Quyết định xuống tiền giai đoạn hiện nay phụ thuộc vào khả năng tài chính và khẩu vị rủi ro của nhà đầu tư. Ảnh: L.T

Thế “giằng co” trên thị trường bất động sản

Theo ghi nhận của phóng viên Báo Đầu tư, dù cuối năm là cao điểm mua bán bất động sản, song thanh khoản của thị trường vẫn xuống thấp kỷ lục. Trên thị trường sơ cấp (chủ đầu tư chào bán lần đầu), đã xuất hiện hình thức chiết khấu 40 - 50% giá trị tài sản, trong khi ở thị trường thứ cấp (nhà đầu tư mua đi bán lại), đà giảm giá xả hàng là 25 - 30%, thậm chí nhiều hơn trong bối cảnh thanh khoản kém.

Anh Nguyễn Văn Thanh (một nhà đầu tư tại TP.HCM) cho biết, những tháng trở lại đây, thị trường bất động sản thành phố tương đối ảm đạm. Tại các tuyến phố đều bắt gặp những tờ rơi với nội dung “kẹt tiền, cần bán gấp” và đây là một cơ hội đầu tư hiếm có với những người có sẵn tiền mặt.

“Hầu hết chủ sở hữu tôi liên hệ hỏi mua sản phẩm đều đang trong cảnh kẹt tiền trả nợ ngân hàng. Họ tham gia lúc thị trường tăng nóng, định lướt sóng kiếm lời, nên đánh bạo vay ngân hàng để đầu tư. Song khi thị trường chững lại, do không chịu nổi áp lực trả nợ, họ đành chấp nhận bán lỗ để nhanh chóng thu hồi vốn”, anh Thanh nói.

Tuy nhiên, anh Thanh lưu ý, không phải “hàng ngộp” nào cũng là hàng tốt. Tiêu chí hàng đầu mà anh áp dụng thời điểm này vẫn theo các thứ tự ưu tiên: vị trí, pháp lý, khả năng khai thác, rồi mới đến giá cả.

Thực tế, không phải đến bây giờ, mà thông thường, lúc thị trường khó khăn là thời điểm diễn ra những cuộc đi săn của những nhà đầu tư có vốn mạnh đối với những bất động sản có vị trí đắc địa, ở trung tâm thành phố, thuận lợi cho thuê, vẫn đang thanh khoản tốt. Song xu hướng này không đại diện cho cả thị trường.

Ông Thanh Sang, chuyên môi giới nhà phố ở TP.HCM cho biết, thị trường đang có sự phân hóa mạnh theo luồng tâm lý hoài nghi giữa cơ hội (tiềm năng sinh lời) và nguy cơ (rủi ro tiềm ẩn). Những nhà đầu tư vốn mỏng có xu hướng ưu tiên tiêu chí an toàn, nên chọn cách gửi tiền ngân hàng để đảm bảo an toàn vốn, nhất là trong bối cảnh lãi suất huy động cao nhất đã lên tới 9,5%, lãi suất cho vay ở mức 12 - 13%, có ngân hàng lên tới 14%.

Theo ông Sang, các nhà đầu tư này có xu hướng chờ qua năm sau bình tĩnh lựa chọn hạng mục đầu tư, soi xét kỹ về pháp lý, tính thanh khoản và giá trị phù hợp. Còn đối với những người muốn sử dụng đòn bẩy tài chính để mua nhà, khi lãi suất cho vay cao như hiện nay, họ sẽ phải tính toán rất kỹ về lãi suất trong tương lai, xu hướng thị trường, cũng như khả năng trả nợ.

“Người có tiền chưa vội mua, người chưa có đủ tiền cũng không muốn vay ngân hàng để vào thị trường. Chính nguồn cầu yếu đã khiến thị trường bước vào thế giằng co rất lớn”, ông Sang nói.

Đâu là thời điểm để “đuổi bắt”?

Khó khăn đang bủa vây thị trường bất động sản, thậm chí có nhận định cho rằng, thị trường đang đứng trước khả năng có thể rơi vào suy thoái, khi từ tháng 10 đến nay, dấu hiệu của một đợt điều chỉnh về giá bất động sản đã xuất hiện. Tuy nhiên, câu hỏi đặt ra là khi nào mới là “đáy”?

Từ đầu năm 2008, bất động sản từ đỉnh rồi rớt xuống đáy, còn 50% vào năm 2013, sau đó mới lên lại, nhưng lên rất ít. Tuy nhiên, 2014 - 2019 là giai đoạn tăng gấp đôi (tức trở lại như cũ). Do đó, lúc này, nếu ai chấp nhận rủi ro thì cứ nhẹ nhàng xuống tiền, còn ai muốn chắc ăn thì nên đợi đến đầu quý II năm sau để nhìn thấy bức tranh thị trường rõ hơn.

- Chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang

“Trước hết, cần khẳng định, bắt đáy bất động sản là không dễ”, ông Trần Hiền Phương, Tổng giám đốc Công ty SeaHoldings nói và cho rằng, tùy thuộc vào mục tiêu và tài chính mà các nhà đầu tư nên tính toán để đưa ra quyết định của riêng mình. Với những nhà đầu tư có sẵn tiềm lực, đây là thời điểm có thể tìm kiếm bất động sản tốt.

Theo ông Phương, trong ngắn hạn, thị trường nói chung sẽ lao dốc, chỉ một số ít phân khúc tốt, có nội lực sẽ giữ được giá đi ngang. Trong dài hạn, ít nhất 3 - 5 năm tới, thị trường sẽ vượt qua khó khăn và trở lại đà tăng trường. “Thay vì quá bi quan, cần nhìn nhận rằng, đây là cơ hội lịch sử để có thể mua được những bất động sản có vị trí tốt, pháp lý hoàn chỉnh, tiềm năng tăng giá lớn”, ông Phương nói.

Còn theo chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang, đã đầu tư bất động sản, thì không thể thấy thị trường đi xuống mà rời cuộc chơi. Thực tế, bất động sản đã tăng giá liên tục từ năm 2014 tới nay khiến nhiều người không nỡ rời bỏ thị trường. “Bản thân tôi thời gian qua cũng dùng 20 - 30% tiền mặt để mua những bất động sản giá rẻ, vị trí tốt. Tôi gọi chung là ‘bất động sản dinh dưỡng’ với các tiêu chí ngon - bổ - rẻ”, vị này cho hay.

Nói về thời điểm xuống tiền, ông Quang cho rằng, đây là một câu hỏi khó. Mỗi người sẽ có thời điểm riêng, nhưng nếu quan sát trên thị trường, ai chấp nhận rủi ro thì mua. Nếu vẫn muốn xuống tiền lúc này, thì cần lưu ý 3 nguyên tắc: đầu tư các loại bất động sản có pháp lý hoàn chỉnh, tính thanh khoản cao, vị trí gần trung tâm, hoặc kết nối thông thoáng về khu trung tâm; chọn sản phẩm mà mình có kinh nghiệm đầu tư để dễ dàng mặc cả, mua vào giá tốt; săn các sản phẩm của dự án có chính sách giảm giá nhiều bằng chiết khấu kỹ thuật.

Tất nhiên, dù có áp dụng nguyên tắc nào, thì nhà đầu tư cần cân nhắc sử dụng tỷ lệ đòn bẩy phù hợp với mức thu nhập hiện tại và tương lai; xác định tầm nhìn đầu tư trong trung - dài hạn, tránh tâm lý đầu tư lướt sóng trong ngắn hạn. “Trong bối cảnh hiện nay, nhà đầu tư phải chủ động đi tìm sản phẩm tốt, thay vì cứ ngồi chờ bắt đáy, bởi cơ hội nằm ở chính sự quan sát, nhận định của nhà đầu tư”, ông Phương đúc kết.