Các doanh nghiệp bất động sản mong sớm được khơi thông pháp lý để phát triển dự án.  Ảnh: Lê Toàn

Pháp lý vẫn là rào cản

Mới đây, Tập đoàn Novaland có thông báo gửi Sở Giao dịch chứng khoán Hà Nội, xin chậm thanh toán lãi 4 lô trái phiếu với giá trị gần 98 tỷ đồng, lý do là chưa thu xếp được nguồn thanh toán.

Con số 98 tỷ đồng không lớn, nhưng với một tập đoàn có tổng tài sản hơn 241.000 tỷ đồng, vừa lãi 685 tỷ đồng trong năm 2023, mà chưa thể trả tiền thì thực đáng lo ngại.

Ông Dennis Ng Teck Yow, Tổng giám đốc Novaland cho biết, các dự án mà Novaland đang triển khai nhận được sự hỗ trợ tích cực và tài trợ từ phía các ngân hàng thương mại như TPBank, MBBank, VPBank, PVcomBank. Tuy nhiên, nhiều dự án mặc dù đã bàn giao, hay đang phát triển đều ít nhiều gặp vướng mắc pháp lý nên chưa thể hoàn thiện.

Cụ thể, hiện Novaland vẫn chờ đợi sớm nhận được kết luận từ chính quyền TP.HCM nhằm tháo gỡ nốt những vướng mắc pháp lý cuối cùng tại Dự án The Grand Manhattan, Dự án The Water Bay và dự án 136 ha Thạnh Mỹ Lợi. Việc tháo gỡ pháp lý 3 dự án trọng điểm trên góp phần vào sự phát triển chung của TP.HCM, cải tạo chỉnh trang đô thị, thực hiện an sinh xã hội, giúp các doanh nghiệp tháo gỡ khó khăn trong giai đoạn hiện nay.

Riêng với các dự án Aqua City (Đồng Nai), NovaWorld Ho Tram (Bà Rịa - Vũng Tàu), NovaWorld Phan Thiet (Bình Thuận), những vướng mắc cơ bản đều có hướng xử lý và đã hoàn thành một số thủ tục.

“Đối với Novaland thì pháp lý là yếu tố then chốt. Không thông pháp lý sẽ là rào cản khiến các ngân hàng không thể giải ngân vốn mới, cũng như tiếp tục tài trợ cho người mua nhà”, ông Dennis nói.

Theo Bộ Xây dựng, việc tháo gỡ khó khăn trong triển khai dự án đã có một số chuyển biến theo chiều hướng tích cực, song có nhiều khó khăn, vướng mắc về mặt thể chế chưa tháo gỡ được. Dù các luật mới đã ban hành, nhưng chưa có hiệu lực thi hành, dẫn đến chưa giải quyết ngay khó khăn, vướng mắc hiện nay.

Trong khi đó, một số địa phương chưa thành lập Tổ công tác, chưa giải quyết khó khăn cho doanh nghiệp; còn nhiều vướng mắc trong tổ chức triển khai thực thi pháp luật; chưa tập trung vào việc lập, phê duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng; chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở 5 năm và hàng năm để làm cơ sở chấp thuận chủ trương đầu tư các dự án phát triển nhà ở. Do vậy, hiện vẫn có tới hơn 400 dự án đang vướng mắc về pháp lý.

Khơi thông áp lực dòng tiền

Các chuyên gia cho rằng, trong thời gian qua, nguồn cung sụt giảm do số lượng dự án bất động sản được phê duyệt mới ngày càng khan hiếm, trong khi các dự án đang triển khai “chật vật” bởi các vướng mắc liên quan đến pháp lý và nguồn vốn. Mặc dù nỗ lực tháo gỡ khó khăn của Chính phủ, các bộ, ngành đã đạt được một số kết quả đáng ghi nhận, số lượng dự án được triển khai, tái khởi động trong năm 2023 tăng mạnh, nhưng áp lực dòng tiền vẫn chưa vơi.

Nguồn cung bất động sản sụt giảm do số lượng Dự án được phê duyệt mới ngày càng khan hiếm, trong khi các Dự án đang triển khai chật vật bởi vướng mắc liên quan đến pháp lý và nguồn vốn.

Hiện ngân hàng vẫn thận trọng trong việc cho vay bất động sản; khả năng huy động trái phiếu còn bỏ ngỏ do thị trường phải quay lại áp dụng Nghị định 65/2022/NĐ-CP. Trong bối cảnh này, phát hành cổ phiếu để tăng vốn chính là “phao cứu sinh” với doanh nghiệp.

Một số doanh nghiệp lên kế hoạch huy động vốn từ năm 2023 và hoàn thành đầu năm nay. Chẳng hạn, Địa ốc Hoàng Quân đã hoàn thành đợt tăng vốn, với vốn điều lệ đạt hơn 9.500 tỷ đồng. Công ty Phát Đạt hoàn tất phương án phát hành 67 triệu cổ phiếu. Còn Novaland đã kịp thay đổi kế hoạch phát hành trong những ngày cuối năm 2023, dự kiến huy động 13.700 tỷ đồng từ việc phát hành 1,37 tỷ cổ phiếu.

Cùng với phát hành cổ phiếu tăng vốn, một kênh huy động vốn khác mang tính dài hạn, bền vững, đó là dùng nguồn vốn từ thị trường bất động sản. Doanh nghiệp cần duy trì hoạt động sản xuất, kinh doanh và không gì khác ngoài tạo lập dự án, bán hàng, thu nguồn tiền.

Song, để làm được điều đó, doanh nghiệp cần được cởi trói về pháp lý để bán hàng, tạo sự thông thoáng trong nguồn vốn. “Chúng tôi mong Chính phủ chỉ đạo sớm hoàn chỉnh quy hoạch tổng thể, tạo điều kiện cho doanh nghiệp bất động sản phát triển dự án đồng bộ, đúng với chỉ tiêu được giao; xem xét, kiện toàn Luật Đầu tư, giải quyết triệt để vướng mắc về các thủ tục pháp lý, các vướng mắc qua từng thời kỳ và không hồi tố”, đại diện Tập đoàn Novaland kiến nghị.

Còn theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), để hỗ trợ doanh nghiệp vượt qua khó khăn, tạo dòng tiền và thanh khoản, hơn một năm qua, nhiều địa phương, trong đó có TP.HCM, đã cho phép chủ đầu tư được huy động vốn 50% sản phẩm của dự án do cơ quan nhà nước có thẩm quyền chưa xác định được tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, hoặc nghĩa vụ tài chính bổ sung do vướng mắc trong công tác định giá đất, thẩm định giá đất.

Hiện nay, Nghị định số 12/2024/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 44/2014/NĐ-CP quy định về giá đất đã cơ bản tháo gỡ được nhiều vướng mắc trong công tác định giá đất, nên HoREA đề nghị các địa phương xem xét cho phép các chủ đầu tư được tiếp tục huy động vốn đối với 30 - 50% sản phẩm của dự án còn lại để giảm bớt khó khăn, nhưng vẫn phải bảo đảm phần giá trị tài sản của chủ đầu tư dự án đủ để hoàn thành nghĩa vụ tài chính và nghĩa vụ tài chính bổ sung với Nhà nước.