Tại hội thảo “Nhận định thị trường Bất động sản 2026: Dòng tiền nhà đầu tư chảy vào phân khúc nào?” do Báo Tiền Phong tổ chức, TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV đã đưa ra những con số đáng báo động về giá bất động sản hiện nay.

Trong năm 2025, lượng giao dịch bất động sản ghi nhận mức tăng khoảng 8%. Tuy nhiên, theo ông Lực, con số này vẫn chưa phản ánh đúng quy mô nguồn cung đang được đưa ra thị trường.

Với lượng hàng mở bán hiện nay, thị trường cần mức tăng trưởng giao dịch khoảng 10 - 15% mới thực sự tương xứng. Việc sức cầu đang có phần “hụt hơi” xuất phát từ việc giá bán đang ở mức quá cao so với khả năng chi trả của người mua.

Tiếp tục đưa ra dẫn chứng về lập luận này, TS. Cấn Văn Lực cho biết, trong năm 2025, tín dụng bất động sản tăng khoảng 22%, cao hơn tốc độ tăng trưởng tín dụng bình quân của toàn hệ thống. Tuy nhiên, dòng vốn lại nghiêng rõ rệt về phía hoạt động kinh doanh bất động sản, khi cho vay phát triển và đầu tư dự án tăng tới 28%, trong khi cho vay mua nhà chỉ tăng 14%. 

Người Việt cần dành tới 30 năm thu nhập để mua một căn hộ.

Theo TS. Cấn Văn Lực, việc giá nhà quá cao đã khiến người mua ngần ngại hơn trong việc sử dụng đòn bẩy tài chính. Trong giai đoạn 2019 - 2024, giá bất động sản tại Việt Nam tăng khoảng 59%. Trong đó, chỉ riêng năm 2025, mức tăng đã dao động từ 10 - 30%, tùy từng phân khúc và khu vực. So sánh với hơn 100 quốc gia, Việt Nam đứng thứ 10 thế giới về số năm tích lũy thu nhập cần thiết để mua nhà (số càng thấp thì càng khó tiếp cận nhà ở).

“Nếu trong năm 2025, một hộ gia đình cần trung bình khoảng 26 năm thu nhập để mua được một căn hộ thì sang năm 2026, con số này đã tăng lên 30 năm - cao gấp đôi mức bình quân của thế giới. Trong khi đó, tại Trung Quốc, số năm tích lũy thu nhập để mua nhà đã giảm 7 năm, xuống còn 21 năm”, TS. Cấn Văn Lực cho biết.

Vị chuyên gia nhấn mạnh, việc đưa giá bất động sản về mức hợp lý không còn là vấn đề nên hay không nên, mà là yêu cầu bắt buộc nếu muốn thị trường phát triển bền vững. Trước mắt, tăng trưởng tín dụng bất động sản trong năm 2026 cần được kiểm soát, không vượt quá tốc độ tăng tín dụng chung của nền kinh tế.

Về dài hạn, ông Lực cho rằng thị trường cần sớm thành lập Quỹ Nhà ở Quốc gia và phát triển các quỹ đầu tư tín thác bất động sản. Song song với đó, chính sách thuế đối với nhà đất cần được nghiên cứu và triển khai theo lộ trình, khi dữ liệu thị trường đã đủ minh bạch.

Bước sang năm 2026, bức tranh thị trường sẽ càng có nhiều biến số hơn khi nguồn cung bùng nổ. Ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho biết, hiện có khoảng 1.000 dự án đã được tháo gỡ pháp lý và đang, sẽ tham gia thị trường, khiến nguồn cung toàn quốc dự kiến tăng gấp 2 - 3 lần so với năm 2025. Sức cầu sẽ khó có thể bắt kịp đà tăng này, tạo ra áp lực cạnh tranh rất lớn giữa các chủ đầu tư.

“Trong bối cảnh lãi suất có xu hướng đi lên, thời kỳ vốn rẻ và đầu cơ lướt sóng đã khép lại. Sức ép cạnh tranh sẽ buộc các chủ đầu tư phải nâng chất lượng sản phẩm và tối ưu chi phí. Những dự án nhỏ lẻ, thiếu lợi thế quy mô sẽ có phần lép vế hơn. Áp lực đó cũng sẽ khiến giá bán phải điều chỉnh, đưa thị trường quay về quỹ đạo thực chất hơn, nơi dòng tiền tập trung vào những dự án có khả năng khai thác và tạo dòng tiền bền vững”, ông Nguyễn Văn Đính nhấn mạnh.

Từ góc nhìn thị trường, ông Trần Quang Trung, Giám đốc Phát triển Kinh doanh OneHousing, cho rằng trong giai đoạn 2024 - 2025, sự thiếu vắng của phân khúc trung cấp và bình dân đã khiến mặt bằng giá bất động sản bị đẩy lên cao, tạo ra một nền giá mới.

Tuy nhiên, bước sang năm 2026, bức tranh thị trường được kỳ vọng sẽ cân bằng hơn khi Nghị quyết số 7/NQ-CP đã điều chỉnh chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội tại nhiều địa phương trọng điểm như Hà Nội, TP HCM, Bắc Ninh và Hưng Yên – những khu vực sẽ có nguồn cung nhà ở xã hội lớn nhất cả nước.

Trong bối cảnh đó, dòng tiền đầu tư dự kiến vẫn tiếp tục hiện diện trên thị trường nhưng sự xuất hiện của phân khúc nhà ở xã hội cùng với tác động của mặt bằng lãi suất sẽ khiến thị trường thứ cấp khó còn những đợt tăng nóng, thay vào đó là xu hướng đi ngang và chọn lọc hơn. 

“Tại Hà Nội và các khu vực lân cận, nguồn cung sơ cấp trong năm 2026 được dự báo tăng khoảng 10%, tương đương khoảng 40.000 sản phẩm được tung ra thị trường. Dù vậy, tỷ lệ hấp thụ nhiều khả năng chỉ duy trì quanh mức 80%, thấp hơn so với năm 2025, phản ánh sự thận trọng của người mua”, ông Trần Quang Trung đánh giá.

Khi mặt bằng giá được thiết lập lại trong giai đoạn 2024 - 2025, hành vi của khách hàng cũng sẽ thay đổi theo. Yếu tố đầu cơ dần suy giảm, những quyết định mua dựa trên kỳ vọng mơ hồ hay “bánh vẽ” ngày càng ít đi, trong khi việc sử dụng đòn bẩy tài chính trở nên dè dặt hơn.

Theo khảo sát của OneHousing, 34% quyết định mua bất động sản hiện nay đến từ uy tín của chủ đầu tư, cho thấy niềm tin và năng lực triển khai dự án đang trở thành yếu tố then chốt. Về phân khúc, dòng tiền có xu hướng tập trung vào những sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực, tích lũy tài sản và có khả năng khai thác kinh doanh, tạo dòng tiền bền vững, thay vì những dự án chỉ được bán bằng kỳ vọng tăng giá.