Thị trường bất động sản ít nhiều gặp khó bởi những bất cập trong công tác định giá đất. Ảnh: Đức Thanh

Cụ thể hay chung chung

Thời điểm này, Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi - dự thảo có tầm quan trọng rất đặc biệt, như Chủ tịch Quốc hội nhiều lần nhấn mạnh, đang ở chặng nước rút để về đích vào cuối tháng 11 tới, tại Kỳ họp thứ sáu, Quốc hội khóa XV.

Song, quy định cụ thể nội hàm của từng phương pháp định giá đất hay chỉ quy định tên và giao Chính phủ quy định chi tiết là vấn đề vẫn tiếp tục được đặt ra.

Báo cáo Ủy ban Thường vụ Quốc hội trong phiên họp tháng 9 vừa qua, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh cho biết, tiếp thu ý kiến đại biểu Quốc hội, về các phương pháp định giá đất, Dự thảo lồng ghép phương pháp chiết trừ vào phương pháp so sánh, không còn là một phương pháp định giá độc lập. Đồng thời, phương pháp thặng dư cũng được bổ sung trở lại.

Dự thảo phiên bản ngày 27/9 đưa ra 4 phương pháp định giá đất, gồm: so sánh, thặng dư, thu nhập và hệ số điều chỉnh giá đất.

Theo Thường trực Ủy ban Kinh tế, thực tế thời gian vừa qua, những bất cập trong công tác định giá đất cho thấy, cần phải có quy định ở khung pháp lý cao hơn quy định tại nghị định để điều chỉnh các nội dung về nguyên tắc, căn cứ, phương pháp định giá đất.

“Đối với mỗi phương pháp, cần có quy định rõ về nội hàm và trường hợp áp dụng, tránh vướng mắc, gây rủi ro trong quá trình tổ chức thực hiện. Đây cũng là ý kiến đề xuất của nhiều đại biểu Quốc hội”, ông Vũ Hồng Thanh phản ánh.

Vì vậy, theo ông Thanh, trên cơ sở nội dung do Chính phủ, Bộ Tài nguyên và Môi trường đề xuất, Dự thảo đã được chỉnh sửa theo hướng tiếp thu ý kiến đại biểu Quốc hội, bổ sung nội hàm các phương pháp định giá đất.

Dự thảo cũng đã bỏ quy định về việc lựa chọn phương pháp theo nguyên tắc “có lợi nhất cho ngân sách nhà nước”, thay thế bằng nguyên tắc cơ bản về việc áp dụng đối với từng phương pháp cụ thể.

Tuy nhiên, ông Vũ Hồng Thanh cũng cho hay, về nội hàm và trường hợp áp dụng từng phương pháp cụ thể cũng còn ý kiến khác nhau (có phương án được thiết kế trên cơ sở báo cáo của Bộ Tài nguyên và Môi trường, phương án khác được thiết kế theo ý kiến chuyên gia).

Chẳng hạn, về phương pháp thặng dư, Dự thảo quy định: “Phương pháp thặng dư là phương pháp xác định giá đất bằng cách lấy tổng doanh thu phát triển ước tính trừ đi tổng chi phí phát triển ước tính của thửa đất, khu đất trên cơ sở sử dụng đất có hiệu quả cao nhất (hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, số tầng cao tối đa của công trình) theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt”.

Phương án khác được bôi đậm trong Dự thảo: “Phương pháp thặng dư là phương pháp định giá đất dựa trên quy đổi dòng thu nhập ròng hàng năm trong tương lai về hiện tại thông qua tỷ suất vốn hóa hoặc tỷ suất chiết khấu phù hợp”.

“Một số ý kiến trong Thường trực Ủy ban Kinh tế cho rằng, nội hàm các phương pháp đã có sự thay đổi so với quy định của pháp luật hiện hành, vì vậy, chưa có cơ sở thực tiễn để đánh giá tính hợp lý về nội hàm và nguyên tắc áp dụng các phương pháp xác định giá đất, do đó, đề nghị chỉ quy định tên phương pháp và giao Chính phủ quy định chi tiết”, ông Thanh nêu những góc nhìn khác.

Có lẽ, vì chưa thể hoàn toàn “chốt cứng” 4 phương pháp, nên Dự thảo cũng cho phép Chính phủ quy định phương pháp định giá đất mới chưa được quy định tại phương pháp nêu trên, sau khi được sự đồng ý của Ủy ban Thường vụ Quốc hội.

Dự thảo cũng quy định áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp theo các điều kiện áp dụng dựa trên mức độ sẵn có của thông tin, dữ liệu (thông tin, dữ liệu có thể thu thập được, tính toán được, giả định được); đặc điểm pháp lý, đặc điểm kinh tế, kỹ thuật… của thửa đất/khu đất; chấp nhận chênh lệch (không quá 15%) giữa các phương pháp định giá đất.

Quan trọng nhất là “không quanh co”

Nghiên cứu các phương án về định giá đất, Trưởng ban Công tác đại biểu (thuộc Ủy ban Thường vụ Quốc hội) Nguyễn Thị Thanh cho rằng, không nhất thiết phải đưa ra 2 phương án, mà nên để một phương án là quy định rõ nội hàm của từng phương pháp định giá đất.

“Quy định như vậy vừa rõ ràng, vừa dễ thực hiện, vừa phù hợp với yêu cầu của Nghị quyết 27 của Trung ương về xây dựng Nhà nước pháp quyền, đó là đổi mới công tác xây dựng luật nhằm tăng hiệu lực áp dụng trực tiếp của luật”, bà Thanh nhìn nhận.

“Cho đến bây giờ, lo lắng nhất là giá đất, nếu chúng ta làm sai, thì một là Nhà nước bị thất thu, hai là người dân bị thất thu”, Phó thủ tướng Trần Hồng Hà nói cuối phiên thảo luận của Ủy ban Thường vụ Quốc hội vừa qua.

Theo Phó thủ tướng, quan trọng nhất là không để “các tư tưởng riêng tư” ảnh hưởng đến việc định giá đất, mà phải quy định để “bất kỳ ai định giá cũng ra giá như vậy, nếu dân lợi hơn một tí cũng được, mà Nhà nước lợi hơn một tí thì người dân cũng chấp nhận, nhưng có nghĩa là không có sự quanh co”.

Muốn vậy, theo Phó thủ tướng, đối với mỗi phương pháp, Dự thảo cần có quy định rõ về nội hàm và trường hợp áp dụng.

Bên cạnh đó, cũng cần phải đưa ra một số nguyên tắc khi áp dụng các phương pháp đó để đảm bảo được tính công khai, minh bạch, khách quan và khoa học. “Cuối cùng, phải xác định được, cá thể hóa từng trách nhiệm để những người làm không lo lắng”, Phó thủ tướng nêu quan điểm.

Và để người thực hiện có thể áp dụng đúng, Phó thủ tướng cho rằng, cần phải có phương pháp đúng, trình tự đúng, thông tin phải rất rõ ràng.

Khẳng định “Tất cả những việc đó chúng ta có thể làm được”, ông Trần Hồng Hà cho biết, Nghị định số 44/2014/NĐ-CP quy định về giá đất đang sửa theo tinh thần này.

Như vậy, theo Phó thủ tướng, vấn đề gì phù hợp với thực tiễn, có cơ sở khoa học xác đáng, đầy đủ, thì có thể đưa vào trong luật, bao gồm cả nguyên tắc, phương pháp định giá đất, điều kiện để áp dụng và thông tin đầu vào để xác định giá đất theo các phương pháp định giá đất.

Cũng theo Phó thủ tướng, thông tin phải rất chính thống, nhằm bảo vệ những người tham gia quá trình này.

Báo cáo thêm, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Đặng Quốc Khánh cũng đề nghị, đối với mỗi phương pháp, cần có quy định rõ về nội hàm và trường hợp áp dụng ngay tại Dự thảo.

“Hiện nay, chúng tôi đã làm và đã xong việc chỉnh sửa Nghị định 44. Như vậy, đã có nguyên tắc, đã có điều kiện áp dụng, đã có nguồn thông tin, đã có quy định về trách nhiệm, có thể đưa những nội dung chính vào trong luật, như thế sẽ đầy đủ hơn”, ông Khánh thông tin thêm.

Bộ trưởng Đặng Quốc Khánh cũng đề cập phương án khác, đó là, nếu đưa vào Dự thảo 4 phương pháp định giá đất, mà không đưa nguyên tắc, điều kiện áp dụng vào trong luật, thì sau này dễ thực hiện hơn.

Theo nghị trình, Luật Đất đai sửa đổi sẽ được Quốc hội tiếp tục thảo luận tại Kỳ họp thứ sáu, khai mạc ngày 23/10 tới, trước khi bấm nút biểu quyết vào buổi họp cuối cùng (chiều ngày 29/11).

Với tầm quan trọng đặc biệt của Luật Đất đai sửa đổi, Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ đề nghị Tổng thư ký Quốc hội bố trí thời gian riêng, không lẫn với các luật khác, để cho ý kiến về Dự thảo.

“Còn có vấn đề gì, chúng ta cố gắng lắng nghe đến ý kiến cuối cùng, xem xét cẩn trọng”, Chủ tịch Quốc hội yêu cầu.