Một số vị đại biểu cho rằng, thực tiễn vô cùng khó xác định giá đất tiệm cận với giá thị trường. Ảnh minh họa

Theo Thường trực Ủy ban Kinh tế, quy định “phương pháp định giá đất theo nguyên tắc thị trường” chưa rõ nội hàm pháp lý.

Trong chương trình phiên họp thứ 25, sáng 25/8 Ủy ban Thường vụ Quốc hội cho ý kiến về việc giải trình, tiếp thu, chỉnh lý dự án Luật Đất đai (sửa đổi).

Bỏ quy định “phương pháp định giá đất theo nguyên tắc thị trường" 

Một trong những vấn đề nan giải qua nhiều vòng thảo luận là giá đất.

Điểm a, khoản 1 Điều 158  Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi (Dự thảo) trình Quốc hội tại Kỳ họp thứ năm quy định: “1. Việc định giá đất phải đảm bảo các nguyên tắc sau đây: a) Phương pháp định giá đất theo nguyên tắc thị trường;”.

Bên cạnh một số vị đại biểu tán thành, một số ý kiến cho rằng, quy định như Dự thảo về “phương pháp định giá đất theo nguyên tắc thị trường” là chưa thực sự rõ ràng, chưa bảo đảm thể chế đầy đủ, toàn diện theo yêu cầu của Nghị quyết số 18-NQ/TW.

Ý kiến khác cho rằng, thực tiễn vô cùng khó xác định giá tiệm cận với giá thị trường, các quy định tại Dự thảo chưa đủ điều kiện để thực hiện xác định giá như vậy.

Khái niệm nguyên tắc thị trường rất trừu tượng, khó xác định vì phụ thuộc vào thời điểm, yếu tố cá nhân chủ quan, nhu cầu, mục tiêu, động cơ của người bán và người mua, có những nơi, có những loại đất, vị trí trong nhiều năm không có giao dịch, chuyển nhượng, người dân sử dụng ổn định, không có nhu cầu mua bán thì không có thông tin để xác định giá thị trường.

Một số ý kiến cho rằng, phải hài hòa được các lợi ích giữa Nhà nước, nhà đầu tư và người dân. Việc duy trì một mặt bằng hợp lý các chi phí liên quan đến đất sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp sản xuất kinh doanh phát triển bền vững, từ đó tạo việc làm, thu nhập cho người lao động, tạo nguồn thu bền vững cho ngân sách nhà nước.

Thường trực Ủy ban Kinh tế cho rằng, điểm a khoản 1 Điều 158 nhắc lại nội dung mang tính định hướng được xác định tại Nghị quyết số 18-NQ/TW nhưng chưa rõ nội hàm pháp lý của quy định.

Vì vậy, tiếp thu ý kiến đại biểu Quốc hội, Dự thảo được chỉnh lý theo hướng bỏ quy định tại điểm a khoản 1 Điều 158. Quy định tại các điều, khoản tại Mục 2 Chương XI về căn cứ xác định, thông tin đầu vào, phương pháp xác định giá đất đã thể chế hóa cụ thể yêu cầu tại Nghị quyết số 18-NQ/TW về “có cơ chế, phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường”.

Việc bảo đảm hài hòa lợi ích Nhà nước, doanh nghiệp và người dân được thực hiện thông qua các chính sách ưu đãi, thu hút đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư và quy định của pháp luật về thuế có liên quan, Thường trực cơ quan thẩm tra lý giải.

Thu hẹp điều kiện áp dụng phương pháp thặng dư

Liên quan đến phương pháp định giá đất - vấn đề không ngừng gây tranh cãi thời gian qua, Dự thảo tiếp thu ý kiến đại biểu Quốc hội theo hướng bổ sung quy định rõ tại khoản 4 Điều 158 về nội hàm các phương pháp xác định giá đất.

Dự thảo mới nhất cũng đã bỏ quy định tại khoản 5 Điều 158 dự thảo Luật trình Quốc hội tại kỳ họp thứ 5 về việc lựa chọn phương pháp theo nguyên tắc “có lợi nhất cho ngân sách nhà nước”, thay thế bằng quy định về trường hợp áp dụng đối với từng phương pháp cụ thể; lồng ghép phương pháp chiết trừ vào phương pháp so sánh, không còn là một phương pháp định giá độc lập.

Đáng chú ý, theo báo cáo, nội hàm các phương pháp đã có sự thay đổi so với quy định của pháp luật hiện hành tại Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về giá đất.

Cụ thể, đối với phương pháp so sánh, không còn là phương pháp định giá thông qua việc phân tích mức giá của các “thửa đất trống”.

Đối với phương pháp hệ số điều chỉnh, không còn là phương pháp được áp dụng để tính giá đất cụ thể do Bảng giá đất đã được điều chỉnh, cập nhật hằng năm và được áp dụng trong một số trường hợp: tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với hộ gia đình, cá nhân; tính tiền thuê đất đối với trường hợp Nhà nước cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất; giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất đối với trường hợp thửa đất, khu đất đã được đầu tư hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch chi tiết xây dựng; xác định giá đất cụ thể tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất đối với các trường hợp được bồi thường theo quy định của Luật Đất đai mà không đủ điều kiện để áp dụng phương pháp so sánh.

Vì vậy, hệ số điều chỉnh giá đất sử dụng trong phương pháp này do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành.

Tiếp thu ý kiến đại biểu, Dự thảo bổ sung phương pháp thặng dư là một trong những phương pháp xác định giá đất và bổ sung tương ứng quy định về nguyên tắc, điều kiện áp dụng phương pháp thặng dư. Tuy nhiên, điều kiện áp dụng phương pháp này đã có sự thu hẹp so với quy định của pháp luật hiện hành.

Theo đó, Dự thảo quy định, phương pháp thặng dư được áp dụng để định giá đối với thửa đất, khu đất phi nông nghiệp chưa được đầu tư kết cấu hạ tầng kỹ thuật, chưa đầu tư xây dựng công trình theo quy hoạch chi tiết xây dựng, trừ trường hợp quy định tại điểm d khoản này (về nội dung áp dụng phương pháp hệ số điểu chỉnh – PV).