Báo cáo của Sở Xây dựng TP.HCM cho biết, Thành phố có 474 chung cư cũ được xây dựng trước năm 1975, trong đó có 16 chung cư cấp D (với 14 chung cư được kiểm định vào giai đoạn 2016 - 2017) đang ngày càng xuống cấp. Tuy nhiên, tiến độ tái xây dựng chung cư cũ rất chậm vì nhiều nguyên nhân, trong đó chủ yếu do cơ chế.

Nhìn lại quá trình khởi động từ năm 2016 đến nay, hoạt động tháo dỡ, xây mới thay thế chung cư cũ hư hỏng nặng, nguy hiểm hiện mới dừng ở việc di dời, tạm cư cho người dân. Đơn cử, chung cư số 440 - đường Trần Hưng Đạo (phường 11, quận 5), dù đã xác định mức độ nguy hiểm là nhà cấp D, khả năng chịu lực không thể đáp ứng yêu cầu sử dụng bình thường, nhưng phải mất gần 6 năm sau khi UBND TP.HCM yêu cầu di dời khẩn cấp, chính quyền địa phương mới thuyết phục được người dân đồng ý dời sang nơi ở mới.

Đã có không ít ý kiến cho rằng, việc cải tạo chung cư cũ thậm chí còn khó hơn phát triển nhà ở xã hội. Trong đó, nút thắt lớn nhất là vấn đề bồi thường, giải phóng mặt bằng. Hơn nữa, một số quyết định phải có sự đồng thuận của đa số hoặc toàn bộ người dân thì mới có thể triển khai.

Việc cải tạo chung cư cũ thường chia làm 2 nhóm. Một là xây dựng những căn hộ diện tích tối thiểu để đáp ứng cho việc bố trí tái định cư tại chỗ. Hai là xây dựng căn hộ thương mại diện tích lớn để thu hút khách hàng.

Đại diện một doanh nghiệp địa ốc từng tham gia xây lại chung cư cũ tại TP.HCM cho biết, nếu theo quy định trước đây, thì sau khi trừ mọi chi phí, gồm cả tiền hỗ trợ tạm cư, tái định cư và chi phí đền bù... lợi nhuận thu về rất thấp, nên doanh nghiệp không mặn mà. Doanh nghiệp cũng rất khó khi thực hiện cơ chế miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và tiền chuyển mục đích sử dụng đất với toàn bộ phần diện tích đất được giao trong phạm vi dự án do ngành tài chính chưa đồng thuận. Hơn nữa, hiện chưa có cơ chế xử lý đối với giá trị của phần diện tích xây dựng công trình phụ như hành lang, cầu thang, sàn mái…

Gần đây, vấn đề cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư được Luật Nhà ở 2023 điều chỉnh theo hướng chi tiết hơn, đồng thời luật hóa nhiều quy định liên quan tới tỷ lệ người dân đồng thuận, tới cơ chế ưu đãi đối với chủ đầu tư thực hiện dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại chung cư…

Trong đó, chủ đầu tư được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất với diện tích đất thuộc trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong phạm vi dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ. Ngoài ra, một trong những điểm đột phá trong quy định mới về cải tạo, xây mới chung cư cũ là Luật Nhà ở 2023 đã giải quyết được bài toán chung cư sau khi di dời, nhưng không đủ diện tích xây dựng dự án mới; đã cho phép thực hiện dự án xây dựng lại chung cư theo hướng quy gom (gom những nhà chung cư cũ thấp tầng vào một vị trí, để cải tạo, xây dựng một tòa nhà mới cao tầng, đủ chỗ ở cho dân cư của nhiều tòa chung cư cũ).

Kinh nghiệm trên từng được UBND quận 3, TP.HCM áp dụng khi xây dựng kế hoạch quy gom 43 khu chung cư trên địa bàn để xây lại 3 khu chung cư quy mô lớn, đủ để tái định cư trên địa bàn quận. Việc này vừa giúp tăng diện tích cây xanh, không gian tiện ích cho người dân, vừa giúp làm đẹp cảnh quan đô thị - đúng như nhận xét của ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM: “Giải pháp trên khắc phục được tình trạng bỏ hoang tại các dự án tái định cư xây dựng tại vị trí khác, nhất là những dự án không đáp ứng được nhu cầu đi lại, sinh sống, chữa bệnh, học hành, kinh doanh…, dẫn đến người tái định cư không vào ở”.

Kỳ vọng rằng, cơ chế trên cùng kinh nghiệm mà TP.HCM có được sẽ tạo bước ngoặt, thúc đẩy kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư đã xuống cấp tới mức nguy hiểm tại Hà Nội, Hải Phòng và nhiều địa phương khác.