Nhiều tranh chấp xảy ra giữa cư dân và các đơn vị quản lý tại các tòa chung cư. Ảnh: Đức Thanh

Muôn hình, muôn dạng mỗi dự án

Hình thành cùng với sự xuất hiện của các tòa nhà cao tầng tại Hà Nội và TP. HCM hơn 10 năm trước, dịch vụ vận hành, quản lý nhà chung cư đã được xác định đóng vai trò quan trọng với thị trường bất động sản. Tuy nhiên, trên thực tế, hoạt động quản lý, vận hành các tòa nhà chung cư đã không hoàn thành “nhiệm vụ” của mình.

Câu chuyện của Dự án Khu tái định cư 5,3 ha Dịch Vọng (Cầu Giấy) do Công ty Quản lý và phát triển nhà Hà Nội quản lý cũng gây bức xúc đối với cư dân ở đây. Theo phản ánh của các cư dân, dù đã nộp khoản 2% phí bảo trì, nhưng về ở cả chục năm nay, hầu như các thiết bị sở hữu chung chưa được đơn vị quản lý tòa nhà bảo dưỡng, sửa chữa.

Do không được bảo dưỡng, nên 2 chiếc thang máy của Tòa nhà N02 khu đô thị này vốn dĩ “ọp ẹp”, đã hỏng hẳn, khiến cư dân đi lại gặp nhiều khó khăn. Tuy nhiên, đến vài tháng sau, đơn vị quản lý mới cử người xuống để thay thang máy mới.

Tại Sông Hồng Parkview, 165 Thái Hà, dù đã có tới 2 đơn vị có kinh nghiệm quản lý bất động sản cùng tham gia, nhưng theo tìm hiểu của Đầu tư Bất động sản, do bất đồng giữa cư dân và chủ đầu tư khiến công tác quản lý “buộc” phải nghiệp dư hóa một cách không đáng có.

Chuyên nghiệp hóa - quy định là chưa đủ

Hiện nay, quản lý tòa nhà chung cư đã được “luật hóa”, tuy nhiên khái niệm về quản lý bất động sản dường như vẫn còn được hiểu một cách chung chung.

Chẳng hạn, Thông tư 02/2016/TT-BXD quy định, để được kinh doanh nghiệp vụ vận hành nhà chung cư, chỉ cần đáp ứng đủ điều kiện là một pháp nhân hoạt động theo quy định Luật Doanh nghiệp hoặc Luật Hợp tác xã, có đăng ký chức năng quản lý vận hành nhà chung cư hoặc chức năng quản lý bất động sản.

Ngoài ra, phải có tối thiểu các phòng hoặc bộ phận chuyên môn nghiệp vụ… Đồng thời, các các thành viên ban giám đốc và các cán bộ làm việc trong các phòng, bộ phận chuyên môn nghiệp vụ phải có trình độ chuyên môn tương ứng với vị trí công việc và phải có giấy chứng nhận đã hoàn thành khóa đào tạo, bồi dưỡng kiến thức chuyên môn, nghiệp vụ quản lý vận hành nhà chung cư theo quy định của Bộ Xây dựng.

Theo các chuyên gia, nếu chỉ quy định như trên, thì gần như bất kỳ doanh nghiệp nào cũng có thể vận hành, quản lý tòa nhà chung cư, trong khi đây là một hoạt động phức tạp hơn rất nhiều.

Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Quản lý và Bảo trì tòa nhà Việt Nam (VBMA) cho rằng, quản lý chung cư cần thiết phải do các đơn vị có kiến thức về xây dựng và quản lý kế hoạch bảo trì sao cho đúng cách, phù hợp, tiết kiệm chi phí tối ưu, nhưng vẫn đảm bảo công năng tòa nhà hoạt động một cách ổn định, ít tiêu hao. Tuy nhiên, do nhà cao tầng mới chỉ rộ lên 10 - 15 năm trở lại đây, chưa có hành lang pháp lý chuẩn, dẫn đến chuyện luôn có những va vấp giữa cư dân với chủ đầu tư, đơn vị quản lý.

“Tại các quốc gia phát triển, các đơn vị quản lý đều phải qua đào tạo một cách rất khắt khe về tác phong, nghiệp vụ cho nhân viên. Như vậy, mới đảm bảo vận hành, quản lý nhà chung cư đúng cách, tiết kiệm chi phí”, ông Hiệp cho biết.

Ông Trần Như Trung, Phó tổng giám đốc CTCP Đầu tư và Thương mại Thủ Đô cho biết, việc tạo dựng thị trường về quản lý tòa nhà là bước tiến quan trọng, phù hợp xu thế phát triển, từng bước hạn chế những bức xúc của người dân. Điều quan trọng không phải là dự án chung cư cao cấp mới cần quản lý chuyên nghiệp, mà kể cả chung cư bình dân cũng phải quản lý chuyên nghiêp. Điều này cũng giúp thị trường nhà ở cao tầng phát triển bền vững hơn.