Có một sự thay đổi âm thầm, nhưng rất đáng chú ý đang diễn ra trên thị trường bất động sản Việt Nam. Trong nhiều năm, câu hỏi quen thuộc của nhà đầu tư là: giá sẽ tăng bao nhiêu? Ngày nay, câu hỏi ấy đang dần nhường chỗ cho một cách tiếp cận khác: mỗi tháng tài sản này tạo ra bao nhiêu tiền?

Sự thay đổi tưởng như nhỏ này lại phản ánh một bước ngoặt lớn trong tư duy đầu tư: từ kỳ vọng tăng giá sang ưu tiên dòng tiền thực.

Du lịch hồi phục, tài sản “chuyển chế độ”

Sau giai đoạn thị trường điều chỉnh kéo dài, khi kỳ vọng tăng giá không còn dễ dàng trở thành hiện thực, nhà đầu tư bắt đầu dịch chuyển sang các tài sản có khả năng tạo thu nhập ổn định. Không chỉ bất động sản, xu hướng này còn lan sang chứng khoán, trái phiếu, hạ tầng và các quỹ đầu tư tạo dòng tiền.

Trong bức tranh đó, bất động sản du lịch nổi lên như một phân khúc đặc biệt. Nếu trước đây, căn hộ nghỉ dưỡng, biệt thự biển hay khách sạn chủ yếu được mua với kỳ vọng tăng giá, thì hiện nay, chúng được nhìn nhận như những “doanh nghiệp mini” - có đầu vào, đầu ra, chi phí vận hành và doanh thu từ khách lưu trú.

Giá trị tài sản không còn nằm thuần túy ở mét vuông đất, hay vị trí ven biển, mà ngày càng phụ thuộc vào dòng khách và khả năng vận hành tạo doanh thu đều đặn. Nói cách khác, thị trường đang chuyển từ cuộc săn tìm đất đai sang cuộc săn tìm dòng khách.

Sự thay đổi khẩu vị đầu tư diễn ra đúng vào thời điểm ngành du lịch Việt Nam bước vào giai đoạn phục hồi mạnh mẽ sau đại dịch. Các đường bay quốc tế được mở rộng, chính sách visa dần thông thoáng hơn, hàng loạt dự án hạ tầng như cao tốc, sân bay được đưa vào vận hành, dòng khách quốc tế và nội địa vì thế tăng trở lại rõ rệt.

Từ Phú Quốc, Đà Nẵng, Nha Trang, Hạ Long đến Quy Nhơn hay Hồ Tràm, lượng khách du lịch đang tăng trưởng với tốc độ đáng kể. Nhìn từ góc độ ngành, đây là sự hồi phục. Còn nhìn từ góc độ đầu tư, mỗi lượt khách thực chất là một đơn vị doanh thu tiềm năng.

Khác với căn hộ cho thuê dài hạn phụ thuộc vào thị trường lao động địa phương, bất động sản du lịch gắn trực tiếp với dòng di chuyển của du khách trong và ngoài nước. Càng nhiều khách, công suất lấp đầy càng cao. Càng nhiều đêm lưu trú, dòng tiền càng ổn định. Điều này khiến bất động sản du lịch dần quay về đúng bản chất: một tài sản vận hành, không phải tài sản đầu cơ.

Sự chuyển dịch này không chỉ diễn ra ở Việt Nam, mà là xu hướng toàn cầu. Tại các thị trường phát triển như Nhật Bản hay Singapore, bất động sản tạo dòng tiền, từ khách sạn, căn hộ cho thuê đến quỹ tín thác bất động sản (REITs), đã trở thành cấu phần quen thuộc của thị trường tài chính.

Ở đó, giá trị tài sản không được nhìn qua kỳ vọng tăng giá đơn thuần, mà qua các chỉ số vận hành gồm công suất khai thác, lợi suất, tỷ lệ lấp đầy và dòng tiền hàng năm. Xu hướng này đang dần rõ nét hơn tại Việt Nam.

Tại Hội thảo “Thị trường Bất động sản du lịch 2026: Kênh lưu trú dòng tiền” do Báo Tài chính - Đầu tư tổ chức, các chuyên gia cho rằng, thị trường bất động sản du lịch đang bước vào giai đoạn trưởng thành hơn, khi các chỉ số như công suất phòng, giá thuê bình quân hay doanh thu trên mỗi phòng khả dụng (RevPAR) ngày càng trở thành thước đo quan trọng. Nhà đầu tư cũng thay đổi cách tiếp cận, thay vì nghe những câu chuyện kỳ vọng, họ đòi hỏi dữ liệu vận hành thực tế, từ lượng khách, mô hình khai thác đến hiệu quả sau bàn giao.

Theo TS. Hà Văn Siêu, Phó cục trưởng Cục Du lịch Quốc gia Việt Nam, hành vi du khách cũng thay đổi rõ rệt. Nếu trước đây, câu hỏi phổ biến là đi đâu, thì nay là đi như thế nào và trải nghiệm gì.

Thực tế thị trường cho thấy, không ít dự án từng được kỳ vọng lớn, nhưng sau khi vận hành, lại rơi vào tình trạng thiếu khách, thiếu dịch vụ hoặc thiếu năng lực quản lý. Tài sản tồn tại, nhưng hiệu quả khai thác thấp hơn nhiều so với kỳ vọng ban đầu.

Điều đó khiến vận hành trở thành thước đo quan trọng nhất của chu kỳ mới. Theo ông Siêu, doanh nghiệp không chỉ bán sản phẩm, mà phải giải bài toán phức tạp hơn: thu hút khách, giữ chân khách và tối ưu hóa doanh thu dài hạn.

Một khu nghỉ dưỡng vì thế không còn đơn thuần là nơi lưu trú, mà phải trở thành một hệ sinh thái dịch vụ hoàn chỉnh, từ ẩm thực, giải trí, mua sắm đến trải nghiệm văn hóa đủ sức khiến du khách quay lại nhiều lần.

Cuộc đua tạo lý do để khách quay lại

Các xu hướng nói trên khiến nhiều chủ đầu tư bắt đầu hợp tác với các thương hiệu quản lý khách sạn quốc tế, đồng thời phát triển mô hình nghỉ dưỡng tích hợp, kinh tế đêm, khu nghỉ dưỡng chăm sóc sức khỏe (wellness resort), hay du lịch trải nghiệm. Mục tiêu không còn là bán bất động sản, mà là kiến tạo một điểm đến.

Tại Vũng Tàu, Five Star Group lựa chọn hướng đi này khi phát triển bộ đôi dự án Five Star Odyssey và Five Star Poseidon trên trục đường biển Thùy Vân. Theo bà Trần Diễm My, Phó chủ tịch HĐQT Five Star Group, thay vì phát triển các công trình lưu trú đơn lẻ, doanh nghiệp định hướng xây dựng những biểu tượng du lịch có khả năng thu hút dòng khách và tạo giá trị dài hạn cho địa phương.

Trong đó, Five Star Odyssey được định vị là tổ hợp căn hộ khách sạn và khách sạn 5 sao quốc tế với quy mô hơn 1.200 căn hộ và phòng khách sạn, tích hợp thương mại, ẩm thực, chăm sóc sức khỏe, giải trí và hoạt động về đêm.

Theo doanh nghiệp, mục tiêu không chỉ là công suất phòng, mà là kéo dài thời gian lưu trú và gia tăng mức chi tiêu của du khách, từ đó mở rộng nguồn doanh thu ngoài tiền phòng.

“Trong bối cảnh du khách có quá nhiều lựa chọn, một dự án nghỉ dưỡng muốn thành công phải tạo được lý do để khách quay lại lần thứ hai, thứ ba và nhiều lần sau đó”, ông Nguyễn Thanh Ngữ, Chủ tịch HĐQT TTC Phú Quốc nhấn mạnh.

Theo ông, đây cũng là lý do TTC Phú Quốc phát triển khu phức hợp quy mô khoảng 290 ha tại Nam đảo Phú Quốc, định vị như một “thành phố bản sắc Việt”, nơi tái hiện văn hóa, kiến trúc, ẩm thực và đời sống Việt Nam dành cho du khách trong và ngoài nước.

Dự án được quy hoạch theo mô hình hệ sinh thái trải nghiệm đa lớp, gồm nhiều phân khu như lễ hội, giải trí, sinh thái, văn hóa và nghỉ dưỡng. Trung tâm dự án là đảo Hoa Sen cùng các không gian mang tính biểu tượng, nhấn mạnh yếu tố bản sắc như một lợi thế cạnh tranh.

Ông Ngữ cho rằng, trong giai đoạn mới, điểm mấu chốt không còn nằm ở quy mô, hay kiến trúc, mà ở khả năng tạo ra lý do quay lại. Cấu trúc du lịch Phú Quốc đang hình thành rõ nét: Bắc đảo là các đại dự án của Vingroup, Nam đảo là hệ sinh thái của Sun Group, còn khu vực trung tâm đang nổi lên với các dự án mang bản sắc riêng như TTC Phú Quốc.

Trong cấu trúc đó, Selavia Phú Quốc - “Thành phố Bản sắc Việt” do TTC Phú Quốc phát triển được xem là một trường hợp tiêu biểu của xu hướng chuyển dịch từ đầu tư kỳ vọng tăng giá sang đầu tư dựa trên hiệu quả khai thác.

Tọa lạc tại khu phức hợp Vịnh Đầm, Selavia được phát triển theo mô hình đô thị nghỉ dưỡng tích hợp (all-in-one). Tuy nhiên, điểm khác biệt không nằm ở cấu trúc sản phẩm, mà ở concept “Thành phố Bản sắc Việt”, nhấn mạnh yếu tố văn hóa như trục trải nghiệm trung tâm.

Trong bối cảnh nhiều dự án nghỉ dưỡng đang hội tụ về các mô hình quốc tế tương đồng, tạo ra sự bão hòa trải nghiệm, Selavia lựa chọn hướng đi ngược lại: xây dựng “hệ sinh thái văn hóa Việt” như một lợi thế cạnh tranh dài hạn. Điều này giúp gia tăng động lực quay lại, lan tỏa qua truyền miệng và kéo dài thời gian lưu trú.

Ở góc độ vận hành, dự án hợp tác với các đơn vị như The Ascott Limited và CBRE Group, qua đó áp dụng các tiêu chuẩn quản lý chuyên nghiệp, thay vì mô hình tự vận hành truyền thống.

Nhiều chuyên gia cho rằng, thị trường đang bước vào chu kỳ mới, nơi tư duy đầu tư dịch chuyển từ tài sản chờ tăng giá sang tài sản tạo dòng tiền. Tuy nhiên, sự phục hồi này không đồng đều. Lợi thế đang nghiêng về các dự án có vị trí chiến lược, quy hoạch bài bản, hệ sinh thái trải nghiệm hoàn chỉnh, năng lực triển khai dài hạn của chủ đầu tư và sự tham gia của các đơn vị vận hành quốc tế có kinh nghiệm.

Trong nhiều năm, thị trường bất động sản Việt Nam được dẫn dắt bởi kỳ vọng tăng giá. Nhưng khi thị trường bước vào giai đoạn trưởng thành hơn, khả năng tạo ra thu nhập đang trở thành một thước đo quan trọng không kém. Bất động sản du lịch là một trong những phân khúc phản ánh rõ nét nhất sự thay đổi đó.