định các trường hợp, điều kiện áp dụng đối với từng phương pháp định giá đất, giao Chính phủ quy định chi tiết.

Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội, ông Vũ Hồng Thanh đề cập nội dung trên trong báo cáo tóm tắt giải trình, tiếp thu, chỉnh lý Dự thảo, trước khi Quốc hội thảo luận tại Kỳ họp bất thường lần thứ năm, sáng nay (15/1).

Trên cơ sở nghiên cứu, thảo luận kỹ lưỡng ý kiến đại biểu Quốc hội và các cơ quan, Ủy ban Thường vụ Quốc hội và Chính phủ thống nhất các phương án chính sách về các nội dung đã báo cáo, xin ý kiến tập trung thảo luận của Quốc hội tại kỳ họp thứ sáu, ông Thanh cho biết.

Trong 18 nội dung đã thống nhất đó, phương pháp định giá đất và trường hợp, điều kiện áp dụng từng phương pháp (Điều 158) là vấn đề còn nhiều quan điểm khác nhau trong quá trình thảo luận ở cả 2 kỳ họp trước của Quốc hội.

Có ý kiến đề nghị không quy định tại Luật về nội dung phương pháp định giá đất và giao Chính phủ quy định chi tiết để có hướng dẫn cụ thể, chi tiết và có sự linh hoạt, phù hợp với điều kiện thực tiễn.

Ý kiến khác đề nghị quy định tại Luật về nội dung phương pháp định giá đất và trường hợp, điều kiện áp dụng từng phương pháp.

Tiếp thu ý kiến đại biểu Quốc hội, căn cứ đề xuất của Chính phủ tại báo cáo số 710/BC-CP, Dự thảo quy định về phương pháp định giá đất theo hướng rõ ràng về nội hàm các phương pháp định giá đất trên cơ sở tổng kết đánh giá thực tiễn thi hành pháp luật đất đai. Trong đó quy định cụ thể tại Dự thảo Luật các phương pháp định giá đất bao gồm: so sánh, thặng dư, thu nhập, hệ số điều chỉnh giá đất; lồng ghép phương pháp chiết trừ vào phương pháp so sánh.

Đồng thời, quy định các trường hợp, điều kiện áp dụng đối với từng phương pháp định giá đất. Theo đó, Dự thảo Luật đã bổ sung điều kiện áp dụng cơ bản với từng phương pháp định giá đất làm cơ sở thực hiện.

Phương án được thể hiện tại Dự thảo Luật là phương án Chính phủ đề xuất tại Báo cáo số 710/BC-CP. Dự thảo Luật giao Chính phủ quy định chi tiết để áp dụng trong thực tế bảo đảm tính khả thi, ông Thanh cho biết.

Báo cáo số 710/BC-CP hoàn thành ngày 30/12/2023, được Chính phủ gửi Ủy ban Thường vụ Quốc hội, làm rõ và đề xuất chỉnh lý thêm một số nội dung, trong đó có dự thảo phương án thiết kế khoản 5 và khoản 6 quy định chi tiết về các phương pháp định giá đất và điều kiện áp dụng từng phương pháp.

Cụ thể, Điều 158 quy định:

“5. Các phương pháp định giá đất bao gồm:

a) Phương pháp so sánh được thực hiện bằng cách điều chỉnh mức giá của các thửa đất có cùng mục đích sử dụng đất, tương đồng nhất định về các yếu tố có ảnh hưởng đến giá đất đã chuyển nhượng trên thị trường, đã trúng đấu giá quyền sử dụng đất mà người trúng đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quyết định trúng đấu giá thông qua việc phân tích, so sánh các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất sau khi đã loại trừ giá trị tài sản gắn liền với đất (nếu có) để xác định giá của thửa đất cần định giá;

b) Phương pháp thu nhập được thực hiện bằng cách lấy thu nhập ròng bình quân năm trên một diện tích đất chia cho lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân của loại tiền gửi bằng tiền Việt Nam kỳ hạn 12 tháng tại các ngân hàng thương mại do Nhà nước nắm giữ trên 50% vốn điều lệ hoặc tổng số cổ phần có quyền biểu quyết trên địa bàn cấp tỉnh của 03 năm liền kề tính đến hết quý gần nhất có số liệu trước thời điểm định giá;

c) Phương pháp thặng dư được thực hiện bằng cách lấy tổng doanh thu phát triển ước tính trừ đi tổng chi phí phát triển ước tính của thửa đất, khu đất trên cơ sở sử dụng đất có hiệu quả cao nhất (hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, số tầng cao tối đa của công trình) theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;

d) Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được thực hiện bằng cách lấy giá đất trong bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh giá đất. Hệ số điều chỉnh giá đất được xác định thông qua việc so sánh giá đất trong bảng giá đất với giá đất thị trường;

đ) Chính phủ quy định phương pháp định giá đất khác chưa được quy định tại các điểm a, b, c và d khoản này sau khi được sự đồng ý của Ủy ban Thường vụ Quốc hội.

6. Trường hợp, điều kiện áp dụng phương pháp định giá đất như sau:

a) Phương pháp so sánh được áp dụng để định giá đối với trường hợp có tối thiểu 03 thửa đất có cùng mục đích sử dụng đất, tương đồng nhất định về các yếu tố có ảnh hưởng đến giá đất đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất mà người trúng đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quyết định trúng đấu giá;

b) Phương pháp thu nhập được áp dụng để định giá đối với trường hợp thửa đất, khu đất phi nông nghiệp không phải là đất ở, đất nông nghiệp không đủ điều kiện áp dụng phương pháp so sánh nhưng xác định được các khoản thu nhập, chi phí từ việc sử dụng đất theo mục đích sử dụng đất được đưa ra định giá;

c) Phương pháp thặng dư được áp dụng để định giá đối với trường hợp thửa đất, khu đất để thực hiện dự án đầu tư không đủ điều kiện áp dụng phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập nhưng ước tính được tổng doanh thu phát triển và tổng chi phí phát triển của dự án;

d) Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được áp dụng để định giá cụ thể tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất đối với các trường hợp thu hồi nhiều thửa đất liền kề nhau, có cùng mục đích sử dụng và đã được quy định giá đất trong bảng giá đất mà không đủ điều kiện để áp dụng phương pháp so sánh.

7. Các phương pháp định giá đất quy định tại khoản 5 Điều này được sử dụng để xác định giá đất cụ thể và xây dựng Bảng giá đất.

8. Chính phủ quy định chi tiết Điều này”.