Cụ thể, theo HoREA, cơ cấu giá thành chủ yếu của các dự án nhà ở thương mại, bao gồm: chi phí tạo lập quỹ đất (từ 15 – 50% tùy loại hình dự án: chung cư, nhà phố, nhà thấp tầng hay dự án hỗn hợp); chi phí xây dựng (20 – 50% tùy loại hình dự án); chi phí tài chính (khoảng 10%); chi phí quản lý (5%) và chi phí khác.

Trong đó, với dự án nhà ở thương mại, chi phí tạo lập quỹ đất gồm chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng; chi phí nộp tiền sử dụng đất; chi phí “nộp tiền bảo vệ đất lúa”; chi phí tạo lập quỹ đất dự án.

Đáng lưu ý, với chi phí nộp tiền sử dụng đất vào ngân sách nhà nước thì trên thực tế, khi tính tiền sử dụng đất, chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại thường chỉ được khấu trừ khoảng trên dưới 25% chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng thực tế đã bỏ ra. Do vậy, gần như chủ đầu tư phải “mua lại” quyền sử dụng đất lần thứ 2.

Chi phí tạo lập quỹ đất, chi phí xây dựng là 2 chi phí chính hình thành giá nhà. Ảnh:Thành Nguyễn.

Do phần lớn chi phí giải phóng mặt bằng thực tế đã bỏ ra không được khấu trừ vào tiền sử dụng đất, nên phần chi phí không được khấu trừ này “bị coi” là “lợi nhuận” (dù không có thực) và chủ đầu tư phải nộp thêm 20% thuế thu nhập doanh nghiệp trên “khoản lợi nhuận” này và cuối cùng sẽ được tính vào giá bán mà người mua nhà phải gánh chịu.

Theo HoREA, chi phí tạo lập quỹ đất dự án nhà ở thương mại thường chiếm khoảng trên dưới 15% giá thành đối với dự án nhà chung cư (tùy thuộc dự án cao tầng hay thấp tầng); trên dưới 30% giá thành đối với dự án nhà phố; trên dưới 50% giá thành đối với dự án biệt thự và cũng thường chiếm trên dưới 20% giá thành đối với các dự án nhà ở hỗn hợp (gồm nhà chung cư, nhà phố, biệt thự), tùy theo cơ cấu sản phẩm nhà ở của dự án.

Ngoài ra, theo HoREA, khi triển khai dự án, các chủ đầu tư còn phải bỏ ra một loại chi phí “không tên”. Giá trị các khoản chi phí này không hề nhỏ, nhưng do không đảm bảo “tính hợp pháp, hợp lệ, hợp lý” của khoản chi, nên không được tính vào chi phí đầu tư dự án, nhưng cuối cùng sẽ tính vào giá bán mà người mua nhà phải gánh chịu.

Để giảm giá nhà, theo HoREA cần thực hiện đồng thời nhiều giải pháp như: hoàn thiện cơ chế, chính sách phát triển nhà ở xã hội, thu hút nhiều doanh nghiệp tham gia và sử dụng hiệu quả các quỹ đất được quy hoạch phát triển nhà ở xã hội; sớm triển khai “Đề án phát triển nhà ở thương mại giá thấp”…

Ngoài ra, một điểm đáng chú ý khác là HoREA kiến nghị thay đổi cách thu tiền sử dụng đất dự án nhà ở thương mại, chuyển thành sắc thuế đánh trên “hành vi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp thành đất ở”, với thuế suất có thể bằng khoảng 15-20% giá đất trong bảng giá đất.

Cách thu tiền sử dụng đất hiện nay là thu một lần, cũng là nguyên nhân khiến giá nhà ở bị đẩy lên cao. Và mặc dù cách thu này mang lại nguồn tiền lớn, nhưng vì chỉ thu một lần nên không tạo được nguồn thu lâu dài, ổn định cho ngân sách. Do đó, HoREA đề xuất đánh thuế bất động sản như giải pháp đã được nhiều nước triển khai áp dụng (thu theo năm, thu lâu dài/giá trị bất động sản).