Đối với các hộ tại tầng 1, chủ sở hữu được bồi thường căn hộ tái định cư có diện tích bằng 1 - 2 lần diện tích sử dụng căn hộ bị phá dỡ. Đây là một trong những quy định tại Điều 28, Nghị định 98/2024/NĐ-CP về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư có hiệu lực từ ngày 1/8/2024.

Ngoài ra, Nghị định cũng nêu rõ, trong trường hợp chủ sở hữu căn hộ tại tầng 1 có một phần diện tích căn hộ để kinh doanh thì khi tái định cư, chủ sở hữu sẽ được mua hoặc thuê phần diện tích sàn kinh doanh dịch vụ, thương mại tương ứng tại dự án mới. 

Sự xung đột lợi ích giữa các bên là lý do khiến việc cải tạo, xây dựng lại chung cư, khu tập thể còn chậm. Ảnh: Lê Toàn

Đối với căn hộ từ tầng 2 trở lên, chủ sở hữu được bồi thường từ 1 đến 1,5 lần diện tích sử dụng căn hộ bị phá dỡ. 

Với trường hợp diện tích căn hộ tái định cư lớn hơn diện tích được bồi thường, chủ sở hữu chung cư phải nộp thêm tiền chênh lệch. Ngược lại, nếu căn hộ tái định cư có thiết kế nhỏ hơn diện tích căn hộ được bồi thường, chủ đầu tư phải thanh toán cho chủ sở hữu phần giá trị chênh lệch diện tích này.

Theo đó, giá trị chênh lệch sẽ bằng diện tích chênh lệch nhân với giá nhà ở xây dựng mới do UBND tỉnh ban hành.

Bên cạnh đó, với trường hợp chủ nhà không có nhu cầu tái định cư, mức bồi thường sẽ được quy đổi bằng tiền dựa trên giá bán của căn hộ tái định cư do chủ đầu tư đề xuất.

Đối với những cá nhân có nhu cầu mua, thuê mua nhà ở xã hội và đáp ứng điều kiện để hưởng chính sách của phân khúc này sẽ được bố trí mua, thuê mua theo quy định của pháp luật.

Trong trường hợp căn hộ chung cư đang là tài sản bảo đảm của tổ chức tín dụng, việc xử lý căn hộ tái định cư sau khi xây dựng lại hoặc việc xử lý khoản tiền được bồi thường được thực hiện theo quy định của pháp luật dân sự.

Hiện nay, tại các khu tập thể cũ, nhiều chủ nhà thường cơi nới phần diện tích nhà ở lên gấp đôi, thậm chí gấp 3 so với diện tích trong sổ đỏ. Khi rao bán, chủ nhà sẽ tính cả phần diện tích mở rộng vào mức giá. Tuy nhiên, khi đền bù, Nhà nước sẽ chỉ căn cứ theo diện tích có trong sổ đỏ để xác định việc bồi thường, tái định cư.

Điều này đã được quy định rõ tại Điều 28, Nghị định 98/2024/NĐ-CP. Theo đó, phần diện tích sử dụng của căn hộ sẽ được xác định thông qua giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất qua các thời kỳ hoặc đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận này theo quy định của pháp luật. 

Theo Bộ Xây dựng, cả nước hiện có hơn 2.500 khu chung cư, nhà tập thể cũ. Trong đó Hà Nội chiếm số lượng lớn nhất với gần 1.600 khu, hầu hết được xây dựng trong giai đoạn từ năm 1960 - 1992. Tuy nhiên, hiện chỉ chưa đến 2% tổng số nhà ở chung cư cũ tại Thủ đô đã được cải tạo. Tương tự, con số công trình được sửa sang tại TP.HCM cũng chỉ khoảng hơn 1%.

Theo các chuyên gia, nguyên nhân khiến các khu chung cư, tập thể cũ có tốc độ sửa chữa, cải tạo chậm là do trước đây chưa có các chính sách cụ thể để tạo ra sự hài hòa về lợi ích giữa các bên, gồm chính quyền, người dân và doanh nghiệp làm chủ đầu tư.

Đánh giá về Nghị định 98/2024/NĐ-CP, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, cho rằng cơ chế hiện nay đã hấp dẫn hơn trước rất nhiều. Chính sách đền bù, hỗ trợ cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ hiện đã công bằng hơn giữa chủ sở hữu và chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại.

Với Nghị định 98/2024/NĐ-CP, các vướng mắc, xung đột lợi ích giữa các bên được kỳ vọng sẽ hóa giải thành công. Từ đó, tiến độ cải tạo, xây mới các khu chung cư, nhà tập thể cũ sẽ được đẩy mạnh; góp phần nâng cao chất lượng cuộc sống của người dân và chỉnh trang bộ mặt của đô thị.