Hạ giá, vẫn không “đẩy” được hàng

Năm 2020, ông Nguyễn Văn Minh (quận Tân Phú, TP.HCM) đầu tư 2,1 tỷ đồng mua nền đất 140 m2 tại một dự án khu dân cư ở huyện Cần Đước (Long An). Ông dự tính, khi đất tăng giá, sẽ bán đi để kiếm lời.

Tuy nhiên, từ đó tới nay, đất nền tại dự án này không có dấu hiệu tăng giá. “Lúc mua, tôi phải vay ngân hàng 800 triệu đồng và đến nay đã phải trả lãi ngân hàng khá nhiều. Từ đầu tháng 4/2025, tôi quyết định chào bán nền đất này, nhưng cả tháng không ai hỏi mua. Tôi đã hạ giá xuống 1,8 tỷ đồng, mà chưa có khách”, ông Minh than.

Cũng đang “đau đầu” vì đầu tư đất nền, bà Trần Kim Loan (quận 5, TP.HCM) cho biết, năm 2021, bà mua 127 m2 đất nền tại dự án khu dân cư ở huyện Cần Đước (Long An) với giá 1,6 tỷ đồng. Nền đất này đã được cấp sổ. Sau 2 năm chào bán mà không có người mua, mới đây, bà Loan hạ giá xuống còn 1,1 tỷ đồng, nhưng đến nay vẫn chưa “đẩy” được hàng.

Ông Lê Trường An, Giám đốc sàn môi giới bất động sản Nhà đất Long An (đơn vị chuyên môi giới chuyển nhượng đất nền dự án) cho biết, đất nền ở Long An hiện rất khó bán. Nhiều nhà đầu tư phải chấp nhận bán với giá thấp hơn 30 - 40% so với giá lúc mua.

“Giai đoạn 2015 - 2020, thị trường đất nền tại Long An khá sôi động, giá bình quân khoảng 14 triệu đồng/m2. Nhưng từ năm 2021 tới nay, thị trường này hầu như không có dự án mới, cũng rất ít khách mua. Nguyên nhân một phần do thị trường không có “sóng”. Các chủ đầu tư sau khi bán xong dự án đã rút khỏi thị trường. Khách hàng mua đất nền chủ yếu để đầu tư, đầu cơ. Các dự án không có người ở, cỏ mọc um tùm, nên rất khó tìm được khách mua”, ông An phân tích.

Dự án mới cũng khó bán

Năm 2021, Dự án King Hill Residences (tại huyện Bến Lức, rộng 20 ha, gồm 350 sản phẩm đất nền) mở bán giai đoạn I, nhưng không thành công. Năm 2024, chủ đầu tư dự án này khởi động bán hàng trở lại.

Ông Võ Thành Anh, Giám đốc sàn giao dịch bán đất nền dự án này cho biết, 5 tháng đầu năm nay, có khoảng 50 khách hàng đặt cọc mua đất nền tại đây, nhưng sau đó, nhiều khách hàng rút cọc, hiện chỉ còn hơn 20 khách chưa rút cọc, nhưng cũng chưa ký hợp đồng mua bán.

Cũng theo ông Võ Thành Anh, tại huyện Đức Hòa, Dự án An Huy Mỹ Việt rộng 60 ha, gồm 2.500 sản phẩm đất nền được mở bán từ tháng 5 vừa qua. “Chúng tôi cũng tham gia bán hàng tại dự án này, tuy nhiên, lượng khách tới tham quan, đặt cọc mua rất thấp”, ông Võ Thành Anh cho biết.

Không chỉ nhà đầu tư muốn “đẩy” hàng, mà chính các chủ đầu tư dự án đất nền cũng “quay xe”. Đơn cử, cuối năm 2024, Thắng Lợi Group mở bán dự án đất nền Diamond City Quốc Linh tại huyện Đức Hòa, nhưng sau 3 tháng không có khách, đã quyết định dừng bán hàng.

Cũng tại huyện Đức Hòa, tháng 8/2024, chủ đầu tư Dự án Khu dân cư An Nông 7 mở bán 155 nền đất, với chính sách mua đất nền tặng căn hộ chung cư mini trong Dự án. Sau 3 tháng mở bán không có giao dịch, chủ đầu tư cũng đành đóng cửa dự án.

Ông Nguyễn Hoàng Anh, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Bất động sản Thiên Minh Land chỉ ra, một trong những nguyên nhân chính khiến thị trường đất nền tại Long An vắng khách là do giá bán được các chủ đầu tư đưa ra quá cao so với giá thị trường. Ví dụ, Dự án An Huy Mỹ Việt có giá 24 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm thuế giá trị gia tăng), Dự án An Nông 7 có giá khoảng 30 triệu đồng/m2. Mức giá này tương đương với phân khúc chung cư tại Long An, nên khách không mặn mà đầu tư.

“Trên thị trường hiện nay, nhu cầu mua nhà đất phục vụ nhu cầu ở thực đang chiếm ưu thế. Do đó, đất nền và những sản phẩm thuần đầu tư khó tăng trưởng tích cực về thanh khoản trong ngắn hạn”, ông Hoàng Anh giải thích.

Nhìn từ góc độ dòng tiền, ông Võ Hồng Thắng, Phó tổng giám đốc DKRA Group phân tích, sau những đợt siết tín dụng, lãi suất và giá đất tăng cao cùng tình trạng “tắc” thanh khoản trong giai đoạn 2022 - 2024 khiến giới đầu tư chuyển từ thế “tấn công” sang “phòng thủ”. Theo đó, đất nền, phân khúc tiềm ẩn rủi ro “chôn” vốn lớn, bị đưa vào danh mục đầu tư kém hấp dẫn. Lực cầu từ đầu cơ đất nền suy yếu, kéo theo thanh khoản trong phân khúc này giảm mạnh.