Dù doanh thu tăng, Samland vẫn lỗ nặng trong nửa đầu năm 2022.  Ảnh: Lê Toàn

Loạt doanh nghiệp “hụt hơi”

Thị trường bất động sản nửa đầu năm 2022 đã bắt đầu bộc lộ những bất ổn khi nguồn cung ít, giá neo cao, thanh khoản thấp. Theo các chuyên gia, những bất ổn này là “cú bồi” sau khi thị trường đã gồng mình vượt qua 2 năm đại dịch.

Quý II/2022, Công ty cổ phần Đầu tư Năm Bảy Bảy ghi nhận mức lãi chỉ vỏn vẹn 2 tỷ đồng, giảm sâu tới 99% so với cùng kỳ năm 2021; doanh thu thuần cũng giảm gần 70%, còn 169 tỷ đồng. Xét riêng hoạt động kinh doanh cốt lõi (lợi nhuận gộp - chi phí tài chính - chi phí bán hàng và quản lý doanh nghiệp), trong quý II/2022, Công ty Năm Bảy Bảy lỗ 15,26 tỷ đồng so với cùng kỳ năm 2021.

Tương tự, Công ty cổ phần Đầu tư phát triển nhà Đà Nẵng cũng chỉ ghi nhận 1 tỷ đồng doanh thu thuần trong quý II/2022, trong khi cùng kỳ năm 2021 đạt gần 185 tỷ đồng; hoạt động cốt lõi là chuyển nhượng bất động sản không ghi nhận bất kỳ khoản doanh thu nào. Doanh thu hoạt động tài chính chỉ đạt 9,8 tỷ đồng, trong khi chi phí tài chính tăng 11 lần khiến Công ty lỗ 119 tỷ đồng.

Hàng loạt doanh nghiệp bất động sản vừa và nhỏ khác như Hudland, Nam Mê Kông, Thuduc House, Vinahud… cũng sụt giảm mạnh doanh thu và lợi nhuận. Thậm chí, có những doanh nghiệp báo lỗ trầm trọng dù doanh thu tăng, như Samland, Victory Capital, Licogi 14, Ocean Group…

Thị trường khó khăn không chỉ khiến nhiều doanh nghiệp vừa và nhỏ gục ngã, mà các doanh nghiệp lớn cũng hụt hơi. Trong đó, hai “ông lớn” Novaland và Vinhomes đều bị giảm lợi nhuận so với cùng kỳ năm 2021.

Cụ thể, Novaland ghi nhận gần 2.660 tỷ đồng doanh thu thuần và gần 1.651 tỷ đồng doanh thu tài chính, lần lượt tăng 4,5% và 24% so với cùng kỳ năm 2021. Mặc dù vậy, lãi ròng của doanh nghiệp giảm trên 43% so với cùng kỳ, về mức 749 tỷ đồng (cùng kỳ năm 2021, doanh nghiệp này có khoản lợi nhuận đột biến hàng ngàn tỷ đồng).

Kết quả kinh doanh quý II của Vinhomes cũng ở mức thấp nhất kể từ năm 2018. Doanh thu thuần đạt trên 10.232 tỷ đồng, lãi ròng xấp xỉ 509 tỷ đồng, lần lượt giảm 84% và 95% so với cùng kỳ năm 2021.

Mặc dù doanh thu sụt giảm, nhưng điểm sáng trong bức tranh tài chính của cả Vinhomes và Novaland là đều ghi nhận tiền khách hàng mua dự án đã thanh toán trước cao nhất ngành tính đến ngày 30/6/2022, lần lượt đạt hơn 48.975 tỷ đồng và 12.562 tỷ đồng. Điều này cho thấy, dù mức thanh khoản chung của toàn thị trường kém, song hai doanh nghiệp này vẫn có tỷ lệ hấp thụ sản phẩm tốt.

Thị trường đang có biểu hiện bất ổn?

Theo chia sẻ của các doanh nghiệp bất động sản, không phải đến bây giờ, mà trong suốt 3 năm qua, phần lớn doanh nghiệp trong ngành đều gặp nhiều khó khăn, phải gồng mình chống chọi. Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) thẳng thắn chỉ ra rằng, thị trường bất động sản hiện nay có nhiều biểu hiện bất ổn.

Thứ nhất, là biểu hiện lệch pha cung - cầu ở nhiều cấp độ, vốn là những tồn tại tích tụ từ nhiều năm qua và trở nên trầm trọng hơn trong hơn nửa đầu năm nay. Lệch pha cấp độ I là thiếu hụt dự án mới, dẫn đến nguồn cung nhà ở bị hạn chế, kém đa dạng. Lệch pha cấp độ II là nguồn cung nhà ở cao cấp dẫn dắt thị trường, trong khi nhà vừa túi tiền (dưới 2 tỷ đồng/căn) và nhà ở xã hội vô cùng khan hiếm. Sự lệch pha này tác động trực tiếp đến mục tiêu đảm bảo an sinh xã hội về nhà ở cho những người có thu nhập trung bình và thu nhập thấp ở đô thị.

Thứ hai, là tình trạng tắc nghẽn pháp lý kéo dài, đẩy doanh nghiệp rơi vào cảnh đầu tư, phát triển dự án nhưng không biết ngày “về đích”. “Tắc” pháp lý cộng với “tắc” vốn khiến doanh nghiệp chịu áp lực ngày càng nặng nề hơn.

Thứ ba, giao dịch bất động sản bắt đầu trầm lắng. Khách hàng mua nhà và cả chủ đầu tư dự án nhà ở rất khó tiếp cận nguồn vốn tín dụng. Giá trị phát hành trái phiếu doanh nghiệp trong lĩnh vực bất động sản giảm 79% trong quý II/2022. Đây được xem là bất ổn nghiêm trọng nhất khi thị trường địa ốc chuyển sang tình trạng khát vốn, mất cân đối dòng tiền, giao dịch tắc nghẽn.

Thiếu hụt dòng tiền kinh doanh, trong khi tất cả chi phí nguyên liệu đầu vào đều tăng cao khiến nhiều doanh nghiệp có nguy cơ “ngạt thở”. Chẳng hạn, Tổng công ty cổ phần Đầu tư phát triển xây dựng (DIC Corp) ghi nhận lãi 180 tỷ đồng trong 6 tháng đầu năm, chưa đạt 10% kế hoạch năm nay. Đáng chú ý, dòng tiền kinh doanh của DIC Corp trong quý II/2022 âm hơn 1.900 tỷ đồng (cùng kỳ năm 2021 âm 353,5 tỷ đồng).

Nhận định về bức tranh tài chính của các doanh nghiệp bất động sản trong thời gian tới, ông Vũ Ngọc Quang, chuyên gia phân tích của SSI Research đánh giá, lợi nhuận của các doanh nghiệp bất động sản trong năm nay chưa bị ảnh hưởng nhiều nhờ kết quả được ghi nhận từ các sản phẩm đã bán trước đó.

“Ảnh hưởng nếu có sẽ diễn ra vào năm 2023. Nếu năm nay, doanh số bán hàng bị ảnh hưởng bởi room tín dụng yếu, thì người mua cũng khó tiếp cận vốn và ảnh hưởng đến doanh số bán hàng của các doanh nghiệp trong năm 2023. Thêm nữa, một số yếu tố như dự án đó được xây dựng vào cuối năm 2021, đầu năm 2022 - thời điểm giá nguyên vật liệu tăng cao, được tính vào chi phí, giá thành, qua đó ảnh hưởng đến lợi nhuận gộp và tới năm 2023 sẽ phản ánh rõ hơn câu chuyện này”, ông Quang nói.