Các chủ đầu tư bất động sản đang mong được gỡ điểm nghẽn về thủ tục để đẩy mạnh phát triển dự án.

Tác động tiêu cực đến 95% số dự án

Trò chuyện với phóng viên Báo Đầu tư ngay sau khi nhận được thông tin Bộ Kế hoạch và Đầu tư đề xuất sửa đổi khoản 1, Điều 75, Luật Đầu tư sửa đổi năm 2020, ông Ngô Đức Sơn, Tổng giám đốc DRH Holdings hồ hởi như vừa trút được một gánh nặng. 

Vị lãnh đạo doanh nghiệp đang triển khai nhiều dự án bất động sản trên đất có nguồn gốc không từ đất ở cho biết, điều khoản này là cái van hãm nguồn cung, làm tăng giá sản phẩm địa ốc. Vì thế, “tháo được cái van này có lợi cho cả chủ đầu tư, cho người dân và cho ngân sách nhà nước”, ông Sơn nói và phân tích, khi doanh nghiệp có quyền sử dụng đất và khu đất đó phù hợp quy hoạch, kế hoạch triển khai dự án nhà ở thương mại thì cần được phát triển dự án, còn nguồn gốc trước kia là đất gì, có “dính” tí đất ở nào không thì không quá quan trọng.

Doanh nghiệp bị hiểu nhầm vì dự án tắc

Ông Vũ Kim Giang, Tổng giám đốc Hải Phát Land

Hàng trăm dự án nhà ở mà chủ đầu tư có quyền sử dụng đất, hoặc nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp hiện đang vướng quy định về nguồn gốc đất ở khiến việc thực hiện các dự án gặp nhiều khó khăn và gây hiểu nhầm trong dư luận.

Do đó, việc sớm sửa Luật Đầu tư sẽ giúp thống nhất lại các quy trình, thủ tục cấp phép triển khai dự án giữa các luật và nghị định. Từ đó, tạo điều kiện đẩy nhanh công tác giải phóng mặt bằng cho nhiều dự án, giảm áp lực về chi phí gia tăng do thời gian triển khai dự án kéo dài, nhất là trong bối cảnh thị trường chịu ảnh hưởng nặng nề bởi Covid-19.

Tin vui mà ông Ngô Đức Sơn nhận được xuất phát từ Công văn số 6278/BKHĐT-PC vừa được Thứ trưởng Bộ Kế hoạch và Đầu tư Trần Duy Đông ký gửi Bộ Tư pháp ngày 17/9/2021 nhằm thực hiện chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ tại Công văn số 6505/VPCP-PL ngày 15/9/2021 về dự án Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đầu tư công, Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư, Luật Đầu tư, Luật Đấu thầu, Luật Điện lực, Luật Doanh nghiệp, Luật Hỗ trợ doanh nghiệp nhỏ và vừa, Luật Hải quan.

Trong đó, có nội dung Bộ Kế hoạch và Đầu tư đưa ra ý kiến về việc sửa đổi điểm c, khoản 1, Điều 75, Luật Đầu tư 2020 - quy định có tác động lớn đến thị trường bất động sản, đặc biệt là các chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại.

Tại khoản 1, Điều 75, Luật Đầu tư sửa đổi năm 2020 có quy định: “Điều 75. Sửa đổi, bổ sung một số điều của các luật có liên quan đến đầu tư kinh doanh.

1. Sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Nhà ở số 65/2014/QH13 đã được sửa đổi, bổ sung một số điều theo Luật số 40/2019/QH14 như sau:

c) Sửa đổi, bổ sung khoản 1, Điều 23 như sau: 1. Có quyền sử dụng đất ở hợp pháp và các loại đất khác được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang làm đất ở”.

Cụ thể hóa nội dung này, ngày 26/3/2021, Chính phủ đã ban hành Nghị định 30/2021/NĐ-CP sửa đổi Nghị định 99/2015/NĐ-CP, trong đó quy định cụ thể các trường hợp được lựa chọn làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại, dự án khu đô thị có nhà ở khi “a) Có quyền sử dụng đất ở hợp pháp; b) Có quyền sử dụng đất ở hợp pháp và các loại đất khác được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang làm đất ở; c) Nhận chuyển quyền sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật về đất đai để xây dựng nhà ở thương mại”.

Với quy định này, chỉ những dự án có dính đến đất ở thì nhà đầu tư mới được công nhận chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở. Trong khi đó, hiện nay, phần lớn quỹ đất phát triển nhà ở mà các chủ đầu tư sở hữu đều là đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp, đất sản xuất - kinh doanh. Mặc dù các lô đất này đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch xây dựng, quy hoạch kế hoạch sử dụng đất có mục đích đất ở, nhưng không thể triển khai được dự án do… không dính một vài mét vuông đất ở hiện hữu.

Trong khi đó, trong một văn bản đề ngày 19/9/2021, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết: “Hiệp hội Bất động sản TP.HCM nhận thấy, số lượng loại dự án có 100% đất ở chỉ chiếm không quá 5% tổng số dự án nhà ở thương mại trên thị trường”.

Như vậy, ảnh hưởng tiêu cực của quy định trên có “độ phủ” rất rộng trên thị trường địa ốc và có thể lấy những ví dụ khá cụ thể.

Chẳng hạn, doanh nghiệp A nhận chuyển nhượng 50 ha đất nông nghiệp trồng cây cao su phù hợp với quy hoạch xây dựng đô thị sân bay Long Thành (Đồng Nai); hoặc doanh nghiệp B nhận chuyển nhượng 1 ha đất nhà xưởng tại quận 4, TP.HCM phù hợp với quy hoạch xây dựng nhà chung cư cao tầng. Căn cứ điểm c, Khoản 1, Điều 75, Luật Đầu tư 2020, nếu trong các khu đất trên đây “có dính với đất ở” dù chỉ là 1 căn nhà có diện tích vài chục mét vuông có sổ đỏ “đất ở” thì doanh nghiệp được công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại. Nhưng nếu trong các khu đất trên “không dính với mét vuông đất ở” nào, thì doanh nghiệp lại không được công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại. 

Kỳ vọng “gỡ vướng” ngay năm nay

Trước đó, tại Công văn số 5179/BKHĐT-PC ngày 6/8/2021 gửi Bộ Tư pháp, Bộ Kế hoạch và Đầu tư đã thông tin, chưa tính các địa phương khác, chỉ riêng tại Hà Nội đã có khoảng 82 dự án, TP.HCM có khoảng 126 dự án nhà ở thương mại bị ách tắc bởi quy định này.

Theo HoREA, giả định mỗi dự án nhà ở thương mại trên đây có vốn đầu tư 1.000 tỷ đồng, tổng mức đầu tư của 126 dự án sẽ là 126.000 tỷ đồng, thì việc không được công nhận chủ đầu tư 126 dự án này dẫn đến Nhà nước bị thất thu 12.600 tỷ đồng thuế VAT; nếu lợi nhuận đạt 20%, tương đương 25.200 tỷ đồng, thì Nhà nước bị thất thu 5.040 tỷ đồng thuế thu nhập doanh nghiệp… và nhiều loại thuế khác. 

Cần sửa đổi điểm mâu thuẫn giữa các chính sách

Luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SBLaw.

Quy định chỉ dự án có 100% đất ở hoặc dính một phần đất ở mới được công nhận chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở, đồng nghĩa với việc tất cả các nhà đầu tư có quyền sử dụng đất khác nhưng nếu không dính một chút đất ở nào thì không được lựa chọn chủ đầu tư.

Điều này đẩy các dự án nhà ở thương mại mới vào tình trạng ách tắc thủ tục, bởi hiện nay, hầu hết dự án đều xuất phát từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp (không phải là đất ở), từ đó làm trầm trọng hơn sự thiếu hụt nguồn cung nhà ở, đẩy giá nhà tăng cao, tăng nóng… Chưa kể, quy định này mâu thuẫn với một số quy định khác, khi cũng trong Luật Đầu tư và Nghị định 31/2021/NĐ-CP hướng dẫn Luật Đầu tư quy định, nhà đầu tư có quyền sử dụng đất hợp pháp không vướng quy hoạch thì được chỉ định đầu tư.

“Thống kê cả nước thì mức thất thu ngân sách nhà nước có thể gấp 3 lần, vì thị trường bất động sản TP.HCM chiếm khoảng 1/3 thị trường bất động sản của cả nước”, HoREA cho biết.

Từ thực tế đó, Bộ Kế hoạch và Đầu tư đã đề nghị sửa đổi, bổ sung điểm c, khoản 1, Điều 75, Luật Đầu tư theo hướng: “Sửa đổi, bổ sung khoản 1, Điều 23 như sau: “1. Có quyền sử dụng đất ở hoặc các loại đất khác phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt theo quy định của pháp luật về đất đai”.

Nếu được thông qua, đây là một sửa đổi cực kỳ quan trọng, có thể tháo gỡ nút thắt lớn cho các dự án nhà ở thương mại khi các doanh nghiệp chỉ cần sở hữu quỹ đất “phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất”, chứ không cần phải có nguồn gốc đất ở hoặc một phần đất ở sẽ được công nhận chủ đầu tư.

Đánh giá tác động của việc sửa đổi quy định theo hướng trên, Bộ Kế hoạch và Đầu tư nhận định, điều này sẽ góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản, tạo lập nguồn cung dồi dào các dự án nhà ở thương mại, sản phẩm nhà ở, góp phần giảm giá nhà, đặc biệt là trong bối cảnh nền kinh tế trong nước và thế giới bị ảnh hưởng nặng nề bởi đại dịch Covid-19.

Trong khi đó, việc sửa đổi “không làm phát sinh mới thủ tục hành chính”, cũng như “phù hợp hệ thống pháp luật, không yêu cầu phải sửa đổi các quy định của Luật Đất đai liên quan đến việc đấu giá quyền sử dụng đất, Luật Đấu thầu liên quan đến đấu thầu dự án có sử dụng đất”.

Được biết, tại Công văn số 5483/BTNMT-PC ngày 7/9/2021, Bộ Tài nguyên và Môi trường cũng cho rằng, đề xuất sửa đổi điểm c, khoản 1, Điều 75, Luật Đầu tư nói trên là phù hợp với quy định tại điểm d, e, khoản 1, Điều 57, Điều 52, Điều 58, Điều 61 và Điều 62, Luật Đất đai và khoản 4, Điều 29, Luật Đầu tư.

Như vậy, việc sửa đổi quy định này chỉ còn chờ Bộ Tư pháp thẩm định và thừa ủy quyền Thủ tướng Chính phủ, thay mặt Chính phủ ký Tờ trình Quốc hội. Chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ tại Công văn số 6505/VPCP-PL ngày 15/9/2021 cũng yêu cầu “trình Quốc hội xem xét, thông qua dự án luật này tại Kỳ họp thứ 2, Quốc hội khóa XV” diễn ra cuối năm nay.

“Gỡ được nút thắt này là tin vui lớn nhất với thị trường, với các chủ đầu tư trong thời điểm khó khăn này”, ông Ngô Đức Sơn hồ hởi.