Sự dịch chuyển của dòng tiền

Theo số liệu từ các đơn vị nghiên cứu thị trường, năm 2025 ghi nhận rõ nét thị trường bất động sản tăng trưởng trở lại khi nguồn cung đã cải thiện so với giai đoạn 2023-2024, đồng thời giao dịch thành công chiếm trên 70% số lượng hàng bán ra.

Dòng tiền đang hướng về phân khúc chung cư tại khu vực có ít dự án nhưng tiền năng phát triển cao.

Năm 2025, dòng tiền đã bắt đầu dịch chuyển vào bất động sản nhiều hơn thay vì chỉ đổ vào vàng hay chứng khoán. Lý do vì giá vàng liên tục lập đỉnh, vượt xa tầm với đầu tư của nhiều nhà đầu tư, trong khi chứng khoán năm 2025 cũng biến động. 

Một chuyên gia tài chính nhận định, bất động sản quay lại giữ vị thế top đầu trong danh mục ưu tiên của nhà đầu tư trong năm 2025 nhờ lãi suất duy trì ở mức ổn định, tạo niềm tin cho dòng vốn quay trở lại. Bên cạnh đó, thị trường không còn ghi nhận những cơn sốt ảo mang tính đầu cơ.

Ông Hà Văn Thiện, Phó tổng giám đốc Kinh doanh Công ty OBC Holdings cũng cho rằng, dòng tiền thay đổi và dịch chuyển vào bất động sản thực tế bắt đầu từ quý II/2025, tuy nhiên khách hàng đang định vị dòng sản phẩm để rót tiền. Trong khi các phân khúc đất nền vùng ven, bất động sản không có giá trị khai thác thanh khoản kém và có xu hướng giảm giá, thì phân khúc bất động sản đáp ứng nhu cầu thực như căn hộ, nhà phố tại TP.HCM và các khu vực lân cận có thanh khoản tốt và giá liên tục tăng.

“Hầu hết dự án căn hộ mới tại TP.HCM và Bình Dương cũ, Bà Rịa - Vũng Tàu cũ sau sáp nhập địa giới hành chính đều có kết quả bán hàng rất tốt, trong đó nhiều dự án có mức giá tăng 30 - 40% so với đầu năm 2025”, ông Thiện nói.

Tìm hiểu thị trường thực tế, nhiều căn hộ tại khu vực Phú Mỹ, TP.HCM giai đoạn trước ít người mua, thì thời gian qua giao dịch khá sôi động, giá bán tăng từ 20-23%. Đối tượng khách mua ngoài để ở thì còn nhằm mục đích đầu tư, trong đó nhiều nhà đầu tư từ Hà Nội mua nhà ở TP.HCM để cho thuê.

Đơn cử như tại dự án chung cư Maison Grand nằm tại trung tâm Phú Mỹ, mặt tiền đường Quốc lộ 51 nơi trung tâm kết nối giữa Sân bay Quốc tế Long Thành và Vũng Tàu. Dự án với 2 block chung cư, cao 25 tầng gồm 1.248 căn hộ. Hiện dự án đang trong giai đoạn hoàn thiện để bàn giao nhà cho khách hàng, lượng giao dịch của dự án này từ tháng 11 tới nay đã tăng 70% so với giai đoạn trước đó, mức giá cũng đã bắt đầu tăng khoảng 20% so với giai đoạn đầu mở bán.

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt (Giám đốc bộ phận nhà ở CBRE Việt Nam) cho rằng hầu hết người mua bất động sản gần đây đều có lựa chọn ưu tiên sự chuẩn chỉnh pháp lý và có khả năng tạo dòng tiền. Bên cạnh đó, nhà đầu tư cũng lựa chọn các dự án xa trung tâm, có lượng sản phẩm ít vì đây chính là các khu vực tiềm năng để phát triển trong thời gian tới. 

Ông Kiệt cũng chỉ ra rằng, cơ sở lớn nhất tạo sức hút cho bất động sản dòng tiền thời gian qua cũng như sắp tới xuất phát từ nguồn cung khan hiếm và sự thay đổi trong hành vi tiêu dùng của thế hệ trẻ. Khi giá nhà ở đã xác lập một mặt bằng mới, một bộ phận lớn cư dân đô thị đã chuyển dịch từ tư duy sở hữu sang tư duy thuê không gian sống chất lượng cao.

Điều này tạo ra một thị trường cho thuê sôi động và vững chắc hơn. Đối với giới đầu tư, bất động sản dòng tiền lúc này còn đóng vai trò “tránh bão” trước áp lực lạm phát, đồng thời cung cấp một nguồn thu nhập thụ động ổn định để bù đắp các chi phí tài chính.

Chiến lược đầu tư nào cho năm 2026?

Theo ông Nguyễn Hoàng, chuyên gia bất động sản độc lập, để nhập cuộc đầu tư bất động sản an toàn, nhà đầu tư cần bắt đầu bằng tìm hiểu pháp lý dự án, bởi khi các bộ luật mới đã đi vào thực thi, việc kiểm tra năng lực chủ đầu tư và hồ sơ dự án là bước đi sống còn để quyết định 80% sự an toàn của khoản vốn.

Chọn đầu tư đúng phân khúc, đúng thời điểm sẽ giúp sinh lời an toàn.

Từ nền tảng pháp lý vững chắc đó, nhà đầu tư cần áp dụng công thức "3 đúng", đó là Đúng phân khúc - Đúng thời điểm - Đúng năng lực tài chính. Điều này giúp hạn chế tối đa rủi ro từ đòn bẩy quá mức, đảm bảo dòng vốn không bị đứt gãy trong bối cảnh thị trường đang sàng lọc mạnh mẽ.

Sau khi đã xác định được phân khúc an toàn, thước đo giá trị tiếp theo chính là khả năng tạo dòng tiền. Nhà đầu tư nên thay đổi tư duy từ "tích lũy chờ tăng giá" sang "khai thác thực tế". Một bất động sản chỉ thực sự có giá trị khi nó có thể ở hoặc cho thuê tại các khu vực có hạ tầng đồng bộ.

Cuối cùng, để tối ưu hóa thanh khoản, ông Hoàng khuyến cáo người mua cần theo sát lộ trình quy hoạch và các chính sách gỡ vướng của địa phương, bởi đó chính là nơi dòng vốn sẽ tập trung chảy về mạnh mẽ nhất.

Trong xu hướng mở rộng đô thị như hiện nay, mỗi khu vực đều có vai trò riêng. Nơi nào có tốc độ đô thị hóa cao, nhu cầu nhà ở càng lớn thì cơ hội càng nhiều.

Tại phía Nam, khu vực TP.HCM cũ luôn được xác định là hạt nhân, song trước thực tế quỹ đất trung tâm ngày càng khan hiếm và giá ngày càng tăng cao, dòng vốn đầu tư có xu hướng tìm đến những nơi có quỹ đất dồi dào và giá còn mềm. Điều này tạo ra một lực đẩy tự nhiên, đưa dòng tiền tìm về các thị trường vệ tinh.

Theo đó, sức lan tỏa của bất động sản giá trị thực thời gian tới sẽ hướng mạnh sang các địa phương lân cận như Bà Rịa - Vũng Tàu, Bình Dương cũ. Giá trị thực của bất động sản ở đây gắn với nhu cầu ở thực từ các thủ phủ công nghiệp hay những nơi có dự án hạ tầng giao thông kết nối vùng.

Năm 2026, khi sân bay quốc tế Long Thành và các tuyến cao tốc liên vùng đi vào hoạt động, bất động sản tại các khu vực này sẽ không còn là những bãi đất trống chờ thời. Thay vào đó, các đại đô thị vệ tinh liên tục mọc lên và bắt đầu đón nhận những cư dân đầu tiên về sinh sống.

Thị trường bất động sản phía Nam năm 2026 là một bức tranh đa sắc màu với nhiều cơ hội mở rộng cho người biết phân tích và nắm bắt đúng thời điểm. Thách thức về giá và nguồn cung sẽ là động lực để thị trường thanh lọc mạnh mẽ, loại bỏ những tồn tại để hướng tới sự phát triển bền vững và minh bạch hơn.