Một số dự án bất động sản tại tỉnh Bình Dương. Ảnh: Lê Toàn

Chờ đợi trong “vô vọng”

Một doanh nghiệp bất động sản lớn tại tỉnh Bình Dương cho biết, tháng 9/2022, doanh nghiệp này được UBND tỉnh Bình Dương cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất sản xuất thành đất nhà ở tại TP. Dĩ An (tỉnh Bình Dương). Tới tháng 2/2023, Sở Tài nguyên và Môi trưởng tỉnh thông báo tìm doanh nghiệp thẩm định xác định giá đất cho dự án này. Thế nhưng, tới nay, Dự án vẫn chưa được thông báo số tiền sử dụng đất phải đóng.

“Dự án đã được tỉnh cấp phép xây dựng, đang xây dựng gần xong phần móng và bước pháp lý cuối cùng để đủ điều kiện mở bán dự án bất động sản hình thành trong tương lai là thông báo tiền sử dụng đất cần đóng. Nhưng tới nay, Sở vẫn chưa tìm được đơn vị thẩm định tiền sử dụng đất cho dự án”, vị Tổng giám đốc doanh nghiệp trên cho biết.

Cũng tại tỉnh Bình Dương, nhiều dự án khác, như Picity Sky Park tại TP. Dĩ An do Công ty cổ phần Đầu tư phát triển Pi Group làm chủ đầu tư, A&T Sky Garden do Công ty cổ phần Đầu tư phát triển đô thị A&T Bình Dương làm chủ đầu tư… cũng đang chờ đợi như vậy.

Tại TP.HCM, doanh nghiệp đã nhiều năm chờ đợi việc Thành phố thông báo số tiền sử dụng đất phải đóng để hoàn tất việc ra sổ cho khách hàng. Chẳng hạn, Dự án Him Lam Phú An tại TP. Thủ Đức do Công ty cổ phần Địa ốc Trường Sơn Land (trước đây là Himlamland), bàn giao nhà cho khách hàng từ năm 2018, nhưng tới nay vẫn chưa thể đóng tiền sử dụng đất.

Thủ tục rắc rối, phức tạp, thiếu đồng bộ đã kéo dài thời gian thực hiện các thủ tục hành chính, thậm chí làm mất cơ hội kinh doanh và tăng chi phí đầu tư của doanh nghiệp.

- Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM

Bà Lê Thị Bích Ngọc, Phó tổng giám đốc Trường Sơn Land cho biết, doanh nghiệp vẫn đang đợi Sở Tài nguyên và Môi trường đưa ra mức tiền đất cần đóng để hoàn thành nghĩa vụ tài chính và làm sổ giao cho khách hàng.

Tập đoàn Novaland, Hưng Thịnh Corp,… cũng đang mắc kẹt trong việc đợi Sở Tài nguyên và Môi trường thẩm định giá đất dự án để đưa ra số tiền cần đóng. Có những dự án bước qua năm thứ 10 vẫn chưa nhận được thông báo số tiền đất cần đóng.

Tại Long An, tình trạng doanh nghiệp đợi đóng tiền sử dụng đất cũng đang diễn ra phổ biến. Tập đoàn Bất động sản Thắng Lợi Group cho biết, doanh nghiệp đã nhiều năm chờ đợi thông báo số tiền sử dụng đất cho 3 dự án tại tỉnh Long An. Tập đoàn Bất động sản Trần Anh Group, Cát Tường Group cũng than phiền tương tự. Hậu quả là, hàng ngày, khách hàng treo băng rôn, gửi đơn kiếu kiện doanh nghiệp đi khắp nơi vì doanh nghiệp chậm ra sổ đỏ.

Điểm nghẽn cần được tháo gỡ

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), thủ tục rắc rối, phức tạp, thiếu đồng bộ đã kéo dài thời gian thực hiện các thủ tục hành chính, thậm chí làm mất cơ hội kinh doanh và tăng chi phí đầu tư của doanh nghiệp.

Do vậy, đi đôi với việc xây dựng hệ thống pháp luật đồng bộ, HoREA kiến nghị sớm ban hành quy trình chuẩn về thủ tục đầu tư dự án đô thị, nhà ở thương mại theo Chỉ thị 13/CT-TTg của Thủ tướng Chính phủ.

Ở góc độ doanh nghiệp, một lãnh đạo Tập đoàn Bất động sản Bcons cho rằng, cái khó cơ bản của doanh nghiệp hiện nay là dự án thiếu hồ sơ pháp lý, đặc biệt là việc xác định tiền sử dụng đất phải đóng. Chẳng hạn, với Bcons, hầu hết thủ tục đã thực hiện xong, dự án cũng đã khởi công xây dựng với tiến độ nhanh, nhưng tắc ở bước cuối cùng là đóng tiền sử dụng đất - việc nằm ngoài tầm của doanh nghiệp.

Theo quy định, Sở Tài nguyên và Môi trường thực hiện thuê đơn vị thẩm định, sau đó doanh nghiệp thẩm định sẽ thẩm định và đưa số tiền cần đóng. “Tuy nhiên, hiện nay, việc vướng lớn nhất là các doanh nghiệp thẩm định không mặn mà với các hợp đồng này, nên khâu thẩm định tiền sử dụng đất luôn là khâu mất nhiều thời gian và chậm nhất”, vị lãnh đạo trên cho biết.

Luật sư Trần Đức Phượng (Đoàn Luật sư TP.HCM) cho rằng, Luật Đất đai và nhiều luật khác đang có nhiều bất cập, điển hình là việc xác định tiền sử dụng đất. Một dự án cùng một công ty định giá đất, nhưng nếu dùng 2 phương pháp xác định giá đất sẽ ra 2 con số khác nhau, với chênh lệch gần 20%. Hay cùng một dự án mà 2 công ty định giá sẽ ra 2 mức giá khác nhau, với chênh lệch cũng gần 20%. Hiện nay, các phương pháp xác định giá đất đưa ra con số khác nhau, gây “nguy hiểm” cho cán bộ.

Chính vì vậy, nhiều địa phương không thuê được công ty định giá, cán bộ cũng không dám đề xuất tiền sử dụng đất để UBND tỉnh ra thông báo cho doanh nghiệp.

Trao đổi với phóng viên, ông Trần Đức Vinh, Tổng giám đốc Tập đoàn Bất động sản Trần Anh Group cho biết, đã có hy vọng cho việc định giá đất, đó là Nghị định số 12/2024/NĐ-CP của Chính phủ sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định số 44/2014/NĐ-CP quy định về giá đất và Nghị định số 10/2023/NĐ-CP sửa đổi bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai.

Theo ông Vinh, Nghị định số 12/2024/NĐ-CP đã bổ sung thông tin để áp dụng phương pháp định giá đất. Các quy định của nghị định này đồng bộ với Luật Đất đai (sửa đổi) sẽ góp phần tháo gỡ khó khăn cho các dự án bất động sản. Với tín hiệu tích cực này, các doanh nghiệp bất động sản như Trần Anh Group vẫn ngóng chờ sớm tháo gỡ được điểm nghẽn lớn nhất là khâu tính tiền sử dụng đất để có thể hoàn chỉnh hồ sơ pháp lý dự án, giúp doanh nghiệp vượt qua khó khăn trong giai đoạn hiện nay.