Thị trường bất động sản: Không bi quan nhưng đừng quá tô hồng

Bức tranh thị trường bất động sản cả năm 2017 đã được các công ty tư vấn “khóa sổ” bằng những con số khá ấn tượng. Trong khi thực tế, có vẻ ít màu hồng hơn. Hầu hết các chuyên gia, Doanh nghiệp bất động sản đều đồng tình rằng “không bi quan nhưng đừng quá tô hồng” thị trường bất động sản để có bước đi thực chất hơn vào năm nay.

TIN LIÊN QUAN

Khách hàng tham khảo thông tin mở bán một dự án nhà ở tại Hà Nội. Ảnh: Chiến Công

“Sóng” mới từ quý I/2018

Dù còn nhiều trở ngại nhưng thị trường bất động sản năm 2017 tiếp tục tăng trưởng ổn định, thể hiện qua các chỉ số về giá cả, số lượng giao dịch. Năm 2018 sẽ khả quan hơn năm 2017. Thực tế đã chứng minh, sau một thời gian điều chỉnh và tích lũy, chờ sóng giao dịch, tháng đầu tiên năm 2018 tại thị trường Hà Nội, giao dịch bất động sản tăng 13,8% so với thời điểm cuối năm 2017. Theo Cục Quản lý nhà và thị trườn bất động sản – Bộ Xây dựng, tháng 1/2018 có khoảng 1.650 giao dịch thành công chủ yếu nằm trong phân khúc trung và cao cấp.

Điều đó đồng nghĩa, muốn thị trường hấp lực tốt cần những sản phẩm có chất lượng đủ tốt, định vị đúng phân khúc. Thị trường cho dòng sản phẩm ít chú trọng tới chất lượng mà chỉ theo đuổi giá thành cần thu hẹp lại. Những dự án từ chủ đầu tư coi trọng xây dựng tên tuổi hơn lợi nhuận trước mắt hoặc những dự án liên doanh với các nhà phát triển có tên tuổi lớn trên thế giới trở thành động lực thúc đẩy thị trường 2018.

Ông Nguyễn Thế Điệp - Chủ tịch HĐQT Công ty CP Đầu tư Reenco Sông Hồng phân tích, năm 2017, cả bên bán và bên mua đều có sự cân nhắc kỹ lưỡng, thị trường đang ở giai đoạn giằng co. Ở góc độ tích cực, sự giằng co đã tạo ra sự trung tính của thị trường, không xảy ra hiện tượng quá nóng cũng như quá lạnh.

Thị trường bất động sản thường diễn tiến theo hình sin bất đối xứng. Bắt đầu từ năm 2014, thị trường có dấu hiệu phục hồi khá rõ nét. Đến năm 2015 và 2016 ghi nhận sự sôi động và hồi phục mạnh. Đó là lý do tại sao trong năm 2017, không có quá nhiều bước chuyển quá ấn tượng. Rõ ràng, chủ đầu tư và người mua đã tỏ ra thận trọng hơn sau sự phát triển khá nhanh trong 2 năm vừa qua. Đây là dấu hiệu đáng mừng hơn đáng lo khi thị trường bất động sản có khoảng lặng cần thiết, tạo bước đệm phát triển vững chắc hơn.

Cần đối diện với bất cập cố hữu

Tồn kho bất động sản ở tất cả các phân khúc đều giảm liên tục trong khoảng 3 năm trở lại đây. Lượng bất động sản tồn kho trên cả nước hiện còn khoảng hơn 20.000 tỷ đồng, giảm gần 80% so với thời điểm quý I/2013. Diễn biến trong từng phân khúc cụ thể có sự khác nhau nhưng có thể nói, những dự án bất động sản “ở được” đều đã được đưa vào sử dụng.

Chỉ có một số ít dự án không có hạ tầng tối thiểu, định vị nhầm phân khúc khách hàng hoặc quy hoạch tại vị trí không phù hợp mới tiếp tục tồn kho. Vấn đề mấu chốt, các DN địa ốc cần đi vào thực chất nhiều hơn trong năm 2018, duy trì được tốc độ giảm hàng tồn.
Trong khi đó, theo ông Nguyễn Văn Đực - Phó Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP Hồ Chí Minh, nguồn cung trong năm 2017, chỉ xét ở hai đô thị lớn như Hà Nội và TP Hồ Chí Minh còn quá nhiều, nhưng dành phần lớn cho nhà giá cao (trên 2 tỷ đồng), shophouse và biệt thự nghỉ dưỡng.

Trong khi, lượng cầu chủ yếu nằm ở nhà thấp giá. Tình trạng cung một đằng, cầu một nẻo có thể chưa khiến thị trường đổ sập ngay lập tức song tiềm ẩn “mầm bệnh”. “Chúng ta có thể dự báo những con số màu hồng, những tín hiệu vui mừng của bất động sản Việt Nam trong năm 2018. Tuy nhiên, quan trọng hơn là cần đối diện và tìm lời giải cho những bất cập cố hữu” – ông Đực chia sẻ.

Đồng quan điểm, bà Dương Thùy Dung - Giám đốc Cấp cao CBRE Việt Nam nhận định, thị trường căn hộ đã có sự phân cấp rõ rệt trong năm 2017 ở 4 phân khúc: Hạng sang, cao cấp, trung cấp và bình dân. Theo tính toán, nếu 100 căn hộ cao cấp thì bán được 81 căn. Điều này chứng tỏ tỷ lệ hấp thụ của thị trường vẫn cao. Tuy nhiên, nếu sang 2018, phân khúc căn hộ cao cấp không có dấu hiệu quay đầu, dự báo cũng là thời điểm cuối cùng mà khách hàng có nhu cầu ở thực nên xuống tiền.

PGS.TS Trần Kim Chung - Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế T.Ư: Năm 2018, để thị trường BĐS phát triển ổn định, bền vững, tham gia đóng góp vào tăng trưởng kinh tế, cần đảm bảo hệ thống ngân hàng thương mại tiếp tục cung cấp tín dụng ổn định cho thị trường, không có những bất thường về lãi suất, tiếp cận tín dụng.

Giám đốc Nghiên cứu Công ty Quản lý quỹ Dragon Capital Lê Anh Tuấn: Trong năm 2018, “sức khoẻ” thị trường vẫn ổn định, song các DN BĐS cũng cần hết sức thận trọng. Ít nhất là lựa chọn phân khúc đầu tư phù hợp với số đông thị hiếu khách hàng hơn về trung hạn và dài hạn.