Dự án Saigon Sports City của Công ty TNHH Saigon Sports City (đang được Jencity Limited - công ty con của Keppel (Singapore) - tiến hành thoái 70% vốn).

Kiên nhẫn chờ “thực đơn” độc đáo

Một loạt thương vụ M&A có quy mô, giá trị lớn nhỏ được công bố từ đầu năm đến nay, cũng như ấn mốc thời gian chốt hoàn thành cho tới năm sau cho thấy độ nhộn nhịp của thị trường, sự hào hứng nhập cuộc của bên mua, bên bán và cả các nhà tư vấn môi giới.

Theo TS. Lê Minh Phiếu, Luật sư sáng lập và điều hành LMP Lawyers, để đưa một thương vụ M&A đi đến thành công, cần rất nhiều yếu tố, mà một trong số đó là sự cộng hưởng, giao thoa giữa người mua và người bán.

Là người trực tiếp tư vấn và làm việc với các bên, nhà tư vấn môi giới như LMP Lawyers phải là cầu nối đứng ở giữa, làm sao để tư vấn và tìm ra giải pháp phù hợp nhất nhằm hướng tới sự cân bằng và cộng hưởng cho đôi bên. Ngoài ra, cũng cần phải đảm bảo tốt về mặt thời gian, chiến lược phù hợp trong bối cảnh thực tế là có khá nhiều cơ hội hợp tác đa dạng ở các ngành mũi nhọn và tiềm năng của Việt Nam hiện tại.

Để đưa một thương vụ M&A đi đến thành công, cần rất nhiều yếu tố, mà một trong số đó là sự cộng hưởng, giao thoa giữa người mua và người bán.

- TS. Lê Minh Phiếu, Luật sư sáng lập và điều hành LMP Lawyers

Đặc biệt, theo ông Phiếu, sự kiên nhẫn trong bối cảnh khó khăn hiện nay cũng là một yếu tố cần thiết khi bên mua đang thận trọng và đưa ra những điều kiện có phần khó khăn hơn.

Cụ thể, quyền chọn bán đang là một trong những vấn đề được nhà đầu tư trong và ngoài nước rất quan tâm để dự phòng trường hợp trong tương lai, công ty không đạt được mục tiêu kinh doanh đã đặt ra. Không những vậy, bên mua cũng đặt ra thêm yêu cầu trong trường hợp bên bán không đủ điều kiện về tài chính để thực hiện nghĩa vụ mua lại của mình khi bên mua thực hiện quyền chọn bán. 

Bà Trần Thị Khánh Linh, Phó giám đốc Bộ phận Tư vấn đầu tư Savills đánh giá, thị trường Việt Nam vẫn là nơi có cơ hội tăng trưởng cao với dòng đầu tư trực tiếp nước ngoài bền vững, hạ tầng đang phát triển mạnh mẽ, nhờ đó thúc đẩy nhu cầu đối với hầu hết phân khúc bất động sản như nhà ở, công nghiệp, thương mại, văn phòng... Điều này góp phần tạo sức hấp dẫn của thị trường Việt Nam đối với các nhà đầu tư.

Bên cạnh đó, bà Linh cho biết, thời điểm hiện nay, nhà đầu tư có nhiều cơ hội M&A các dự án tiềm năng hoặc hợp tác với các đối tác địa phương để phát triển các dự án lớn. Nhu cầu thị trường đa dạng thu hút các “khẩu vị” đầu tư khác nhau.

“Nhu cầu của khối ngoại đối với dự án bất động sản nhà ở thực chất vẫn rất lớn, không kém nhu cầu đối với dự án khu công nghiệp, văn phòng. Nhà đầu tư nước ngoài luôn yêu cầu các dự án bất động sản phải có hiện trạng pháp lý rõ ràng, sẵn sàng để phát triển”, bà Linh chia sẻ.

Có thể thấy, “khẩu vị” của bên mua có nhiều thay đổi. Điển hình, trong lĩnh vực bất động sản đang có những rào cản pháp lý khiến nhiều thương vụ M&A khó chốt. Từ kinh nghiệm tư vấn thương vụ của LMP Lawyers, ông Phiếu cho hay, đối với các dự án mục tiêu, ngoài tiêu chí đất sạch, nguồn gốc rõ ràng, bên mua thường yêu cầu dự án phải được chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc có quy hoạch 1/500. Tuy nhiên, trên thực tế, không nhiều dự án đạt được 2 tiêu chí này.

Những rào cản pháp lý cụ thể gây khó khăn cho các thương vụ M&A trong lĩnh vực bất động sản thường xoay quanh một số vấn đề chính, như pháp lý về quyền sử dụng đất, thủ tục phê duyệt dự án, kế hoạch sử dụng đất và quy hoạch sử dụng đất, tiền sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất và cơ chế gia hạn, quy định về chuyển nhượng dự án, tranh chấp pháp lý, vướng mắc trong quá trình thực hiện các thủ tục pháp lý…

“Các quy định về điều kiện và thủ tục chuyển nhượng dự án bất động sản giữa các doanh nghiệp còn phức tạp và chưa đồng bộ, khiến dự án bị ngâm hồ sơ, gây khó khăn cho việc tiến hành các thương vụ M&A”, ông Phiếu cho biết.

Chuyên gia của Savills cũng thừa nhận, gần đây, nguồn cung dự án bất động sản nhà ở khá hạn chế. Vì vậy, nhà đầu tư khối ngoại chuyển hướng sang các dự án khu công nghiệp, văn phòng đang vận hành, pháp lý rõ ràng, dễ thực hiện M&A hơn.

Từ đầu năm đến nay, thị trường bất động sản nhà ở chứng kiến rất ít thương vụ M&A đến từ khối ngoại.

Một số ít thương vụ có thể kể đến như Tập đoàn Kim Oanh hợp tác với NTT Urban Development, Sumitomo Forestry, Kumagai Gumi Co. Ltd. (Nhật Bản) để phát triển Dự án The One World tại tỉnh Bình Dương. Dự án được giới thiệu có tổng vốn đầu tư hơn 1 tỷ USD, gồm shophouse, nhà phố liền kề, biệt thự compound và căn hộ… Hoặc thương vụ Nishi Nippon Railroad (Nhật Bản) mua lại 25% cổ phần trong Dự án Paragon Đại Phước (45,5 ha) từ Tập đoàn Nam Long với giá khoảng 26 triệu USD.

Ngoài ra, còn có thương vụ Great Master Pte.Ltd. (Singapore) mua lại 20% tổng vốn điều lệ của Công ty cổ phần Trung Khởi, với giá trị 5 triệu USD. Trung Khởi đang đầu tư một số dự án lớn trên địa bàn Quảng Trị, trong đó có Dự án Khu công nghiệp đa ngành Triệu Phú, quy mô 529 ha, tổng vốn đầu tư 4.533 tỷ đồng.

Trong khi đó, thị trường xuất hiện thương vụ thoái vốn đáng chú ý. Cụ thể, Jencity Limited - công ty con của Keppel (Singapore) đang tiến hành thoái 70% vốn tại Công ty TNHH Saigon Sports City (chủ đầu tư Dự án Saigon Sports City). Tổng giá trị thương vụ ước tính khoảng 344 - 391 triệu đô la Singapore (tương đương 6.558 - 7.450 tỷ đồng), phụ thuộc vào kết quả thực hiện các cam kết theo thỏa thuận, đặc biệt là tiến độ phê duyệt pháp lý Dự án.

Bên nhận chuyển nhượng bao gồm Công ty TNHH HTV Đại Phước sẽ mua 35% (qua 2 đợt) và Công ty cổ phần Bất động sản Vinobly sẽ mua 35%.

Giao dịch giữa Keppel và nhóm doanh nghiệp mới được diễn ra trong bối cảnh tiến độ triển khai Dự án Saigon Sports City không đạt kỳ vọng ban đầu của chủ đầu tư.

Dự án được Keppel Land (thuộc Tập đoàn Keppel) hoàn tất M&A vào đầu năm 2018, khởi công cuối năm 2019 và dự kiến hoàn thiện vào năm 2027. Tổng chi phí phát triển Dự án được công bố thời điểm đó là hơn 500 triệu USD, mục tiêu cung cấp ra thị trường 4.300 căn hộ cao cấp.

Sẵn sàng, nhưng thận trọng

Ngay từ những ngày đầu năm 2024 cho đến các kỳ đại hội đồng cổ đông của các “ông lớn” trong nước, nhiều thông tin về kế hoạch M&A đã được tiết lộ. Dù dư tiền lên đến ngàn tỷ đồng và nhận được không ít lời chào mời với giá tốt, nhưng khá nhiều ông chủ vẫn tỏ ra thận trọng.

Điển hình, Vinamilk cho biết sẽ M&A khi hoạt động này đem lại hiệu quả. Mặc dù được nhiều đối tác nước ngoài giới thiệu các thương vụ M&A, nhưng Vinamilk vẫn đang ở bước nghiên cứu. Tập đoàn PAN cũng chưa nhìn thấy thương vụ nào phù hợp để M&A. Ông Nguyễn Duy Hưng, Chủ tịch HĐQT Tập đoàn PAN khẳng định, bất cứ doanh nghiệp nào hợp nhất về PAN đều phải mang lại giá trị cho Công ty. 

Đang nắm giữ quỹ tiền nhàn rỗi khoảng 2.200 tỷ đồng, song Công ty cổ phần Nhựa Bình Minh chưa có kế hoạch M&A hay mở rộng quy mô trong thời gian tới. Tuy nhiên, trước những ý kiến của cổ đông, Ban Lãnh đạo Công ty cho biết, sẽ tiến hành thảo luận thêm để tiếp tục phát triển, mở rộng trong tương lai.

Sau khi trải qua giai đoạn Covid-19, Tập đoàn Thiên Long phải “cắt” nhiều dự định M&A đã theo đuổi trong thời gian dài, bởi các đối tác mà Công ty nhắm tới bị lung lay trong sóng gió, bộc lộ nhiều rủi ro và khó khăn tiềm tàng. Năm 2023, Thiên Long chỉ thực hiện duy nhất một thương vụ M&A là nâng tỷ lệ sở hữu tại Công ty Pega Holdings (đơn vị có hoạt động kinh doanh chính là sách, báo và tạp chí) từ 25% lên 40%.

Dẫu vậy, vẫn có những doanh nghiệp cởi mở và sẵn sàng xuống tiền M&A khi đạt được mức giá hợp lý. Công ty cổ phần Thế giới số (Digiworld) khẳng định đã tìm được “công thức” thành công cho M&A và coi đây là định hướng phát triển quan trọng của mình. Digiworld luôn có danh sách các thương vụ M&A, đặt mục tiêu thực hiện 2 - 3 thương vụ mỗi năm.

Trong bối cảnh kinh tế khó khăn hiện nay, việc lựa chọn M&A là một chiến lược hợp lý để tái cấu trúc và khôi phục sức mạnh cho doanh nghiệp. Thực tế, sau Covid -19 và do nhiều yếu tố, nhiều doanh nghiệp gặp khó về dòng tiền cũng như kế hoạch để phát triển trong tương lai.

Theo ông Phiếu, việc hợp tác với các nhà đầu tư, các quỹ đầu tư nước ngoài có thể giúp doanh nghiệp phần nào tháo gỡ khó khăn trước mắt về mặt tài chính, đồng thời có sự hợp tác về chiến lược cho sự phát triển lâu dài của doanh nghiệp. Bản thân doanh nghiệp cũng cần không ngừng tìm kiếm cơ hội để có thể nâng cao năng lực tài chính, nâng cao thương hiệu, mở rộng thị trường, đầu tư đội ngũ nhân sự chủ chốt, tận dụng nguồn lực, kinh nghiệm về công nghệ, quản trị, vận hành, marketing… từ các đối tác trong và ngoài nước.

Bên cạnh đó, các doanh nghiệp cũng cần có kế hoạch và chuẩn bị cho những thay đổi không lường trước, đồng thời phải luôn duy trì sự linh hoạt trong chiến lược.