Thị trường đất nền vẫn gặp khó trong giao dịch

Thị trường khan hiếm dự án lẫn giao dịch

Theo báo cáo mới nhất về thị trường bất động sản phía Nam quý II/2026 do Công ty cổ phần DKRA Group công bố, phân khúc đất nền ghi nhận nguồn cung sơ cấp giảm nhẹ 8% so với cùng kỳ năm 2024. Nguồn cung chủ yếu đến từ các dự án đã mở bán trước đó, chiếm đến 95%.

Quý II/2025, ba thị trường trọng điểm gồm Long An (cũ), Bình Dương (cũ) và Đồng Nai (cũ) tiếp tục dẫn dắt nguồn cung sơ cấp, với tỷ trọng khoảng 81%, tương đương 5.225 sản phẩm đang mở bán. Sức cầu chung của thị trường đạt mức tăng tích cực 2,4 lần so với quý II/2024, lượng giao dịch tập trung chủ yếu ở Long An (cũ) và Bình Dương (cũ), chiếm hơn 92,2% tổng lượng tiêu thụ sơ cấp. Mặt bằng giá sơ cấp giữa các tỉnh, thành phố (cũ) ghi nhận biên độ chênh lệch lớn ở các khu vực, trong khi giá thứ cấp tăng trung bình khoảng 4% so với quý trước.

Các thị trường trọng tâm của phân khúc đất nền như Đồng Nai, trong quý II, hầu như vắng bóng dự án mới mở bán. Các giao dịch chủ yếu đến từ dòng sản phẩm đất vườn phân lô tại các khu vực như Long Khánh, Long Thành. Tại thị trường Bình Dương (cũ), trong quý II/2025, dự án duy nhất phát triển bán hàng mang tên Alana City, với diện tích hơn 41 ha, gồm 2.760 nền đất, được chủ đầu tư mở bán từ năm 2020 tới nay.

Tây Ninh là thị trường có nhiều sản phẩm mở bán nhất trong quý II/2025, với khoảng 3.000 sản phẩm. Tuy nhiên, giao dịch thành công tại các dự án này được các chủ đầu tư báo cáo khá thấp. Đơn cử, Dự án An Huy Mỹ Việt tại xã Đức Hòa được mở bán lần đầu tiên trong quý II, nhưng chỉ giao dịch thành công khoảng 30 sản phẩm, nên tới tháng 6, doanh nghiệp phải dừng triển khai bán hàng.

Ông Lê Thanh Hùng, Giám đốc Công ty Bất động sản Á Âu tại phường Dĩ An, TP.HCM cho biết, doanh nghiệp đang tham gia bán hàng đất nền tại khu vực Đồng Nai và Bình Dương (cũ), nhưng đều trong tình trạng tiêu thụ chậm. Để kích cầu, chủ đầu tư tăng mức chiết khấu lên 15-20%, tặng tiền mặt, vàng cho khách hàng đặt mua sớm, thanh toán nhanh, nhưng lực mua vẫn thấp. “Nhiều đợt mở bán chỉ có vài khách tham dự, thậm chí không phát sinh giao dịch nào”, ông Hùng nói.

Tương tự, chủ đầu tư một dự án đất nền tại xã Cần Đức, tỉnh Tây Ninh cho biết, tình trạng giao dịch những tháng qua rất ảm đạm. Công ty mở bán 1.200 sản phẩm đất nền, nhưng từ cuối năm 2024 đến nay, mới tiêu thụ được khoảng 100 nền.

Ông Võ Hồng Thắng, Phó tổng giám đốc DKRA Group nhận định, thị trường đất nền đã “đứt” hẳn dòng tiền từ giới đầu tư và đầu cơ, nhu cầu ở thực với sản phẩm này rất thấp do đặc thù không thể sử dụng ngay. Sau những đợt siết tín dụng, lãi suất và giá đất tăng cao, cùng tình trạng “tắc” thanh khoản từ năm 2022 khiến giới đầu tư chuyển từ thế “công” sang “phòng thủ”.

Theo ông Thắng, đất nền - phân khúc vốn không tạo ra dòng tiền và tiềm ẩn rủi ro chôn vốn lớn, bị đưa vào danh mục đầu tư kém hấp dẫn. Lực cầu từ đầu cơ đất nền suy yếu kéo theo thanh khoản phân khúc này lao dốc.

Những dự án ra hàng trong quý III/2025

Tuy gặp khó khăn, nhưng nhiều doanh nghiệp vẫn quyết định ra hàng trong quý III/2025. Công ty An Phúc Group thông báo sẽ triển khai bán lại Dự án Đức Hòa New City tại xã Đức Hòa, tỉnh Tây Ninh, có diện tích 3 ha, gồm 155 sản phẩm đất nền. Công ty cổ phần An Huy cũng bắt đầu triển khai bán hàng trở lại Dự án An Huy Mỹ Việt tại xã Đức Hòa, có diện tích cấp phép 60 ha, với 2.500 sản phẩm đất nền phân lô, mức giá 27 triệu đồng/m2.

Tại xã Bến Lức, tỉnh Tây Ninh, Công ty Solia Group công bố mở bán dự án đất nền mang tên The Solia có diện tích 20,5 ha, giá chào bán 20 triệu đồng/m2, được mở bán từ năm 2020 tới nay. Cũng tại xã Bến Lức, Dự án King Hill Residences có diện tích 20 ha, được Tập đoàn Đạt Quang Minh thông báo mở bán vào quý III. Dự án đã được mở bán từ năm 2022 tới nay, giá bán được đưa ra là 24 triệu đồng/m2.

Ông Lưu Quang Tiến, Phó viện trưởng Datxanh Services cho biết, trong quý III, các sản phẩm đất nền được mở bán chủ yếu đến từ các dự án đã mở bán nhiều năm trước, nhưng chưa hết hàng. Bên cạnh đó, sức hút của thị trường trong quý III có thể đẩy thị trường phát triển mạnh trong giao dịch đến từ các chính sách bán hàng ưu đãi mạnh để kích thích làn sóng đầu tư mới.

“Muốn thị trường đất nền vùng ven hồi phục, cần có sự cải thiện ở nhiều yếu tố như chính sách tín dụng nới lỏng, hạ tầng được đẩy nhanh tiến độ, pháp lý rõ ràng và đặc biệt là lấy lại niềm tin của nhà đầu tư. Theo tôi, từ nay đến cuối năm, thị trường đất nền phía Nam có thể đón thêm khoảng 3.000 - 5.000 sản phẩm mở bán mới. Dù nguồn cung dồi dào, sức cầu sẽ chưa thể hồi phục ngay, sớm nhất phải đến quý IV, khi các tỉnh, thành công bố bảng giá đất mới”, ông Tiến nói.