Bộ trưởng Bộ Nông nghiệp và Môi trường Trần Đức Thắng giải trình tại Quốc hội

Quy định khung trần đối với hệ số K

Dù kéo dài thời gian hơn dự kiến, song vẫn còn 4 đại biểu đã đăng ký chưa được đăng đàn trong phiên thảo luận ở hội trường về Dự thảo Nghị quyết của Quốc hội quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai (Dự thảo). 16 đại biểu đã góp ý cũng còn không ít băn khoăn xung quanh các đề xuất mới, nhất là về thu hồi đất, giá đất.

Tại Dự thảo, Chính phủ đề xuất áp dụng bảng giá đất (thay cho giá đất cụ thể) để tính thu nghĩa vụ tài chính và tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Đại biểu Cầm Hà Chung (Phú Thọ) nhấn mạnh, đây là nội dung có tác động sâu rộng nhất và cần được thiết kế chặt chẽ nhất.

Theo đại biểu, cơ chế giá đất cụ thể trong nhiều năm qua bộc lộ nhiều hạn chế, tiềm ẩn nguy cơ xin - cho, tạo ra tình trạng 2 giá đất, làm giảm niềm tin của người dân và ảnh hưởng nghiêm trọng đến môi trường đầu tư.

Vì thế, đại biểu nhất trí chuyển từ cơ chế xác định giá đất cụ thể sang áp dụng bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) như Dự thảo đề xuất. Bởi vì, bảng giá đất và hệ số K áp dụng theo chu kỳ giúp tạo sự ổn định trung hạn, là cơ sở quan trọng cho lập kế hoạch đầu tư công, quản lý ngân sách và dự báo thị trường. Hệ số K cho phép điều chỉnh giá đất theo năm, khu vực, vị trí, tạo tính linh hoạt cần thiết để bám sát biến động thực tế.

Nhà nước phải kiểm soát và quyết định giá đất

- Đại biểu Nguyễn Thành Nam (Phú Thọ)

Tôi ủng hộ mạnh mẽ quan điểm Nhà nước, với tư cách là đại diện chủ sở hữu, phải thực hiện quyền kiểm soát và quyết định giá đất, Nhà nước phải đóng vai trò là “kiến trúc sư” của thị trường để giải quyết nghịch lý giá đất ở Việt Nam so với thu nhập trung bình của người dân cao hơn nhiều so với mức trung bình của thế giới.

Bên cạnh đó, cần chuyên nghiệp hóa công tác định giá đất theo hướng củng cố, chuyên môn hóa tổ chức tư vấn định giá đất công lập theo mô hình đơn vị sự nghiệp công lập hoặc doanh nghiệp 100% vốn nhà nước, độc lập về tổ chức với cơ quan quản lý đất đai và cơ quan quản lý giá để tăng cường thực hiện nhiệm vụ đặt hàng, thay cho cơ chế đấu thầu kéo dài của các tổ chức tư vấn tư nhân.

Theo đại biểu, cơ chế này sẽ giảm mạnh nhu cầu phải xác định giá đất cụ thể, nhờ đó rút ngắn thủ tục hành chính, giảm chi phí thuê tư vấn và áp lực lên Hội đồng thẩm định giá. Đồng thời, việc công bố công khai bảng giá đất và hệ số K sẽ tăng tính minh bạch, hạn chế không gian can thiệp tùy tiện.

Tuy nhiên, vị đại biểu Phú Thọ lưu ý, nếu việc xây dựng bảng giá đất và hệ số K không dựa trên dữ liệu đầy đủ, minh bạch, thì rất dễ dẫn đến khi bảng giá đất mới của nhiều địa phương dự kiến tăng cao, nếu hệ số K tiếp tục được áp dụng ở mức lớn, sẽ tạo cú sốc tài chính cho người dân và doanh nghiệp; nghĩa vụ tài chính khi chuyển mục đích sử dụng đất, cấp giấy, tách thửa hoặc thu hồi, bồi thường có thể tăng đột biến, gây phản ứng xã hội và ảnh hưởng tới môi trường đầu tư.

Đại biểu Chung cũng cho rằng, chất lượng dữ liệu làm cơ sở xây dựng bảng giá và hệ số K ở nhiều địa phương còn hạn chế, giao dịch kê khai thấp, dữ liệu phân mảnh, thiếu cập nhật; nếu không cải thiện, dữ liệu bảng giá và hệ số K sẽ không sát thị trường, thậm chí làm trầm trọng thêm bất cập hiện nay.

Lo ngại tiếp theo của vị đại biểu này là sự nhập nhằng giữa giá gốc trong bảng giá và giá điều chỉnh qua hệ số K, nếu không quy định rõ, sẽ dẫn tới mỗi nơi hiểu một kiểu, không đảm bảo tính thống nhất.

Vì vậy, đại biểu kiến nghị, cần tách bạch rõ ràng giá gốc trong bảng giá đất và giá điều chỉnh thông qua hệ số K; quy định khung trần đối với hệ số K, tránh tình trạng mỗi nơi áp dụng một mức điều chỉnh khác nhau, gây chênh lệch lớn và tạo tâm lý bất an cho người dân. Bên cạnh đó, phải công khai dữ liệu đầu vào, phương pháp xây dựng bảng giá, hồ sơ tư vấn để xã hội giám sát; có lộ trình điều chỉnh, có kiểm soát đặc biệt đối với hộ nghèo, người yếu thế và các trường hợp đã nộp hồ sơ trước thời điểm bảng giá đất mới có hiệu lực.

Cũng phát biểu về giá đất, đại biểu Phạm Văn Hòa (Đồng Tháp) quan tâm quy định trường hợp bồi thường bằng đất ở tại chỗ mà giá đất tại vị trí được bồi thường bằng đất ở tại chỗ chưa có trong bảng giá đất, thì chủ tịch UBND cấp xã căn cứ giá đất trong bảng giá đất tại vị trí tương tự để quyết định giá đất để bồi thường bằng đất ở tại chỗ trong phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. UBND cấp xã quyết định biện pháp hỗ trợ trực tiếp khác đối với dự án cụ thể.

Ông Hòa nói, quy định như vậy rất khó cho xã, vì hiện nay ở xã, cán bộ thiếu và còn yếu, ngân sách còn khó khăn.

Hồi âm đại biểu, Bộ trưởng Bộ Nông nghiệp và Môi trường Trần Đức Thắng khẳng định, việc áp dụng bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất là giải pháp minh bạch hóa và đẩy nhanh tiến độ định giá, khắc phục được những tồn tại, vướng mắc đang xảy ra hiện nay, đảm bảo việc Nhà nước quyết định giá đất theo tinh thần của Nghị quyết 18-NQ/TW.

“Chính phủ sẽ quy định cụ thể việc xây dựng bảng giá, hệ số điều chỉnh giá đất, việc tính chi phí hạ tầng được trừ trong nghị định để đảm bảo công bằng và dễ thực hiện. Ngoài ra, Dự thảo đã xử lý những trường hợp xác định giá đất còn dở dang tại thời điểm nghị quyết có hiệu lực thi hành”, ông Thắng cho hay.

Nhà nước thu hồi khi dự án đã thỏa thuận trên 75% diện tích là “đặc biệt”

Thảo luận từ tổ cho đến hội trường, một vấn đề khiến nhiều đại biểu băn khoăn là cơ chế thu hồi đất khi dự án đã thỏa thuận trên 75% diện tích và trên 75% số lượng người sử dụng đất đồng thuận, bởi quy định này tác động trực tiếp đến quyền tài sản của công dân.

Về giá bồi thường khi Nhà nước thu hồi phần đất còn lại, tiếp thu ý kiến tại tổ, Dự thảo mới nhất đề xuất 2 phương án. Phương án 1, việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được thực hiện như các trường hợp Nhà nước thu hồi đất quy định tại Luật Đất đai 2024.

Phương án 2, thực hiện như phương án 1, nhưng nếu tổng số tiền bồi thường, hỗ trợ được nhận trên một đơn vị diện tích thấp hơn trung bình của giá đất đã thỏa thuận trước đó, thì người có đất thu hồi được nhận thêm khoản tiền chênh lệch. Nhà đầu tư phải trả số tiền chênh lệch này cho người có đất bị thu hồi và được tính vào chi phí đầu tư của dự án.

Tán thành phương án 2, đại biểu Nguyễn Thị Thu Thủy (Gia Lai) đề nghị Ban soạn thảo cần làm rõ căn cứ vì sao xác định là 75% và làm rõ quy định này áp dụng cho dự án nào. “Tỷ lệ 25% hộ dân không đồng thuận là tỷ lệ tiềm ẩn những vấn đề gây bất ổn về xã hội, an ninh trật tự tại địa phương, khiếu nại, khiếu kiện hành chính”, bà Thủy nhìn nhận.

Đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga (Hải Phòng) cũng lựa chọn phương án 2, vì có sự hài hòa hơn giữa lợi ích của Nhà nước, người có đất bị thu hồi và chủ đầu tư. “Phương án này đảm bảo sự công bằng, người dân thuộc phần diện tích còn lại được hưởng mức bồi thường không thấp hơn mặt bằng giá trung bình đã thỏa thuận với các hộ dân trước đó. Điều này không chỉ bảo vệ quyền lợi chính đáng của người bị thu hồi đất, mà còn giảm thiểu nguy cơ phát sinh tranh chấp, khiếu kiện”, bà Nga phân tích.

Hồi âm, Bộ trưởng Trần Đức Thắng cho biết, với trường hợp thu hồi đất khi dự án đã thỏa thuận trên 75% diện tích và trên 75% số lượng người sử dụng đất đồng thuận, cơ quan soạn thảo xác định, đây là trường hợp “đặc biệt” cần phải được cân nhắc, đánh giá kỹ lưỡng, thận trọng trên các khía cạnh kinh tế, xã hội, an ninh trật tự, an toàn xã hội và bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp của người dân.

Vì vậy, Dự thảo đã giao HĐND cấp tỉnh - cơ quan quyền lực nhà nước ở địa phương, đại diện cho ý chí, nguyện vọng và quyền làm chủ của nhân dân xem xét quyết định thông qua việc có hay không thu hồi phần diện tích đất còn lại khi nhà đầu tư đã thỏa thuận được trên 75% diện tích và trên 75% số lượng người sử dụng đất.

Dự thảo cũng đưa ra 2 phương án giá bồi thường khi Nhà nước thu hồi phần đất còn lại.

“Trên cơ sở ý kiến của các vị đại biểu Quốc hội thảo luận tại tổ và hôm nay, Chính phủ sẽ phối hợp với cơ quan thẩm tra nghiên cứu lựa chọn phương án xem xét báo cáo với Quốc hội”, Bộ trưởng Trần Đức Thắng hồi âm.

Theo nghị trình, Nghị quyết của Quốc hội quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai sẽ được Quốc hội bấm nút vào sáng 11/12.