Từ lúng túng “quản” phương pháp thặng dư…

Ngay sau khi bản dự thảo sửa đổi Nghị định 44 mới nhất được công bố, “lúng túng” vẫn là cụm từ được nhiều chuyên gia nhìn nhận về một số nội dung của bản dự thảo này.

Trả lời phỏng vấn Báo Đầu tư Chứng khoán, ông Đậu Anh Tuấn, Phó tổng thư ký Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) cho rằng, cơ quan soạn thảo đã lắng nghe nhiều ý kiến góp ý sau lần ban hành bản dự thảo thứ nhất và giữ lại phương pháp thặng dư, thế nhưng với tư duy vẫn nghiêng về “phần dễ” dành cho các cơ quan quản lý khi bó hẹp về điều kiện áp dụng, dự thảo cần tiếp tục nghiên cứu và làm rõ hơn, tránh tạo ra những rào cản không đáng có.

Trong đó, điển hình là nội dung “Phương pháp thặng dư được áp dụng để định giá đối với thửa đất, khu đất phi nông nghiệp chưa được đầu tư kết cấu hạ tầng kỹ thuật, chưa đầu tư xây dựng công trình theo quy hoạch chi tiết xây dựng”.

Câu hỏi đặt ra với quy định này, theo chuyên gia pháp lý độc lập về đất đai, Ths. Nguyễn Văn Đỉnh, là với các thửa đất, khu đất phi nông nghiệp đã đầu tư kết cấu hạ tầng kỹ thuật nhưng công trình này có thể phá dỡ để xây dựng công trình mới với hiệu quả sử dụng tốt nhất, hiệu quả nhất sẽ áp dụng phương pháp nào?

Khó định giá bằng phương pháp khác ngoại trừ phương pháp thặng dư với những lô đất dạng sân vận động bỏ hoang.

Một ví dụ cụ thể là một số khu đất trường học, bệnh viện, rạp chiếu bóng hoặc sân vận động cũ của Nhà nước nhiều năm không còn sử dụng ở nhiều địa phương…, nếu chuyển đổi mục đích sang xây dựng công trình nhà ở hoặc phát triển dự án sẽ mang lại giá trị kinh tế gấp nhiều lần cho doanh nghiệp và địa phương.

Tuy nhiên, các trường hợp này thuộc các dạng tài sản ít giao dịch, mua bán trên thị trường nên khó xác định bằng phương pháp so sánh hoặc không có số tiền bình quân thu được từ kinh doanh hoặc cho thuê liên tục tính đến thời điểm định giá nên cũng khó áp dụng bằng phương pháp thu nhập.

Khi đó, phương pháp thặng dư đạt được hiệu quả tối ưu bởi nó được sử dụng trên cơ sở ước tính doanh thu phát triển và chi phí phát triển. Với phương pháp thặng dư, khu đất sẽ có thể được giả định phát triển với các loại hình thương mại - dịch vụ khác nhau như văn phòng, trung tâm thương mại, hay khách sạn, từ đó tìm ra được giá trị cao nhất của khu đất, đảm bảo nguyên tắc định giá tốt nhất và hiệu quả nhất cho tài sản.

Ở một ví dụ khác, giả định khu đất cần chuyển đổi nêu trên định giá là khu đất hỗn hợp, có đất ở và đất thương mại - dịch vụ. Như vậy, việc sử dụng phương pháp so sánh hay hệ số điều chỉnh đều không thể phản ánh hết và đúng giá trị hỗn hợp do hạn chế về số lượng tài sản so sánh tương đồng về tỷ lệ thành phần trong khu đất hỗn hợp hoặc không có hệ số phù hợp.

Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam cho rằng, việc tiếp tục chỉnh sửa, thu hẹp đối tượng áp dụng phương pháp thặng dư là không cần thiết.

Bởi lẽ, việc sử dụng phương pháp này để định giá với những thửa đất, khu đất phi nông nghiệp đã được đầu tư kết cấu hạ tầng kỹ thuật, đã được đầu tư xây dựng công trình theo quy hoạch chi tiết xây dựng còn chính xác hơn đối với những thửa đất, khu đất phi nông nghiệp chưa được đầu tư kết cấu hạ tầng kỹ thuật, chưa đầu tư xây dựng công trình theo quy hoạch chi tiết xây dựng.

Theo ông Hiệp, một khi đã công nhận phương pháp thặng dư thì nên áp dụng cho tất cả các trường hợp định giá đất, bởi hiện tại đây là phương pháp được sử dụng nhiều nhất, phù hợp cả về khoa học và thực tiễn. Trừ những trường hợp không thể xác định được thì mới nên sử dụng phương pháp khác để tạo tính đồng nhất, từ đó doanh nghiệp có thể tự ước lượng được chi phí phát triển dự án, Nhà nước cũng dễ dàng quản lý mà không thất thoát ngân sách.

…tới việc đảm bảo nguyên tắc thị trường

Ngoài vấn đề thu hẹp đối tượng áp dụng phương pháp thặng dư, một nội dung khác cũng được nhiều chuyên gia pháp lý quan tâm là Luật Đất đai 2013 và cả dự thảo Luật Đất đai đang lấy ý kiến sửa đổi đã đề cao và triệt để nguyên tắc thị trường.

Tuy nhiên, Dự thảo Nghị định còn sửa đổi Điều 15 Nghị định 44/2014/NĐ-CP, trong đó khoản 3 quy định: “Khi xác định giá đất theo các phương pháp so sánh, thu nhập, thặng dư thì phải đồng thời phải đối chiếu với kết quả theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất. Trường hợp giá đất thấp hơn thì quyết định bằng giá đất được tính theo hệ số điều chỉnh giá đất để tránh thất thu ngân sách nhà nước”.

Chuyên gia Nguyễn Văn Đỉnh nhìn nhận, quy định này là chưa "thấu tình, đạt lý", bởi dường như vẫn bám theo "nguyên tắc có lợi nhất cho ngân sách nhà nước" mà bỏ qua quyền lợi của các thành phần khác. Giả định nếu tính theo hệ số điều chỉnh giá đất (là phương pháp phi thị trường) và cho kết quả cao hơn, tư vấn quyết định chọn giá cao hơn này thì sẽ dẫn đến vô hiệu hóa các phương pháp định giá đất theo nguyên tắc thị trường đã áp dụng.

Chưa kể, ông Đỉnh nhấn mạnh thêm, dự thảo đã bổ sung Điều 5đ vào Nghị định 44, quy định trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp thặng dư (phương pháp định giá đất bằng cách lấy tổng doanh thu phát triển ước tính trừ đi tổng chi phí phát triển ước tính của thửa đất).

Một điểm đáng chú ý tại Điều 5đ là quy định về việc sau khi chủ đầu tư dự án bất động sản đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật (một phần của chi phí phát triển ước tính) thì UBND cấp tỉnh chỉ đạo Sở Xây dựng và các cơ quan có liên quan tiến hành kiểm tra, nghiệm thu khối lượng, giá trị chi phí đầu tư. Sau đó, các cơ quan nhà nước rà soát, đối chiếu với chi phí xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật trong phương án giá đất.

Nếu chi phí xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật được kiểm tra, nghiệm thu thấp hơn chi phí trong phương án giá đất thì người sử dụng đất phải nộp bổ sung khoản chênh lệch vào ngân sách.

Ngược lại, nếu chi phí xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật được kiểm tra, nghiệm thu cao hơn chi phí trong phương án giá đất thì khoản tiền chênh lệch đó được tính vào vốn đầu tư của dự án (không được hoàn trả hay khấu trừ cho chủ đầu tư). Công việc rà soát, tính toán chi phí nêu trên có thể tạm gọi là “quyết toán chi phí xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật để tính lại giá đất”.

Ông Nguyễn Văn Đỉnh chỉ rõ sự thiếu khả thi trong quy định trên, bởi nó sẽ khiến chủ đầu tư bị đẩy vào thế “cầm dao đằng lưỡi”.

Theo đó, nếu yêu cầu cơ quan nhà nước kiểm tra, nghiệm thu khối lượng, giá trị chi phí đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật của dự án sẽ dẫn đến việc dự án vốn tư nhân được quản lý chi phí đầu tư giống như dự án vốn ngân sách nhà nước, làm phát sinh thêm thủ tục, gây chậm trễ cho các bên, trong khi nhân lực của các cơ quan quản lý đầu tư xây dựng (Sở Xây dựng, Sở Tài chính...) không đáp ứng được (do khối lượng công việc quản lý chi phí của các dự án vốn nhà nước đã gây quá tải).

Mặt khác, nếu yêu cầu cơ quan nhà nước phải kiểm tra chi phí đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật của dự án có 100% vốn tư nhân sẽ dẫn đến mâu thuẫn với pháp luật về xây dựng. Lý do là bởi Nghị định số 10/2021/NĐ-CP của Chính phủ về quản lý chi phí đầu tư xây dựng chỉ áp dụng cho cơ quan, tổ chức có liên quan đến quản lý chi phí các dự án sử dụng vốn đầu tư công, vốn nhà nước ngoài đầu tư công, dự án PPP mà không áp dụng cho dự án sử dụng vốn của doanh nghiệp tư.

Hơn nữa, mặt bằng giá cả nguyên vật liệu, nhiên liệu, nhân công cấu thành chi phí đầu tư khi xác định chi phí đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng tại thời điểm định giá và tại thời điểm thi công hoàn thành khác nhau (có thể cách nhau 2-3 năm); không thể so sánh hai khoản mục chi phí không có chung mặt bằng để làm căn cứ tính toán lại nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với Nhà nước.

Theo PGS.TS Vũ Sỹ Cường, Phó trưởng Bộ môn Phân tích chính sách tài chính - Học viện Tài chính, việc tập trung đi quá sâu vào yếu tố kỹ thuật của các phương pháp định giá sẽ dẫn tới việc nếu quy định khó sẽ khó áp dụng và chi phí tuân thủ của việc áp dụng quy định là rất lớn. Luật pháp ở các quốc gia khác hiện nay không đi sâu vào kỹ thuật định giá tài sản mà thực hiện theo nguyên tắc ưu tiên tối đa trong hoạt động quản lý để đảm bảo lợi ích của các bên: nhà nước, doanh nghiệp, người dân.

Đồng quan điểm, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM Lê Hoàng Châu cũng cho rằng, dự thảo sửa đổi, bổ sung Nghị định 44 thực tiễn hơn trước nhưng vẫn cần phải tập hợp thêm một số ý kiến đóng góp.

"Cố gắng làm sao các quy định phù hợp thực tế, dễ hiểu, dễ làm. Xây dựng thành công thức để tránh rủi ro pháp lý cho cán bộ công chức, đơn vị định giá và cả chủ đầu tư", ông Châu kiến nghị.