Nhà máy điện Nhơn Trạch 3 và 4 (Ảnh: P.V)

Cầu nối cho KCN xanh

Ngày Nhà máy điện Nhơn Trạch 3 và 4 chính thức vận hành thương mại, dòng điện đầu tiên hòa vào lưới quốc gia không chỉ mang ý nghĩa đáp ứng nhu cầu điện ngày càng tăng tại khu vực phía Nam, mà còn là dấu mốc của quá trình chuyển đổi năng lượng sạch, tạo nền tảng cho quá trình xanh hóa các KCN.

Dự án do Tổng công ty Điện lực Dầu khí Việt Nam (PV Power) làm chủ đầu tư, đặt tại KCN Ông Kèo (Đồng Nai), với tổng công suất 1,6 GW. Đây là nhà máy điện đầu tiên tại Việt Nam sử dụng tua-bin khí H-Class của GE Vernova và cũng là dự án đầu tiên vận hành bằng khí thiên nhiên hóa lỏng (LNG). Công nghệ này giúp giảm lượng phát thải carbon thấp hơn khoảng 60% so với các nhà máy nhiệt điện than có cùng công suất, đồng thời đảm bảo hiệu suất và độ ổn định cao cho hệ thống điện.

Ông Ramesh Singaram, Chủ tịch, kiêm Tổng giám đốc khối điện khí của GE Power khu vực châu Á - Thái Bình Dương, chia sẻ rằng, dự án này dự kiến sẽ cung cấp điện cho các KCN lớn tại khu vực phía Nam, bao gồm TP.HCM và tỉnh Đồng Nai. Theo ông, năng lượng tái tạo dự kiến sẽ tăng trưởng mạnh tại Việt Nam và các nhà máy điện khí hiệu suất cao, phát thải thấp sẽ đóng vai trò quan trọng trong việc hỗ trợ quá trình phát triển này, đồng thời đảm bảo độ ổn định và tin cậy của mạng lưới điện.

Không phải ngẫu nhiên, mà câu chuyện năng lượng ngày càng gắn chặt với bất động sản công nghiệp. Theo Cushman & Wakefield, khả năng tiếp cận nguồn năng lượng đang trở thành yếu tố chiến lược trong quyết định thuê bất động sản công nghiệp. Nhu cầu sử dụng điện ngày càng tăng trong các kho vận hiện đại - bao gồm hệ thống tự động hóa, quản lý thông minh và thiết bị xử lý vật liệu tiên tiến - đang làm gia tăng đáng kể chi phí vận hành.

Trong bối cảnh đó, các doanh nghiệp ngày càng ưu tiên những địa điểm có nguồn cung năng lượng ổn định, chi phí hợp lý và thân thiện với môi trường. Yếu tố này ảnh hưởng trực tiếp đến chiến lược lựa chọn vị trí - không chỉ ở cấp quốc gia, mà còn ở từng tài sản cụ thể.

Do đó, các quốc gia không chỉ cạnh tranh về chi phí lao động, mà còn về hạ tầng logistics, năng lượng ổn định và chất lượng nhân lực. Việt Nam và các quốc gia tương đồng phải chuyển từ lợi thế chi phí thấp sang lợi thế hiệu quả và bền vững để giữ vững vị thế trong chuỗi cung ứng mới.

Ông David Jackson, Tổng giám đốc Avison Young Việt Nam, nhận định rằng, các tập đoàn đa quốc gia ngày càng siết chặt yêu cầu về phát thải carbon, sử dụng năng lượng tái tạo, xử lý nước thải, tái chế và báo cáo Môi trường - Xã hội - Quản trị (ESG). Điều này thúc đẩy quá trình tái cấu trúc các KCN hiện hữu, chuyển đổi sang mô hình KCN sinh thái, KCN tuần hoàn và hướng tới Net Zero.

Các yêu cầu về phát thải carbon, năng lượng tái tạo, xử lý nước thải, tái chế và báo cáo ESG ngày càng được các tập đoàn đa quốc gia siết chặt. Điều này thúc đẩy quá trình tái cấu trúc các KCN hiện hữu, chuyển đổi sang mô hình KCN sinh thái, KCN tuần hoàn và Net Zero. Chủ đầu tư nào không theo kịp xu hướng này sẽ gặp khó khăn trong việc thu hút khách thuê chất lượng cao và duy trì tỷ lệ lấp đầy lâu dài.

Năm 2025, sản xuất công nghiệp dự kiến sẽ bứt phá với chỉ số IIP ước tăng 9,2%, trong đó ngành chế biến, chế tạo tiếp tục đóng vai trò chủ lực với mức tăng 10,5%, đóng góp lớn vào mức tăng chung. Nhu cầu điện ở Việt Nam dự kiến tăng 8-10%/năm trong thập kỷ tới, trong khi nguồn khí nội địa ngày càng giảm. Với mục tiêu giảm phát thải ròng bằng 0 vào năm 2050, LNG được xem như nhiên liệu cầu nối giúp Việt Nam cân bằng nhu cầu năng lượng sạch ngày càng cao và vẫn đảm bảo hoạt động sản xuất không gián đoạn.

Theo ông David Jackson, LNG bù đắp sự sụt giảm nguồn khí tự nhiên nội địa, đồng thời tạo bước đệm cho quá trình chuyển đổi năng lượng khi thay thế điện than, giúp giảm đáng kể lượng phát thải CO2 trong thập kỷ tới. Việc đưa LNG vào sản xuất công nghiệp còn tạo dựng cơ sở hạ tầng cho phép dễ dàng chuyển đổi sang công nghệ hydrogen sau 2030 mà không phải xây mới lại từ đầu.

Theo Wood Mackenzie, nhu cầu sử dụng LNG ở Việt Nam ước tăng trung bình khoảng 12%/năm. Theo một số dự báo khác, tới năm 2030, lượng tiêu thụ LNG có thể tăng lên 15-20 triệu tấn và đạt mức 20-25 triệu tấn vào năm 2050. Do đó, ông David Jackson khuyến nghị nên cân nhắc khai thác lợi thế của LNG trong quy hoạch KCN để cung cấp nguồn năng lượng sạch, ổn định cho doanh nghiệp, tạo đà cho quá trình chuyển đổi sang sản xuất xanh.

Việc sử dụng các nguồn năng lượng sạch hơn như LNG là một bước quan trọng để giảm phát thải, tạo bước chuyển cho việc chuyển đổi sang mô hình KCN sinh thái.

Nền tảng cho chu kỳ tăng trưởng mới

Thực tế, trong năm 2025, thị trường bất động sản công nghiệp đã chứng kiến xu hướng “xanh hóa” ngày càng gia tăng. Trong vòng 5 năm tới, 30% KCN được kỳ vọng đạt các chứng chỉ xanh như LEED, theo mục tiêu của Chính phủ.

Do đó, theo ông David Jackson, bài toán hiệu quả năng lượng ngày càng được quan tâm, nhất là khi cơ chế thuế carbon biên giới (CBAM) của EU chính thức áp dụng từ năm 2026. Các KCN tích hợp giải pháp tiết kiệm năng lượng, điện tái tạo hay sử dụng LNG như nguồn nhiên liệu cầu nối sẽ đáp ứng yêu cầu giảm phát thải của khách thuê, mà vẫn đảm bảo hoạt động sản xuất.

Những kết quả tích cực đã thấy rõ trong hai năm qua. Năm 2024, số lượng tài sản công nghiệp đạt chứng nhận xanh tăng nhanh nhất trong các phân khúc. Sang năm 2025, nhiều “nhà máy xanh” đi vào vận hành, như Nhà máy Coca-Cola tại KCN Phú An Thạnh (Tây Ninh) đạt LEED Gold, hay nhà máy LEGO tại VSIP 3 (Bình Dương) đạt LEED Gold và Platinum. “Đây là bệ phóng để bất động sản công nghiệp Việt Nam nâng cao chất lượng, tăng sức cạnh tranh trong khu vực và thu hút thêm dòng vốn xanh trong thời gian tới”, ông David Jackson nói.

Theo ông John Michael Campbell, Giám đốc bộ phận dịch vụ Bất động sản Công nghiệp Savills Việt Nam, các mô hình KCN sinh thái đã chứng minh tính hiệu quả về chi phí, vận hành và giảm phát thải. Khi các tiêu chuẩn môi trường, yêu cầu cấp phép và kỳ vọng ESG của nhà đầu tư quốc tế được nâng cao, yếu tố bền vững không còn mang tính hình thức, mà trở thành điều kiện then chốt để bảo đảm khả năng thu hút khách thuê trong chu kỳ mới.

Ông John nhận định, năm 2026 sẽ mang ý nghĩa bản lề đối với thị trường công nghiệp Việt Nam khi triển vọng sản xuất cải thiện, môi trường đầu tư ổn định và hệ thống kết nối, từ cảng biển, năng lượng đến hạ tầng số được củng cố rõ nét hơn. Quá trình chuyển đổi này đánh dấu sự dịch chuyển từ tăng trưởng dựa trên chi phí sang tăng trưởng dựa trên năng lực hệ thống, trong đó hạ tầng, năng lượng và dữ liệu vận hành đồng bộ để phục vụ các ngành sản xuất có tiêu chuẩn ngày càng cao. Để đón dòng vốn dịch chuyển trong thời gian tới, các chuyên gia cho rằng, chuyển đổi sang mô hình KCN xanh và bền vững phải là ưu tiên chiến lược để nâng cao sức cạnh tranh, nhất là khi dòng vốn FDI ngày càng gần với tiêu chuẩn ESG. Cần tích hợp ESG vào quá trình lập kế hoạch và vận hành KCN nhằm tăng cơ hội tiếp cận nguồn vốn xanh và khách thuê chất lượng cao. Cùng với đó là khai thác lợi thế của các nguồn năng lượng tái tạo, tiết kiệm năng lượng và tiến dần đến thay thế điện than.