Săn dự án

M&A bắt đầu trở lên sôi động hơn với nhiều thông tin “săn dự án” của các nhà đầu tư trong và ngoài nước. Tuy nhiên, các thương vụ hầu hết đang ở bước đặt hàng, xem xét và khảo sát, chưa chuyển sang giai đoạn chốt.

Các nhà đầu tư vẫn duy trì sự quan tâm trong suốt 6 tháng đầu năm nay. Càng về sau, mức độ quan tâm càng tăng dần. Các dự án đã hoàn thiện thủ tục pháp lý là mục tiêu săn lùng của nhiều nhà đầu tư.

Tính đến hết quý II/2023 hầu hết các thương vụ M&A mới chỉ diễn ra trong giai đoạn tìm kiếm và khảo sát, chưa đi đến bước đàm phán và chốt giao dịch.

Khách hàng phần lớn là nhà đầu tư đến từ các nước như Hàn Quốc, Singapore, Nhật Bản, Đài Loan, Malaysia, Thái Lan. Trong đó, Keppel Land, Frasers, WHA, Central Retail… là những tên tuổi ngoại đã và sẽ tìm kiếm cơ hội M&A ở các phân khúc BĐS thương mại, nhà ở và công nghiệp.

Một trong những thương vụ M&A lớn có thể kể đến đó là thương vụ Tập đoàn Keppel cùng quỹ đầu tư Keppel Vietnam Fund (KVF), gọi chung là Keppel Consortium đã ký các thỏa thuận ràng buộc để mua lại 49% số cổ phần của Tập đoàn Khang Điền tại 2 dự án khu dân cư liền kề tại TP.Thủ Đức. Giá trị thương vụ là 3.180 tỷ đồng (tương đương 187,1 triệu đô la Singapore). 

Khang Điền sẽ nắm giữ 51% và cùng phát triển 2 dự án này (gồm Emeria (6 ha) và Clarita (5,8 ha)) với Keppel Consortium. Đây là khoản đầu tư chung thứ hai của Keppel và KVF, sau thương vụ mua lại ba khu đất dân cư tại Hà Nội vào năm 2022.

Dự kiến thương vụ sẽ hoàn thành trong năm 2023. Theo kế hoạch, Keppel Consortium và Khang Điền cùng phát triển hơn 200 căn nhà liền thổ và hơn 600 căn hộ cao tầng tại 2 khu đất, có tổng diện tích đất khoảng 11,8 ha. Tổng chi phí phát triển cho các dự án, bao gồm chi phí đất đai, dự kiến vào khoảng 10.200 tỷ đồng (tương đương 600 triệu đô la Singapore). 

Hiện 2 dự án đã có các phê duyệt phát triển cần thiết, bao gồm quy hoạch tổng thể và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hai địa điểm.

Thị trường bất động sản đang xuất hiện nhóm các tập đoàn, quỹ đầu tư lớn âm thầm thâu tóm các dự án bất động sản mà chủ đầu tư đang gặp khó khăn.

Được biết đây là khoản đầu tư chung thứ hai của Keppel và KVF sau thương vụ mua lại ba khu đất tại Hà Nội vào năm 2022.

Ông Joseph Low, Chủ tịch Keppel tại Việt Nam cũng cho biết, việc mua vốn tại hai dự án nói trên phù hợp với mô hình kinh doanh của Keppel, cho phép công ty khai thác quỹ đất của bên thứ ba để tăng trưởng. Keppel cũng muốn tăng cường đầu tư vào Việt Nam trong bối cảnh các doanh nghiệp có chiến lược đa dạng hóa các khoản đầu tư và không tập trung vào Trung Quốc để giảm thiểu rủi ro.

Trước đó, Frasers Property Việt Nam, công ty thuộc hệ sinh thái Frasers Property Group - một tập đoàn đa quốc gia có bề dày kinh nghiệm trong sở hữu, vận hành và phát triển các sản phẩm và dịch vụ đa dạng trong lĩnh vực bất động sản cũng công bố hợp tác với một tập đoàn tại Việt Nam để triển khai các khu công nghiệp ở phía Bắc với tổng đầu tư tương đương 250 triệu USD. Tại thương vụ này, phía FPV đã góp 49% vốn điều lệ.

Trong khi đó, chỉ có một số ít doanh nghiệp Việt Nam, có đủ tiềm lực để tham gia cuộc chơi với các thương vụ quy mô vừa và nhỏ.

Ngoài các thương vụ mua bán, góp vốn với các công ty có vốn nước ngoài, các doanh nghiệp bất động sản Việt Nam cũng liên tục có các thương vụ đầu tư, thâu tóm lẫn nhau thông qua việc mua bán cổ phần. Nhờ đó mà các doanh nghiệp đang khó khăn có thể tiếp tục duy trì, hoàn thiện những dự án đang dang dở trong bối cảnh khó tiếp cận nguồn vốn.

Bên mua thích mua đứt dự án, doanh nghiệp

Theo quan sát, có thể thấy phương thức M&A trong lĩnh vực bất động sản chủ yếu vẫn là phương thức chuyển nhượng cổ phần doanh nghiệp. Trong đó, tách dự án và mua bán đứt doanh nghiệp là lựa chọn được nhiều bên mua ưa thích.

Đại diện Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết, số lượng các chủ đầu tư có nhu cầu tìm kiếm đối tác để chuyển nhượng hoặc hợp tác đầu tư dự án rất lớn. Thay vì giữ vững “kỳ vọng được giá”, các chủ đầu tư dần có thiện chí thương lượng với kỳ vọng đàm phán sớm đạt được.

Dự báo những tháng cuối năm nay, M&A tiếp tục sôi động. Các thương vụ hoàn tất bước thăm dò, khảo sát trong quý II sẽ tiếp tục chuyển sang bước đàm phán, thương lượng trong quý III và rất có thể thị trường sẽ chứng kiến một vài thương vụ thành công đầu tiên trong quý IV/2023.

Tuy nhiên số lượng sẽ không nhiều và giới hạn ở các dự án quy mô nhỏ với pháp lý cơ bản hoàn thiện. Các thương vụ quy mô vừa và lớn sẽ tiếp tục duy trì quá trình đàm phán đến hết quý 4/2023 thậm chí kéo dài sang quý 2/2024.

Khi M&A đạt được thành công sẽ góp phần cải thiện nguồn cung. Các dự án dang dở gặp được chủ đầu tư có tiềm lực tài chính sẽ nhanh chóng được tái khởi động. Các Chủ doanh nghiệp thu được tiền từ M&A cũng có nguồn để quay lại thực hiện các dự án còn giữ lại.