Các chuyên gia của CBRE nhận định, nhu cầu nhà kho tại Việt Nam sẽ tiếp tục tăng mạnh nhờ các ngành sản xuất phát triển và người dân tăng chi tiêu tiêu dùng. Theo đó, giá thuê nhà kho cũng được kỳ vọng sẽ tăng trong các năm tới từ 1,5% đến 4% mỗi năm.

Tỷ lệ trống giảm

Cụ thể, tại khu vực phía Bắc, CBRE cho rằng, thị trường kho bãi sẽ tập trung tại xung quanh thủ đô Hà Nội và các tỉnh ven biển bao gồm Hải Phòng. Các khu vực này tập trung dân số đông đúc nhất khu vực, đây là các khách hàng tiềm năng và là nguồn nhân lực dồi dào. Thêm vào đó, khả năng tiếp cận với cảng biển giúp phát triển các ngành công nghiệp.

Thị trường logistics Việt Nam được đánh giá rất giàu tiềm năng phát triển (ảnh minh họa: KT)

Khu vực phía Bắc đang nhận được sự quan tâm của nhiều chủ đầu tư khu công nghiệp nước ngoài. Ở khu vực phía Bắc, với lượng nguồn cung nhà kho hạn chế, giá thuê kỳ vọng sẽ tăng 2,0% trong năm 2018 và sẽ tăng 1,5% trong năm 2019 và 2020. Tỷ lệ trống được kỳ vọng sẽ giảm từ 22% trong năm 2018 xuống 19% trong năm 2020.

Theo Cơ sở dữ liệu quốc gia về đăng ký doanh nghiệp, tính đến hết tháng 3/2018, cả nước có 296.469 doanh nghiệp đăng ký kinh doanh trong các ngành, nghề liên quan đến lĩnh vực logistics, tập trung chủ yếu ở khu vực có hệ thống cảng, đường bộ thuận lợi: Đồng bằng sông Hồng (38,8%), Đông Nam Bộ (33,8%), Bắc Trung Bộ và duyên hải miền Trung (14,2%), trung du và miền núi phía bắc (5,6%), đồng bằng sông Cửu Long (5,2%), Tây Nguyên (2,4%).
Quy mô vốn khi đăng ký của các doanh nghiệp ngành logistics còn rất hạn chế, tới 90% số doanh nghiệp khi đăng ký có vốn dưới 10 tỷ đồng.

Lý giải về cơ sở dự báo trên cho phía Bắc, CBRE phân tích qua trường hợp thị trường Hà Nội, Hải Phòng và Bắc Ninh. Là trung tâm của khu vực phía Bắc, Hà Nội có vai trò quan trọng trong việc phát triển các khu công nghiệp và logistics. Trong quy hoạch mới, Hà Nội sẽ tập trung vào các ngành công nghệ cao bao gồm CNTT, phần mềm, trung tâm dữ liệu, tự động hóa... và các ngành liên quan bao gồm nhà kho và logistics  cho các ngành kể trên. 

Do đó, nhà kho và dịch vụ logistics sẽ được tập trung thành cụm ở xung quanh thành phố với quỹ đất lớn giá rẻ và được kết nối tốt với các trung tâm công nghiệp phía Bắc như Bắc Ninh, Hải Phòng, Vĩnh Phúc... Vì vậy, thị trường nhà kho sẽ phát triển với các sản phẩm tốt hơn như trung tâm phân phối, nhà kho tự động và chất lượng cao làm điểm kết nối tới thị trường Hà Nội.

Hay Hải Phòng đóng vai trò quan trọng trong trị trường khu công nghiệp tại phía Bắc nhờ có khu cảng Hải Phòng hiện hữu và cảng nước sâu Lạch Huyện đang xây dựng có khả năng tiếp nhận lên đến 100.000 DWT. Thêm nữa, các tuyến cao tốc đang xây dựng và chuẩn bị hoàn thành giúp cho các TP. Hải Phòng kết nối tốt hơn tới các trung tâm công nghiệp tại phía Bắc. Hải Phòng thu hút được các tên tuổi lớn từ các ngành như logistics, xe hơi, điện tử, dược, đóng tàu, dầu khí và dệt may. 

Còn Bắc Ninh có tiềm năng trở thành trung tâm công nghiệp của vùng do các khu công nghiệp, nhà kho và nhà xưởng đang chuyển dần ra khỏi Hà Nội. Đồng thời, Bắc Ninh có kết nối tốt với cảng Hải Phòng và sân bay Nội Bài nhờ hệ thống cơ sở hạ tầng mới được xây dựng. Dịch vụ logistics là yếu tố kích cầu chính cho thị trường nhà kho tại Bắc Ninh. 

Phía Nam nhu cầu cao hơn

Tại khu vực phía Nam (bao gồm TP.HCM và các tỉnh lân cận), CBRE đánh giá, nơi đây được kết nối tốt bởi hệ thống đường cao tốc và các cảng thủy nội địa, cảng biển và cảng hàng không quốc tế. Với vị trí thuận lợi, nằm gần trung tâm logistics của vùng như Hồng Kông, khu vực phía Nam luôn dẫn đầu thị trường Việt Nam về mảng công nghiệp.

Giá thuê kho khu vực này được kỳ vọng sẽ tăng 4,0% trong năm 2018 và 3,5% trong năm 2019 và 2020. Khả năng tăng giá cao hơn tại phía Nam nhờ có nhu cầu cao từ các nhà bán lẻ, 3PLS (cung cấp dịch vụ logistics bên thứ ba hay logistics theo hợp đồng) và các nhà sản xuất. Đồng thời nguồn cung mới tốt hơn đến từ các công ty lớn như Gemadept, Saigon Newport and Saigon Depot. Tuy nhiên, khu vực phía Nam cũng sẽ có tỷ lệ trống cao hơn, khoảng 20% trong năm 2018 đến 2020.

Theo phân tích của CBRE, là nơi tập trung cảng hàng không và cảng biển chính, TP.HCM chiếm 16% kim ngạch xuất khẩu của Việt Nam trong năm 2017. Điều này dẫn đến nhu cầu cao về nhà kho, nhà máy và đất công nghiệp từ nhà đầu tư nước ngoài. Việc gia tăng thương mại điện tử và tiêu dùng nội địa là yếu tố chính ảnh hường đến nhu cầu hiện nay.