Quang cảnh Hội thảo “Thị trường Bất động sản du lịch 2026: Kênh lưu trú dòng tiền” do Báo Tài chính - Đầu tư tổ chức ngày 23/6. Ảnh: Chí Cường.

Nỗ lực kiến tạo trải nghiệm cho điểm đến

Sự phục hồi của du lịch Việt Nam cùng những chuyển động tích cực từ hạ tầng, chính sách và dòng khách đang mở ra cơ hội mới cho thị trường bất động sản du lịch. Tuy nhiên, khác với giai đoạn tăng trưởng nóng trước đây, chu kỳ hiện nay chứng kiến sự thay đổi sâu sắc trong tư duy phát triển của các chủ đầu tư.

Nếu như trước đây, nhiều dự án được triển khai với mục tiêu chính là bán sản phẩm, tận dụng đà tăng giá của thị trường, thì hiện nay câu chuyện được quan tâm nhiều hơn là khả năng vận hành, khai thác và tạo dòng tiền thực tế. Nhà đầu tư ngày càng thận trọng hơn sau những biến động của thị trường. Họ không còn dễ dàng xuống tiền chỉ vì những cam kết lợi nhuận hấp dẫn mà bắt đầu đánh giá kỹ năng lực vận hành, sức hút của điểm đến, chất lượng sản phẩm và triển vọng khai thác lâu dài.

Chia sẻ tại Hội thảo “Thị trường Bất động sản du lịch 2026: Kênh lưu trú dòng tiền” do Báo Tài chính - Đầu tư tổ chức ngày 23/6 tại Hà Nội, bà Trần Diễm My, Phó Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Five Star Group cho rằng thị trường đang bước vào một giai đoạn hoàn toàn khác so với trước đây.

Theo bà Trần Diễm My, bất động sản du lịch muốn phát triển bền vững phải được nhìn nhận bằng tư duy mới. “Không phải tư duy bán sản phẩm, mà là tư duy vận hành tài sản. Không phải tư duy khai thác ngắn hạn, mà là tư duy tạo giá trị dài hạn. Không phải tư duy xây dựng đơn lẻ, mà là tư duy kiến tạo điểm đến”. Quan điểm này phản ánh rõ sự thay đổi của thị trường khi giá trị bất động sản nghỉ dưỡng ngày càng được đo bằng khả năng tạo dòng khách, dòng tiền và hiệu quả khai thác thay vì chỉ là giá bán ban đầu.

Bà Trần Diễm My, Phó Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Five Star Group chia sẻ tại Hội thảo. Ảnh: Chí Cường.

Bà Trần Diễm My cho biết Five Star Group đang chuyển hướng từ phát triển sản phẩm đơn lẻ sang xây dựng các tổ hợp nghỉ dưỡng tích hợp, nơi du khách có thể lưu trú, giải trí, mua sắm, chăm sóc sức khỏe và trải nghiệm văn hóa địa phương trong cùng một hệ sinh thái. Doanh nghiệp cũng ưu tiên khai thác bản sắc riêng của từng vùng đất thay vì sao chép mô hình từ địa phương này sang địa phương khác.

Theo bà, một tài sản nghỉ dưỡng chỉ thật sự có giá trị khi có dòng khách, có công suất khai thác, có doanh thu và có khả năng tạo dòng tiền bền vững. Trong chu kỳ mới, câu hỏi quan trọng không còn là bán được bao nhiêu sản phẩm mà là sản phẩm đó sẽ được vận hành như thế nào, tạo giá trị ra sao và đóng góp gì cho điểm đến trong dài hạn.

Nhà đầu tư mua dòng tiền thay vì tài sản

Sự thay đổi trong tư duy phát triển cũng được phản ánh rõ qua chiến lược của nhiều doanh nghiệp lớn trên thị trường.

Ông Nguyễn Thanh Ngữ, Chủ tịch HĐQT Công ty Cổ phần Toàn Hải Vân (TTC Phú Quốc) cho rằng bất động sản du lịch muốn thành công phải gắn chặt với sự phát triển của điểm đến. Theo ông, thời kỳ phát triển đơn lẻ đã qua, thay vào đó là xu hướng hợp tác để cùng hình thành các hệ sinh thái du lịch quy mô lớn, đủ sức hấp dẫn du khách trong thời gian dài.

Ông Nguyễn Thanh Ngữ, Chủ tịch HĐQT Công ty Cổ phần Toàn Hải Vân (TTC Phú Quốc). Ảnh: Chí Cường.

Từ thực tiễn phát triển tại Phú Quốc, TTC lựa chọn chiến lược xây dựng hệ sinh thái du lịch thay vì phát triển các dự án độc lập. Mục tiêu không phải tạo ra thêm những khối bất động sản đơn thuần mà tạo thêm những lý do để du khách lưu trú lâu hơn, trải nghiệm nhiều hơn và quay trở lại nhiều lần hơn.

Trong khi đó, ông Vũ Đình Luân, Phó Tổng giám đốc Công ty Cổ phần Virex, đơn vị thành viên Tập đoàn Alphanam lại nhìn thấy tương lai của bất động sản nghỉ dưỡng nằm ở bản sắc địa phương. Theo ông, trong bối cảnh nguồn cung ngày càng lớn, những dự án có thể sao chép về kiến trúc hay tiện ích sẽ rất khó tạo lợi thế cạnh tranh lâu dài. Điều khiến du khách ghi nhớ và quay trở lại chính là những trải nghiệm gắn với thiên nhiên, văn hóa và con người bản địa.

Ông Vũ Đình Luân, Phó Tổng giám đốc Công ty Cổ phần Virex, đơn vị thành viên Tập đoàn Alphanam. Ảnh: Chí Cường.

Từ kinh nghiệm phát triển các dự án tại Tây Bắc, Alphanam lựa chọn hướng đi gắn với văn hóa địa phương, đưa những giá trị bản địa vào kiến trúc, cảnh quan và trải nghiệm du lịch. Đây được xem là cách tạo nên những sản phẩm khác biệt trong bối cảnh thị trường ngày càng cạnh tranh.

Nhìn từ ba doanh nghiệp gồm Five Star Group, TTC Phú Quốc và Alphanam có thể thấy một điểm chung rõ nét là các chủ đầu tư đang dịch chuyển từ vai trò phát triển dự án sang vai trò kiến tạo điểm đến. Từ việc bán bất động sản, họ chuyển sang bán trải nghiệm, bán hệ sinh thái và bán khả năng tạo ra dòng tiền dài hạn.

Xu hướng này cũng nhận được sự đồng tình từ phía cơ quan quản lý. Tại hội thảo, bà Hằng cho rằng nhiều doanh nghiệp trước đây phát triển bất động sản nghỉ dưỡng theo hướng tập trung vào bán tài sản mà chưa quan tâm đầy đủ đến nền tảng du lịch của địa phương. Theo bà, muốn bất động sản nghỉ dưỡng phát huy hiệu quả thì phải gắn với phát triển du lịch, hạ tầng và dòng khách thực tế. “Không có du lịch thì sẽ không có người ở”, bà nhấn mạnh.

Nhận định này phần nào lý giải vì sao những địa phương có hệ sinh thái du lịch hoàn chỉnh, hạ tầng kết nối tốt và lượng khách ổn định đang trở thành điểm đến hấp dẫn của các nhà đầu tư, trong khi nhiều dự án phát triển theo phong trào trước đây gặp khó khăn trong khai thác.

Ông Phan Đức Hiếu, Đại biểu Quốc hội hoạt động chuyên trách tại Ủy ban Kinh tế và tài chính của Quốc hội chia sẻ tại Tại phiên thảo luận "Rõ lực đẩy - Thông điểm nghẽn" trong khuôn khổ Hội thảo “Thị trường bất động sản du lịch 2026: Kênh lưu trú dòng tiền”. Ảnh: Chí Cường.

Một thay đổi quan trọng khác của thị trường là sự thay đổi trong hành vi của nhà đầu tư. Theo ông Phan Đức Hiếu, Đại biểu Quốc hội hoạt động chuyên trách tại Ủy ban Kinh tế và Tài chính của Quốc hội, nhiều nhà đầu tư hiện nay không còn quá quan tâm đến việc sở hữu một tài sản cụ thể. Điều họ quan tâm là khả năng tạo ra dòng tiền và hiệu quả đầu tư của tài sản đó. Có những người đầu tư mà thậm chí không cần trực tiếp tới xem sản phẩm, bởi điều họ đánh giá là khả năng sinh lời và vận hành của dự án.

Sự thay đổi này đang buộc các doanh nghiệp phải điều chỉnh chiến lược kinh doanh. Nếu như trước đây việc bán hàng là mục tiêu hàng đầu thì hiện nay năng lực vận hành trở thành yếu tố quyết định.

Bà Hoàng Thu Hằng, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng) chia sẻ tại phiên thảo luận "Rõ lực đẩy - Thông điểm nghẽn" tại Hội thảo “Thị trường Bất động sản du lịch 2026: Kênh lưu trú dòng tiền” ngày 23/6. Ảnh: Chí Cường.

Tại Hội thảo, bà Hoàng Thu Hằng, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng) cũng cho rằng, khi những nút thắt lớn về pháp lý dần được tháo gỡ, điểm nghẽn của thị trường đang chuyển sang khâu quản lý và khai thác. Theo bà, hiện nay cơ chế vận hành đối với bất động sản du lịch vẫn là vấn đề cần tiếp tục hoàn thiện để đáp ứng yêu cầu phát triển của thị trường.

Ở góc độ thu hút đầu tư, bà Bùi Thu Thủy, Phó cục trưởng Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ Tài chính) cho rằng, các dự án nghỉ dưỡng hiện đại không thể chỉ dừng lại ở sản phẩm lưu trú. Nhà đầu tư quốc tế ngày càng quan tâm tới chất lượng vận hành, thương hiệu, trải nghiệm khách hàng và khả năng phát triển bền vững. Du khách sẵn sàng chi trả ở mức cao hơn nhưng đổi lại chất lượng dịch vụ phải tương xứng với tiêu chuẩn quốc tế.

Bà Bùi Thu Thủy, Phó cục trưởng Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ Tài chính) chia sẻ trong phiên thảo luận "Rõ lực đẩy - Thông điểm nghẽn" tại Hội thảo “Thị trường Bất động sản du lịch 2026: Kênh lưu trú dòng tiền”. Ảnh: Chí Cường.

Theo bà Bùi Thu Thủy, bất động sản du lịch cũng không thể phát triển tách rời hệ sinh thái kinh tế. Các trung tâm tài chính, khu thương mại tự do, hạ tầng giao thông và các mô hình kinh doanh mới sẽ góp phần tạo ra dòng khách ổn định hơn cho thị trường. Điều đó đồng nghĩa bất động sản du lịch trong tương lai phải được nhìn nhận như một phần của hệ sinh thái kinh tế lớn hơn thay vì chỉ là một sản phẩm lưu trú đơn thuần.

Những thay đổi đó cho thấy thị trường bất động sản du lịch Việt Nam đang bước vào giai đoạn trưởng thành hơn. Cuộc đua hiện nay không còn là cuộc đua về quy mô quỹ đất hay số lượng sản phẩm mở bán. Đó là cuộc đua về năng lực vận hành, khả năng xây dựng hệ sinh thái trải nghiệm, chất lượng dịch vụ và hiệu quả khai thác thực tế.

Trong chu kỳ phát triển mới, lợi thế sẽ thuộc về những doanh nghiệp có thể tạo ra dòng khách ổn định, giữ chân du khách lâu hơn và biến tài nguyên du lịch thành dòng tiền bền vững. Bởi sau tất cả, giá trị của bất động sản du lịch không nằm ở số phòng được xây dựng mà nằm ở số lần du khách quay trở lại và nguồn doanh thu được tạo ra từ những trải nghiệm đó.