Bài 4: Khi miếng đất là vật chủ để “ký sinh”

Có đến 99% dân môi giới bất động sản mà tôi đã gặp đều khẳng định, bản chất của thị trường bất động sản Việt Nam là “bán buôn”, tức là bán cho người bán, chứ không phải bán cho người có nhu cầu sử dụng thật. Đề cập thực trạng này, thậm chí, một chuyên gia còn nói rằng, miếng đất, căn hộ là “vật chủ” để người ta “ký sinh”.

70% mua nhà để cho thuê hoặc bán lại

Số liệu thống kê của cơ quan chức năng cho thấy, tại TP.HCM, phân khúc nhà ở bình dân cho đại đa số người dân “bình thường” có thể “gồng” lên, hoặc làm việc “chân trong, chân ngoài” để có tiền mua, thì bỗng… mất tích từ năm 2021 tới nay, dù mức giá đã vọt tới khoảng 30 triệu đồng/m2, gấp 20 lần thu nhập trung bình của xã hội.

Trái ngược lại, là sự chiếm lĩnh của phân khúc nhà từ hạng trung trở lên, đặc biệt là sự “bội thực” của phân khúc nhà cao cấp. Năm 2017 - năm được coi là “đỉnh cao” của thị trường bất động sản, phân khúc này chỉ gần chiếm 25,5% thị trường, nhưng đến 9 tháng đầu năm 2022, tỷ lệ đã lên tới trên… 80%.

Dân có nhu cầu thực sự thì không mua nổi nhà, hoặc không có dự án nào mở bán để mua, trong khi đó, thị trường “bùng nổ” nhà ở/căn hộ trung cấp và cao cấp thì… ai mua, mua để làm gì?

“Tất nhiên là vay ngân hàng để mua, rồi ‘lướt sóng’ và bán. Mà mỗi lần chủ đầu tư mở bán là phải ‘phím’ trước, rồi còn phải chen chân, xếp hàng đặt cọc giữ chỗ!”, bạn tôi, một “trùm” bất động sản ở Sài thành nói.

“Kết luận” này không phải không có cơ sở. Bằng chứng là, báo cáo của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) hồi tháng 7/2022 gửi Thủ tướng Chính phủ nêu rõ: năm 2021, dù người dân cũng như doanh nghiệp khốn đốn bởi đại dịch Covid-19 đến mức, Nhà nước phải ban hành nhiều gói tài chính hỗ trợ, dù nhà ở bình dân “biến mất”, thì tại TP.HCM vẫn có tới 110.000 giao dịch căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ tại các dự án (gần bằng lượng giao dịch năm 2020), đặc biệt là phân khúc đất nền tăng mạnh tới 170.000 giao dịch.

Sang năm 2022, chỉ 6 tháng đầu năm, tại TP.HCM, phân khúc căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ có khoảng 50.000 giao dịch; đất nền có khoảng 200.000 giao dịch, tăng so với cùng kỳ năm 2021. Lượng tồn kho tính đến 6 tháng đầu năm còn khoảng 2.286 căn nhà ở các dự án, ít hơn so với năm 2020 khoảng 9.000 căn.

Số liệu là thế, nhưng khi thu thập tư liệu cho bài viết này, tôi đọc “ngàn trang, triệu chữ” trong các báo cáo dày đặc qua nhiều năm của cơ quan có trách nhiệm, mà không hề thấy câu từ nào nhận định, kết luận có một thị trường toàn “bán buôn” như… người trong ngành bất động sản nói. Ngược lại, chỉ thấy nói “xây dựng, đưa ra thị trường xxx căn nhà, đáp ứng nhu cầu của xxx người”, khiến những người “tay ngang” với bất động sản như tôi dễ nhầm lẫn rằng, hàng trăm ngàn căn nhà/căn hộ tung ra thị trường những năm qua đáp ứng nhu cầu cho số người tương đương để… ở.

“Phút 89”, đập vào mắt tôi là một câu duy nhất trong Báo cáo số 90/2022/CV-HoREA ngày 26/10/2022 (12 trang) của HoREA gửi Thường trực UBND TP.HCM và Phó chủ tịch UBND TP.HCM Bùi Xuân Cường, khi phân tích về sự “lệch pha” cung cầu, tín dụng: “Phân khúc nhà ở cao cấp là phân khúc có đến trên dưới 70% khách hàng là nhà đầu tư thứ cấp, mua để cho thuê, hoặc nhằm để bán lại, mà tình trạng này xảy ra còn có nguyên nhân là do thị trường không có loại nhà ở vừa túi tiền”.

60 - 70% nguồn vốn dùng đòn bẩy tài chính

Trong khi nhà ở bình dân “mất tích”, nhà ở xã hội “heo hút”, thì tổng giá trị cần huy động vốn của các dự án nhà ở thương mại 9 tháng đầu năm 2022 tại TP.HCM lên đến 103.780 tỷ đồng, tăng tới 653,5% so với cùng kỳ năm 2021.

Trong tổng giá trị nói trên, theo phương pháp nội suy của HoREA, trong 9 tháng đầu năm 2022, phân khúc nhà ở cao cấp chiếm khoảng 80,2% thị trường, thì số tiền cần huy động là 83.231 tỷ đồng. Với tỷ lệ cho vay khoảng 60 - 70% đối với bất động sản của các ngân hàng thương mại, thì lượng vốn tín dụng rót vào phân khúc nhà ở/căn hộ cao cấp rất lớn, khoảng 49.938 - 58.261 tỷ đồng.

Theo số liệu từ Ngân hàng Nhà nước, tăng trưởng tín dụng 9 tháng đầu năm 2022 đạt gần 11%, trong đó, lĩnh vực bất động sản tăng 15,7%, cao hơn mức bình quân chung, tăng 3,7% so với 3 tháng trước đó, chiếm 20,9% tổng dư nợ tín dụng của nền kinh tế.

Từ thực tế trên, nhận định của HoREA (trong Báo cáo số 90/2022) là có cơ sở khi cho rằng, doanh nghiệp và nhà đầu tư bất động sản đã “sử dụng đòn bẩy tài chính lớn, thường chiếm 50 - 70%”.

Nhưng theo giới chuyên gia, con số 50 - 70% đòn bẩy tài chính từ tín dụng là… khiêm tốn, bởi nhiều doanh nghiệp còn huy động vốn bằng trái phiếu. Tư liệu mà phóng viên Báo Đầu tư thu thập được thể hiện, 6 tháng đầu năm 2021 (khi nhà bình dân ở TP.HCM bắt đầu… biến mất), thì nhóm doanh nghiệp bất động sản trên cả nước đã phát hành trái phiếu có tổng giá trị lên đến 92.300 tỷ đồng. 8 tháng đầu năm 2022, nhóm doanh nghiệp bất động sản trên cả nước phát hành trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ đạt giá trị hơn 47.000 tỷ đồng, chiếm 21,3% tổng giá trị trái phiếu phát hành, xếp thứ hai sau lĩnh vực ngân hàng.

Khi một thị trường lệch tới 4 “pha”

Nhà ở bình dân cho người có nhu cầu sử dụng thì không có một căn, trong khi nhà cao cấp để “lướt sóng” sang tay thì thống lĩnh thị trường, đó là “lệch pha” cung - cầu, “lệch pha” phân khúc.

Hai “pha” lệch dẫn tới nguồn tiền tín dụng nghiêng vào phân khúc đang “ngự trị” thị trường là nhà cao cấp, tức là “lệch pha” tín dụng.

Đó là chưa nói, theo Sở Xây dựng TP.HCM, thì đến cả “pha” cơ chế cũng “lệch” khi thủ tục đầu tư xây dựng một dự án nhà ở xã hội khó hơn đầu tư một dự án nhà ở thương mại, khiến doanh nghiệp ngại đầu tư nhà ở xã hội. Dự án nhà ở xã hội vẫn phải qua tất cả các bước thủ tục như một dự án nhà ở thương mại và thêm những thủ tục khác đặc thù của dự án này; được miễn tiền sử dụng, đất nhưng vẫn phải làm thủ tục xác định nghĩa vụ tài chính rồi mới làm thủ tục miễn tiền sử dụng đất; phải làm thủ tục thẩm định giá bán, giá thuê, giá thuê mua nhà, và cuối cùng phải xác nhận đối tượng mua nhà ở xã hội.

Cả 4 “pha” lệch về thương mại, mà toàn hàng cao cấp, trong khi nguồn vốn đổ vào phân khúc này lại đa phần là đi vay và vay phần lớn để đầu cơ chờ thời.

Bởi vậy, không khó hiểu khi ngân hàng siết room tín dụng, lãi suất tăng cao hoặc doanh nghiệp phát hành trái phiếu “có chuyện” (trường hợp liên quan Công ty Vạn Thịnh Phát). Sức chịu đựng có hạn, đến một thời điểm không chịu đựng nổi, doanh nghiệp và nhà đầu tư sẽ lao đao.

Thế nên, mới có thực tế, như trong văn bản mà HoREA báo cáo UBND TP.HCM (tháng 10/2022). Đó là các chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, người mua nhà và nhà đầu tư thứ cấp đều gặp khó khăn trong việc tiếp cận nguồn vốn vay tín dụng, nhất là sau khi Cơ quan Thanh tra Giám sát Ngân hàng Nhà nước Chi nhánh TP.HCM có Văn bản số 437/TTGSNH-TTr1 ngày 25/4/2022 chỉ đạo “hạn chế tín dụng cho đầu tư bất động sản cao cấp, bất động sản du lịch nghỉ dưỡng và đầu cơ bất động sản”; khi Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước tập trung nỗ lực để kiểm soát lạm phát đồng thời với thúc đẩy tăng trưởng.

Và chỉ sau đó 1 tháng, tới tháng 11/2022, hậu quả đến từ sự mong manh bởi nguồn tiền không từ “túi mình” là: “Do tắc nguồn vốn tín dụng, tắc nguồn vốn trái phiếu, tắc cả nguồn vốn huy động từ khách hàng, nên một số tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản đói vốn, phải vay tín dụng đen với lãi suất rất cao” (như báo cáo của HoREA).

Xem ra, câu nói của một chuyên gia: “Miếng đất chỉ là vật chủ để ký sinh”, tuy cay nghiệt, nhưng có cơ sở.

(Còn tiếp)