Luật Đất đai năm 2024 được kỳ vọng sẽ cải thiện quản lý và sử dụng đất đai tại Việt Nam, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế xã hội và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người dân.

Tuy nhiên, sau một thời gian thực thi, vẫn còn không ít rào cản và khó khăn trong quá trình triển khai các quy định mới. Những vấn đề này không chỉ xuất phát từ sự thiếu đồng bộ giữa các văn bản pháp lý, mà còn từ cơ chế thực thi, năng lực quản lý và thực tiễn địa phương.

Chậm ban hành văn bản hướng dẫn thực thi

Mặc dù Chính phủ và các bộ, ngành đã nỗ lực xây dựng các văn bản hướng dẫn thi hành, nhiều quy định của Luật Đất đai vẫn chưa được triển khai đầy đủ.

Giá đất là một trong những yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến sự phát triển của thị trường bất động sản và các dự án đầu tư. Tuy nhiên, cơ chế xác định giá đất hiện nay còn nhiều bất cập, dễ dẫn đến sự tranh cãi giữa các bên trong giao dịch đất đai.

Đến nay, mới chỉ có khoảng 59/63 tỉnh, thành phố ban hành các văn bản hướng dẫn chi tiết, trong khi các nghị định và thông tư của các bộ, ngành vẫn đang trong quá trình hoàn thiện. Điều này gây khó khăn cho các địa phương trong việc thực thi Luật, ảnh hưởng đến quá trình giải quyết các vấn đề liên quan đến quyền sử dụng đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ).

Một trong những vấn đề lớn trong việc thực hiện Luật Đất đai sửa đổi là việc xác định và công nhận quyền sử dụng đất của người dân. Các thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) vẫn gặp phải nhiều khó khăn, do các quy định chồng chéo và thiếu sự đồng bộ giữa các cấp quản lý. Hơn nữa, việc áp dụng quy hoạch sử dụng đất tại các địa phương còn lỏng lẻo, gây ra tình trạng lãng phí tài nguyên đất đai và chậm tiến độ thực hiện các dự án.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VnREA), việc cấp sổ đỏ vẫn đang gặp nhiều khó khăn, không ít dự án chưa có đầy đủ giấy tờ pháp lý rõ ràng, dẫn đến việc người dân gặp khó khăn trong việc giao dịch đất đai.

Ông Đính đề xuất cần phải hoàn thiện cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia và đồng bộ hệ thống thông tin đất đai giữa các địa phương để giảm thiểu các thủ tục hành chính. Đồng thời, các cơ quan quản lý nhà nước cần tạo ra các hướng dẫn cụ thể và đơn giản hóa quy trình cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tạo điều kiện thuận lợi cho người dân và doanh nghiệp.

Một vấn đề khác được nhiều chuyên gia và nhà quản lý chỉ ra là khó khăn trong việc giải phóng mặt bằng cho các dự án phát triển. TS. Nguyễn Minh Phong, chuyên gia kinh tế nhận định, việc giải phóng mặt bằng là bài toán khó, bởi nó liên quan đến các vấn đề phức tạp như đền bù, tái định cư và sự đồng thuận của người dân.

Đây là một trong những yếu tố có thể làm chậm tiến độ các dự án phát triển cơ sở hạ tầng. Nhiều dự án lớn bị đình trệ vì không thể thỏa thuận được giá đền bù hợp lý với người dân.

Theo ông Phong, để giải quyết vấn đề này, cần phải xây dựng một cơ chế đền bù minh bạch và công bằng, đồng thời đẩy mạnh công tác tuyên truyền, vận động để người dân hiểu và đồng thuận với chính sách thu hồi đất. Cùng với đó, cần xây dựng các khu tái định cư đầy đủ cơ sở hạ tầng để đảm bảo người dân có thể ổn định cuộc sống ngay sau khi bị thu hồi đất.

Vướng mắc về cơ chế giá đất

Giá đất là một trong những yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến sự phát triển của thị trường bất động sản và các dự án đầu tư. Tuy nhiên, cơ chế xác định giá đất hiện nay còn rất bất cập, dễ dẫn đến sự tranh cãi giữa các bên trong giao dịch đất đai.

Bà Lê Thị Thanh Hà, Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM chia sẻ, giá đất ở các khu vực khác nhau thường xuyên thay đổi, và các yếu tố định giá không rõ ràng khiến cho người dân và nhà đầu tư không thể yên tâm.

Bà Hà cho rằng cần có một cơ chế giá đất ổn định và minh bạch. Việc công khai thông tin về giá đất, cập nhật thường xuyên và đưa vào hệ thống dữ liệu chung sẽ giúp giảm thiểu tình trạng "thổi giá" đất và tăng tính minh bạch trong các giao dịch. Cùng với đó, cần có các chính sách ưu đãi cho những dự án bất động sản xã hội, đặc biệt là nhà ở cho người thu nhập thấp.

Tại Hà Nội, theo thừa nhận của lãnh đạo Sở Tài nguyên và Môi trường, ở một số nơi, bảng giá đất còn thấp hơn giá thị trường, không đủ bù đắp được chi phí và nguồn lực đầu tư tạo quỹ đất (gồm chi phí giải phóng mặt bằng, đầu tư xây dựng hạ tầng...).

Để khắc phục tình trạng Bảng giá đất thấp hơn giá thị trường, UBND các quận, huyện, thị xã đã quy định bước giá và đấu giá nhiều vòng (với số vòng bắt buộc) để đảm bảo giá khởi điểm của vòng sau sát với giá thị trường.

Tuy nhiên, Luật Đất đai và Luật Đấu giá tài sản vẫn chưa điều chỉnh đầy đủ các nội dung như tiền đặt cọc thấp (bằng 20% giá khởi điểm); chưa có quy định nghiêm cấm hành vi thông đồng nâng giá hoặc “thổi” giá, dẫn đến tình trạng người tham gia đấu giá trả giá cao hơn giá thị trường để trúng đấu giá, sau đó không nộp tiền trúng đấu giá (bỏ tiền đặt cọc) hoặc không tiếp tục trả giá ở vòng tiếp theo, làm thất bại cuộc đấu giá và gây loạn giá thị trường.

Đấu giá quyền sử dụng đất để giao cho cá nhân tự xây dựng nhà ở hiện không có quy định phải hoàn thành xây dựng nhà ở trong thời gian nhất định, dẫn đến tình trạng không đưa đất vào sử dụng, để đất hoang, gây khó khăn trong quản lý quy hoạch, mất mỹ quan đô thị và lãng phí nguồn lực đất đai.

Một số quận, huyện, thị xã vẫn còn bị áp lực thu ngân sách từ đấu giá quyền sử dụng đất, nhằm đáp ứng nhu cầu vốn cho phát triển kinh tế - xã hội, nên vẫn tổ chức đấu giá để giao đất cho cá nhân xây dựng nhà ở.

Bên cạnh các vấn đề về thủ tục hành chính và giá đất, việc giám sát và kiểm tra việc sử dụng đất đai cũng gặp phải nhiều khó khăn. Ông Nguyễn Trọng Hoài, Phó Cục trưởng Cục Quản lý đất đai (Bộ Tài nguyên và Môi trường) cho biết, các địa phương hiện nay thiếu các cơ chế giám sát hiệu quả, dẫn đến tình trạng lãng phí đất đai, đất bỏ hoang, hoặc sử dụng sai mục đích.

Ông Hoài cho rằng, cần thiết phải có một cơ chế giám sát chặt chẽ, minh bạch và công bằng để đảm bảo việc sử dụng đất đúng mục đích và hiệu quả.

Các cơ quan quản lý đất đai cũng cần ứng dụng công nghệ thông tin trong việc quản lý dữ liệu đất đai, từ đó giúp giám sát và kiểm tra các dự án sử dụng đất một cách hiệu quả hơn.

Một số doanh nghiệp khi được hỏi cho rằng, một trong những rào cản lớn đối với các dự án bất động sản và phát triển hạ tầng là sự chậm trễ trong các thủ tục pháp lý và giải phóng mặt bằng. Nhiều dự án bị đình trệ, đặc biệt là các dự án nhà ở, vì vướng phải các thủ tục hành chính, sự thiếu đồng thuận trong đền bù và tái định cư.

Để thực hiện hiệu quả Luật Đất đai 2024, theo một số chuyên gia, các cơ quan chức năng cần nỗ lực hơn nữa trong việc giải quyết những khó khăn trên.

Cụ thể, cần tăng cường ban hành các văn bản hướng dẫn chi tiết và tổ chức các khóa tập huấn cho cán bộ các cấp về các quy định mới trong Luật Đất đai sửa đổi. Việc này sẽ giúp các địa phương nắm bắt thông tin và thực thi hiệu quả các quy định của pháp luật.

Hoàn thiện cơ sở dữ liệu đất đai, đảm bảo tính đồng bộ và chính xác. Việc áp dụng công nghệ thông tin trong quản lý đất đai sẽ giúp tiết kiệm thời gian, chi phí và hạn chế sai sót trong công tác quản lý.

Ban hành các văn bản quy phạm pháp luật rõ ràng và chi tiết hơn về phương pháp xác định giá đất và bồi thường khi thu hồi đất. Các cơ quan chức năng cũng cần tăng cường giám sát và kiểm tra việc sử dụng đất.

Thiết nghĩ, chỉ khi các giải pháp này được thực hiện đồng bộ và quyết liệt, Luật Đất đai 2024 mới có thể phát huy tối đa hiệu quả, tạo điều kiện thuận lợi cho sự phát triển của đất nước.