Dòng tiền thắt chặt, nhà đầu tư ưu tiên bất động sản tạo dòng tiền, giảm dần lướt sóng ngắn hạn

Thanh khoản giảm dưới áp lực lãi suất và chi phí vốn

Bức tranh thị trường bất động sản TP.HCM trong quý I/2026 cho thấy, dấu hiệu chững lại rõ rệt về thanh khoản, dù mặt bằng giá vẫn duy trì ở mức cao. Diễn biến này phản ánh sự thay đổi trong cách vận hành của dòng tiền khi chi phí vốn tăng lên và khả năng tiếp cận tín dụng trở nên thận trọng hơn.

Theo báo cáo quý I/2026 của Savills, nguồn cung mới căn hộ tại TP.HCM ghi nhận sự sụt giảm theo quý nhưng vẫn tăng theo năm, đạt khoảng 1.900 căn. Cơ cấu nguồn cung tiếp tục tạo áp lực lớn lên khả năng chi trả khi phân khúc cao cấp chiếm gần hai phần ba tổng nguồn cung mới và tập trung chủ yếu tại khu Đông TP.HCM (cũ).

Số lượng đợt mở bán hạn chế cũng kéo nguồn cung sơ cấp toàn thị trường giảm xuống còn khoảng 4.700 căn, trong đó khu Đông tiếp tục giữ vai trò dẫn dắt khi chiếm tới 85% tổng nguồn cung sơ cấp. Hoạt động giao dịch nhìn chung khá trầm lắng, lượng căn hộ bán ra giảm mạnh, khiến tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường chỉ còn khoảng 40%, chủ yếu do thanh khoản phân khúc cao cấp chậm lại.

Trên thực tế, lãi suất tăng trở thành yếu tố chi phối mạnh nhất đến thanh khoản thị trường. Không chỉ tác động đến người mua nhà, chi phí vốn cao còn ảnh hưởng trực tiếp đến kế hoạch tài chính của chủ đầu tư, khiến việc triển khai dự án và xây dựng chính sách bán hàng phải được tính toán kỹ lưỡng hơn.

Dòng tiền ngày càng thận trọng, nhà đầu tư ưu tiên sản phẩm tạo dòng tiền ổn định thay vì lướt sóng. Thị trường bước vào giai đoạn sàng lọc, hướng đến giá trị thực và nhu cầu khai thác dài hạn.

“Trong bối cảnh hiện nay, các chủ đầu tư buộc phải cân nhắc rất kỹ chính sách bán hàng, đặc biệt là phương thức thanh toán và hỗ trợ tài chính cho khách hàng. Chỉ những doanh nghiệp có dòng tiền tốt, khả năng triển khai dự án xuyên suốt mới có thể duy trì hoạt động ổn định trong giai đoạn lãi suất cao”, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc Bộ phận tiếp thị nhà ở CBRE Việt Nam nhận định.

Theo ông Kiệt, lãi suất hiện đang duy trì ở mức khá cao, khoảng 14%, trở thành yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến quyết định mua nhà và đầu tư, đặc biệt với những người sử dụng đòn bẩy tài chính. Đây là rào cản lớn khiến thị trường bước vào giai đoạn bản lề với nhiều biến động.

Theo ông, lãi suất cao không chỉ tác động đến người mua, mà còn tạo áp lực lên chủ đầu tư, khi chỉ những doanh nghiệp có nền tảng tài chính vững mạnh và khả năng hỗ trợ khách hàng dài hạn mới có thể triển khai dự án thuận lợi. Ngược lại, các chủ đầu tư chịu áp lực tài chính sẽ gặp nhiều khó khăn trong việc duy trì tiến độ và chính sách bán hàng.

Điều này đồng nghĩa thị trường đang bước vào giai đoạn thanh lọc tự nhiên, nơi năng lực tài chính và khả năng quản trị dòng tiền trở thành yếu tố quyết định sự tồn tại của doanh nghiệp. Thanh khoản giảm vì thế không phải là tín hiệu tiêu cực hoàn toàn, mà phản ánh quá trình điều chỉnh cần thiết để thị trường trở nên ổn định và
bền vững hơn.

Cùng quan điểm, bà Cao Thị Thanh Hương, Phó giám đốc Dịch vụ nghiên cứu & S2M Savills TP.HCM, nhận định chi phí lãi vay tăng nhanh thời gian qua đã chính thức khép lại giai đoạn lãi suất thấp kéo dài. Các chủ đầu tư hiện nay đã phải chuyển dịch từ các chương trình hỗ trợ lãi suất 0% sang áp dụng các gói lãi suất cố định ở mức 9% đến 10%.

“Lãi suất tăng đang trực tiếp siết chặt thanh khoản của thị trường, người mua ngày càng thận trọng hơn và ưu tiên các sản phẩm có mức giá hợp lý. Lãi suất vay ưu đãi hiện nay đã tăng lên mức 8% đến 9% mỗi năm, trong khi lãi suất thả nổi hoàn toàn có thể vượt ngưỡng 12%. Điều này làm gia tăng áp lực dòng tiền đối với nhóm khách hàng đi vay khi thời gian ưu đãi kết thúc, đồng thời tiếp tục kìm hãm khả năng hấp thụ trong ngắn hạn”, bà Hương phân tích.

Dòng tiền thận trọng, ưu tiên bất động sản tạo dòng tiền

Theo các chuyên gia, thanh khoản giảm mạnh phản ánh sự thận trọng có chọn lọc của cả hai phía, chứ không phải nhu cầu thị trường suy yếu. Nhu cầu ở thực vẫn hiện hữu, nhưng người mua chỉ ưu tiên sản phẩm phù hợp ngân sách, hạn chế vay nợ và tận dụng các chính sách hỗ trợ từ chủ đầu tư. Điều này khiến quá trình ra quyết định kéo dài hơn, song khi giao dịch được thực hiện thì mức độ chắc chắn cao hơn so với giai đoạn trước.

Ông David Jackson, Tổng giám đốc Avison Young Việt Nam nhận định, thị trường đang bước vào giai đoạn thanh lọc, chuyển dịch từ xu hướng đầu cơ, lướt sóng ngắn hạn sang đầu tư giá trị dài hạn và nguồn cầu tăng ở các khu vực có mức giá hợp lý hơn.

Theo ông David, tỷ lệ bán của các dự án vẫn hấp thụ tốt, đạt mức trung bình 35% nguồn cung mới. Các dự án khu vực Bình Dương gần TP.HCM có mức giá phù hợp nên vẫn có thanh khoản cao. Tuy nhiên, sau kỳ nghỉ Tết Nguyên đán, mức độ hấp thụ của toàn thị trường có dấu hiệu chậm lại.

Tuy nhiên, giá bán ít có hiện tượng giảm sâu do các dự án đang có chính sách hỗ trợ lãi suất, ân hạn gốc và việc áp dụng bảng giá đất mới sát giá thị trường khiến giá nhà càng khó giảm. Thị trường sẽ có sự thanh lọc giữa nhu cầu ở thực và giới đầu cơ; đặc biệt, việc định danh điện tử bất động sản cũng góp phần làm minh bạch thị trường.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam đánh giá giai đoạn trước, dòng vốn rẻ đã đóng vai trò quan trọng trong việc thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản. Tuy nhiên, trong bối cảnh mới, nguồn vốn cần được phân bổ đa dạng cho nhiều lĩnh vực nhằm phục vụ mục tiêu tăng trưởng kinh tế hai con số. Dòng vốn vì thế sẽ có sự lựa chọn và hướng đến những nơi thực sự cần thiết, thay vì tập trung mạnh vào bất động sản như trước.

Theo ông Đính, đây là diễn biến bình thường của nền kinh tế khi hệ thống ngân hàng và chính sách tài chính hướng đến hiệu quả sử dụng vốn. Thị trường bất động sản vì thế bước vào giai đoạn sàng lọc, trong đó các hoạt động đầu tư và giao dịch đều cần được tính toán kỹ lưỡng hơn.

Khi đồng tiền không còn rẻ và dễ tiếp cận, các hoạt động lướt sóng sẽ gặp nhiều rủi ro do chi phí vốn tăng cao. Nhà đầu tư buộc phải cân nhắc hiệu quả sử dụng vốn và khả năng khai thác thực tế của sản phẩm để tránh tình trạng kẹt dòng tiền.

“Khi dòng tiền được điều chỉnh để hạn chế những hoạt động đầu cơ không hiệu quả, thị trường sẽ hướng đến những sản phẩm có tính thực dụng cao, phù hợp với nhu cầu sử dụng thực tế. Chẳng hạn, các sản phẩm nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội sẽ được thúc đẩy phát triển mạnh mẽ hơn”, ông Đính nhận định.

Cùng quan điểm, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt nhận định, bối cảnh hiện nay là một sự thử thách thực sự đối với cả chủ đầu tư và các nhà đầu tư. Mọi bước đi cũng như tính toán đều cần phải được cân nhắc kỹ lưỡng vì câu chuyện về lãi suất vẫn còn đó và chúng ta cũng chưa biết chính xác khi nào lãi suất mới có sự điều chỉnh. Chính yếu tố này khiến người mua nhà và chủ đầu tư phải thận trọng trong giai đoạn sắp tới.

Do đó, đây là giai đoạn mà bản thân người mua và nhà đầu tư sẽ tập trung nhiều vào giá trị thực của sản phẩm hơn là câu chuyện đầu tư lướt sóng, lời ngắn hạn. Vì vậy, mỗi quyết định đầu tư hiện nay đều phải cân nhắc thật kỹ về dòng tiền liên quan và đặc biệt là khả năng khai thác thực tế của sản phẩm.

“Những dòng sản phẩm có giá trị thực, có các yếu tố hỗ trợ phát triển trong tương lai cũng như khả năng khai thác dài hạn sẽ được các nhà đầu tư quan tâm. Thậm chí, đối với những sản phẩm hình thành trong tương lai, các dự án có tiến độ triển khai tốt, đảm bảo kịp thời gian bàn giao để phục vụ nhu cầu ở hoặc khai thác thì mới được khách hàng chú ý”, ông
Kiệt nói.

Theo các chuyên gia, trong bối cảnh hạ tầng giai đoạn 2026 - 2028 tiếp tục được hoàn thiện, không gian đô thị mở rộng, dòng tiền được dự báo sẽ dịch chuyển về các khu vực có kết nối tốt, giá hợp lý và có khả năng khai thác ổn định. Đây sẽ là nền tảng để thị trường bất động sản bước vào giai đoạn phát triển bền vững hơn.

Thanh khoản giảm trong ngắn hạn, vì thế, không chỉ phản ánh tác động của lãi suất và chi phí vốn mà còn cho thấy sự thay đổi trong tư duy đầu tư. Khi dòng tiền trở nên thận trọng, bất động sản tạo dòng tiền và phục vụ nhu cầu thực đang dần trở thành lựa chọn ưu tiên của thị trường.