Ảnh minh họa

Trên cơ sở góp ý của các doanh nghiệp về Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) cho hay, một số quy định trong Dự thảo chưa đảm bảo tính thống nhất, có thể gây khó khăn cho doanh nghiệp khi thực hiện các hoạt động đầu tư.

Cụ thể, liên quan đến nội dung người sử dụng đất là người nước ngoài, theo quy định tại Điều 6 của Dự thảo, thì cá nhân người nước ngoài không được xem là người sử dụng đất, không được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất, thuê lại đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao.

VCCI cho rằng, quy định này cần được xem xét lại để bảo đảm tính thống nhất với Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở hiện hành. Bởi tại điểm b, khoản 2, Điều 159, Luật Nhà ở 2014 quy định, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thông qua “mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở thương mại, bao gồm căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở, trừ khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định của Chính phủ”.

Luật Kinh doanh bất động sản 2014 cũng quy định, cá nhân nước ngoài được thuê các loại bất động sản để sử dụng; được mua, thuê, thuê mua nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở (khoản 2, Điều 14).

“Như vậy, theo quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản 2014, Luật Nhà ở 2014, thì người nước ngoài được thừa nhận quyền sở hữu nhà ở, nhưng theo Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), họ lại không được thừa nhận quyền sử dụng đất. Điều này dường như chưa phù hợp. Mặt khác, nếu người nước ngoài bán nhà cho người Việt Nam thì người mua có được thừa nhận quyền sử dụng đất không? Vô hình trung, quyền của người mua là người Việt Nam sẽ không được đảm bảo”, đại diện VCCI nêu và kiến nghị xem xét lại quy định về người sử dụng đất đối với người nước ngoài để đảm bảo tính đồng bộ trong hệ thống pháp luật.

Không chỉ “vênh” với Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở, một số quy định tại Dự thảo còn nhiều điểm chưa thống nhất với Luật Đầu tư 2020, các thủ tục hành chính chưa thực sự thuận lợi cho nhà đầu tư.

Đơn cử, theo điểm a, khoản 1, Điều 34 Dự thảo, Bộ Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm quy định về năng lực của đơn vị thực hiện điều tra, đánh giá đất đai. Tuy nhiên, tại mục 205, Phụ lục 4, Luật Đầu tư 2020 thì kinh doanh dịch vụ tư vấn điều tra, đánh giá đất đai là ngành nghề có điều kiện. Theo quy định tại khoản 3, Điều 7, Luật Đầu tư 2020, Bộ Tài nguyên và Môi trường không có thẩm quyền quy định về điều kiện kinh doanh.

Theo kết quả khảo sát PCI hàng năm của VCCI với hơn 12.000 doanh nghiệp trong nước và doanh nghiệp FDI trên 63 tỉnh, thành phố, thì thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai vẫn là một trong những nhóm thủ tục mà doanh nghiệp gặp khó khăn nhiều nhất. Sự phức tạp của các thủ tục hành chính là một cản trở để doanh nghiệp tiếp cận đất đai, bên cạnh các nguyên nhân khác như quy hoạch đất đai của địa phương chưa phù hợp, giá đất tăng nhanh.

Lãnh đạo một doanh nghiệp bất động sản lớn tại TP. Thủ Đức kiến nghị vấn đề liên quan đến việc tập trung đất nông nghiệp. Tại khoản 4, Điều 160 của Dự thảo, thì tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân thực hiện việc tập trung đất nông nghiệp phải lập phương án sử dụng đất trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất quyết định.

Nhưng theo quy định của pháp luật về đầu tư, các dự án phải thực hiện thủ tục để chấp thuận chủ trương đầu tư. Trường hợp tập trung đất nông nghiệp để thực hiện dự án, liệu tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân tập trung đất đai có phải thực hiện theo thủ tục của pháp luật về đầu tư không? Cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sẽ quyết định điều gì khi xem xét phương án sử dụng đất? Tiêu chí để quyết định là gì? Trình tự, thủ tục như thế nào? Mối quan hệ giữa thủ tục này với thủ tục của pháp luật về đầu tư như thế nào?

Tương tự, liên quan đến thủ tục nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp, tại khoản 4, Điều 211 Dự thảo, tổ chức kinh tế được nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp phải có phương án sử dụng đất nông nghiệp được UBND cấp tỉnh chấp thuận. Song Dự thảo không quy định rõ về trình tự, thủ tục để tổ chức có thể có được sự chấp thuận của UBND cấp tỉnh. Điều này có thể gây khó khăn trong quá trình thực hiện.

Ông Đồng Duyên Thọ, đại diện Công ty Luật Duyên Hải kiến nghị, tại Điều 19 về việc bỏ khung giá đất cũ, cập nhật giá đất mới theo thị trường cần được thực hiện bài bản, do cơ quan có uy tín thực hiện. Bởi từ khung giá đất, sẽ tính ra các loại thuế, phí, ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của người dân, tổ chức. Hay tại khoản 3, Điều 141 về đất thương mại dịch vụ có thời hạn cho thuê tối đa là 50 năm, đề xuất cần bổ sung hướng dẫn thủ tục gia hạn hoặc tăng thời hạn sử dụng đất…