Xảy chuyện từ lúc thu hồi đất

Hồi tháng 3/2024, Tòa án Nhân dân tỉnh Đồng Nai ra quyết định buộc Chủ tịch UBND huyện Nhơn Trạch (cũ) ban hành lại các quyết định thu hồi đất, quyết định bồi thường, hỗ trợ và bổ sung giá đất và các quyết định khác có liên quan cho bà Nguyễn Thị Thanh Phương (trú tại TP.HCM). Vụ việc này bắt nguồn từ quá trình thu hồi đất nhiều năm trước, liên quan đến Dự án King Bay, do Công ty cổ phần Free Land làm chủ đầu tư.

Dự án King Bay “lình xình” từ khi mới thu hồi đất

Bản án hành chính phúc thẩm số 865/2023/HC-PT ngày 25/9/2023 của Tòa án Nhân dân cấp cao tại TP.HCM nêu: ngày 5/1/2018, UBND huyện Long Thành ban hành Quyết định số 75/QĐ-UBND thu hồi diện tích 15.212 m2 đất của bà Nguyễn Thị Thanh Phương để thực hiện Dự án King Bay do Công ty cổ phần Free Land làm chủ đầu tư.

Sau đó, trên cơ sở Quyết định số 3541/QĐ-UBND ngày 27/10/2016, Quyết định 213/QĐ-UBND ngày 18/1/2018 của UBND tỉnh Đồng Nai ban hành về việc phê duyệt giá đất để tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất thuộc Dự án King Bay, UBND huyện Long Thành ban hành 2 quyết định bồi thường, hỗ trợ và hỗ trợ bổ sung cho bà Phương.

Bà Phương đã khởi kiện, bởi cho rằng, dự án này thuộc vốn đầu tư của tư nhân, kinh doanh mang tính chất thương mại. Vì chủ đầu tư chưa thỏa thuận về giá bồi thường, hỗ trợ không hợp lý, nên bà Phương không chấp hành bàn giao đất để thực hiện Dự án. Việc UBND huyện Nhơn Trạch ra quyết định cưỡng chế thu hồi đất của bà là không đúng.

Tòa sơ thẩm xét xử bác yêu cầu của bà Phương, nhưng Tòa phúc thẩm Tòa án Nhân dân TP.HCM nhận định, quyết định thu hồi đất và quyết định bồi thường hỗ trợ của UBND huyện Nhơn Trạch xác định các thửa đất không đúng với số thửa đất và diện tích đất trong Giấy chứng nhận số 03429/QSDĐ, cấp ngày 14/8/2003 của chính UBND huyện Nhơn Trạch đã cấp cho bà Phương.

Từ sự sai sót đó dẫn đến việc áp dụng giá đất bồi thường cho bà Phương sai, gây thiệt hại cho người khởi kiện.

Vì vậy, Hội đồng Xét xử đã tuyên hủy các quyết định thu hồi đất số 75/QĐ-UBND; Quyết định số 410/QĐ-UBND ngày 19/1/2018; buộc Chủ tịch UBND huyện Nhơn Trạch ban hành các quyết định thu hồi đất và quyết định bồi thường hỗ trợ cho bà Phương theo đúng quy định pháp luật.

Không chỉ trường hợp trên, nhiều người khác như ông P.Q.Dũng (TP.HCM) cũng đi kêu cứu, tố cáo chủ đầu tư chưa đền bù mà tự ý đã xây dựng hạ tầng trên các thửa đất có diện tích khoảng 9.000 m2 của ông.

Tương tự, năm 2017, bà T.H. (TP.HCM) ghé xem đất thì thấy toàn bộ 5.900 m2 đất của mình đã bị chủ đầu tư cho san ủi, không còn xác định được ranh giới. Trong khi đó, tới đầu năm 2018, bà H. mới nhận được quyết định thu hồi đất của UBND huyện Nhơn Trạch.

Chủ trương vừa duyệt xong, quy hoạch dự án đã bị điều chỉnh

Trở lại câu chuyện quy hoạch Dự án, xét đề nghị của UBND tỉnh Đồng Nai tại Văn bản số 819/UBND-CNN ngày 24/1/2017 và Báo cáo thẩm định của Bộ Xây dựng tại Tờ trình số 22/TTr-BXD ngày 31/3/2017, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Quyết định số 911/QĐ-TTg ngày 22/6/2017 phê duyệt chủ trương đầu tư Dự án King Bay cho Công ty cổ phần Free Land.

Theo phê duyệt của Thủ tướng Chính phủ, tổng số lượng căn nhà trong Dự án là 5.339 căn, với tổng diện tích đất khoảng 541.452,69 m2, tổng diện tích sàn xây dựng khoảng 1.174.802,03 m2. Trong đó, số lượng nhà ở riêng lẻ, biệt thự là 1.771 căn, nhà ở xã hội (thương mại dịch vụ và chung cư) là 3.568 căn.

Phê duyệt của Thủ tướng Chính phủ cũng nêu chi tiết số tầng cao của nhà biệt thự, nhà liền kề, nhà phố, chung cư…

Chưa đầy 2 năm sau, ngày 22/2/2019, UBND tỉnh Đồng Nai ra quyết định điều chỉnh cục bộ quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 của Dự án.

Theo đó, Đồng Nai đã điều chỉnh một phần đất công trình công cộng và đất biệt thự sang đất nhà liền kề, nhà vườn liên kế; điều chỉnh chỉ tiêu tầng cao ô đất thương mại dịch vụ từ 4 - 5 tầng thành  15 - 20 tầng; giảm chiều cao 2 ô đất xây chung cư xã hội từ 9-10 tầng, xuống còn 5-7 tầng...

Phải hủy hợp đồng hứa mua, hứa bán

Ngày 6/9/2018, Phó chủ tịch UBND tỉnh Đồng Nai lúc bấy giờ là ông Võ Văn Chánh ký Quyết định 3179/QĐ-UBND giao đất đợt đầu, tổng diện tích 140.665,9 m2 cho chủ đầu tư để sử dụng vào mục đích đầu tư khu dân cư theo quy hoạch.

Nhưng trước đó, ngày 25/5/2018, Công ty cổ phần Free Land đã ký hàng loạt “Hợp đồng đặt cọc hứa mua, hứa bán nhà ở hình thành trong tương lai” Dự án King Bay.

Loại hợp đồng đặt cọc này mục đích là để đảm bảo khách hàng được quyền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng lô đất có thời hạn sử dụng lâu dài tại dự án.

Theo hợp đồng, khách hàng đặt cọc số tiền ban đầu là 50 triệu đồng, khi ký hợp đồng phải thanh toán 30% tổng giá trị hợp đồng. Các đợt thanh toán theo hợp đồng sau đó được thực hiện 2 tháng/lần, với số tiền khách hàng phải đóng là 10-20% giá trị hợp đồng. Hai bên sẽ ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi lô đất đáp ứng điều kiện chuyển nhượng theo quy định, dự kiến ngày 25/8/2019.

Sau đó, hàng chục khách hàng đã làm đơn tố cáo, cho rằng chủ đầu tư vi phạm các điều cấm của Luật Kinh doanh bất động sản và lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tiền thông qua hợp đồng đặt cọc về việc hứa mua, hứa bán nhà ở hình thành trong tương lai thuộc Dự án King Bay; quá thời hạn, nhưng Công ty cổ phần Free Land không thực hiện nghĩa vụ theo thỏa thuận trong hợp đồng.

Chủ tịch UBND tỉnh Đồng Nai đã có văn bản giao Thanh tra tỉnh phối hợp với Công an tỉnh, UBND huyện Nhơn Trạch cùng các cơ quan liên quan kiểm tra, rà soát làm rõ.

Cơ quan Cảnh sát điều tra Công an tỉnh Đồng Nai chuyển đơn tố giác kèm theo tài liệu có liên quan đến Cơ quan Cảnh sát điều tra Công an TP.HCM để giải quyết theo thẩm quyền.

Cơ quan Cảnh sát điều tra TP.HCM đã đề nghị Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, Chi nhánh TP.HCM phối hợp với các ngân hàng thương mại trong hệ thống cung cấp thông tin, tài liệu về hồ sơ đăng ký mở tài khoản; cung cấp bản sao kê mọi giao dịch của các tài khoản và cho biết số dư hiện có của các tài khoản đứng tên của những công ty, cá nhân liên quan…

Sau đó, ngày 19/4/2021, bà Vũ Minh Lý, Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần Free Land gửi đơn tố cáo, cho rằng, Cơ quan Cảnh sát điều tra Công an TP.HCM đã ban hành văn bản trái luật.

Chưa hết, Ngân hàng TMCP Quân Đội, Chi nhánh Long Thành, Phòng giao dịch Nhơn Trạch (MB Nhơn Trạch) gửi thông báo đến đại diện 64 khách hàng, cho biết Công ty cổ phần Free Land chỉ mới được Ngân hàng ký Hợp đồng bảo lãnh nguyên tắc, cho nên chưa đảm bảo tính pháp lý của việc bảo lãnh trong bán hàng hình thành trong tương lai.

Sự vụ này khiến Sở Xây dựng tỉnh Đồng Nai ký công văn hủy bỏ về điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh tại khu A2, thuộc Dự án King Bay, đồng thời yêu cầu Công ty cổ phần Free Land thực hiện đúng trách nhiệm và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật về nhà ở và kinh doanh bất động sản.

Kết cục, Công ty cổ phần Free Land phải ra văn bản gửi khách hàng về việc thu hồi các thông báo thanh lý hợp đồng đặt cọc hứa mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, phân khu A2, Dự án King Bay.

Tại văn bản này, chủ đầu tư cho hay, doanh nghiệp mới đang trong quá trình đẩy nhanh hoàn thiện các thủ tục pháp lý theo quy định với cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Sau đó, tháng 8/2022, doanh nghiệp bán hàng cho Dự án King Bay làm thông báo gửi khách hàng rằng, ngày 21/7/2022, Cơ quan Cảnh sát điều tra Công an TP.HCM đã ban hành chính thức Thông báo giải quyết nguồn tin về tội phạm. Theo đó, cơ quan công an không khởi tố vụ án hình sự đối với tố giác về tội phạm của một số cá nhân đã gửi đơn.

Theo tìm hiểu của chúng tôi, cơ quan công an chưa xử lý hình sự thời điểm này, bởi chủ đầu tư đã thanh lý hợp đồng đặt cọc hứa mua bán nhà, nên chưa cấu thành hành vi vi phạm theo luật hình sự. Nhưng mọi sự vẫn chưa dừng lại, khi mới đây, hàng loạt quan chức Đồng Nai bị khởi tố như cựu Chủ tịch UBND tỉnh Đồng Nai Cao Tiến Dũng, cựu Phó chủ tịch UBND tỉnh Đồng Nai Võ Văn Chánh. Vụ án hiện đang được điều tra.